Приватизация подразумевает безвозмездную передачу государственного или муниципального жилья в частные руки. В большинстве случаев этот процесс происходит без осложнений, но встречается нарушение интересов – например, члены семьи «забыли» включить в договор родственника.
Оспорить приватизацию квартиры могут лица, которых обманом или по принуждению заставили отказаться от участия в этом процессе, либо, напротив, обязали принять в собственность ненужное им жилище, например, ветхое.
Требования и условия приватизации жилого помещения
Условия приватизации описаны в соответствующем Федеральном законе. Так, согласно ему претендовать на безвозмездное приобретение жилья в собственность могут граждане при соблюдении ряда условий:
- они должны иметь право пользования жильем на основе социального найма;
- они должны быть прописаны на указанной жилплощади;
- они раннее не должны были использовать право на приватизацию.
Если хотя бы одного из условий не соблюдено, заявитель не может претендовать на владение долей или всей квартирой.
Не может быть приватизировано:
- служебное жилье – сначала необходимо «перевести» его в жилье, предоставляемое на условия соцнайма;
- ветхое жилье (если оно признано таким), поскольку оно подлежит сносу, после переселения жильца и оформления нового договора соцнайма можно переходить к приватизации;
- квартира в недостроенном доме, так как она формально не считается объектом недвижимости, сначала нужно дождаться завершения строительства, заключить с муниципалитетом договор соцнайма и только потом переходить к приватизации.
Своего права на долю в квартире не теряют лица, которые временно находятся:
- на учебе или в служебной командировке в другом городе;
- за границей;
- на службе в армии (в том числе по контракту);
- в местах лишения свободы.
Если такой человек зарегистрирован на жилплощади, нужно составить заявление с указанием причины его отсутствия. После возращения он сможет реализовать свое право на приватизацию (либо отказаться от нее).
Если такого заявления не составить и распределить доли без участия временно убывшего, он имеет полное право обратиться в суд о признании договора составленным незаконно.
Основания на оспаривание приватизации квартиры
В законодательстве есть две крупные категории недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Ничтожные сделки не нужно оспаривать в суде, они считаются такими уже потому, что не могли быть заключены в соответствии с законом. Однако в суде придется доказать один из следующих фактов:
- договор не соответствует действующему законодательству (например, форма договора составлена с ошибками);
- договор ущемляет права и свободы граждан (например, в договор не включили несовершеннолетнего члена семьи, чем нарушили его права, либо неравномерно распределили доли);
- договор прикрывает собой мнимую сделку, когда правовые последствия фактически не наступили (квартира так и осталась в собственности государства);
- договор представляет собой притворную сделку, когда в действительности была совершена другая, например, купля-продажа, когда граждане «выкупили» квартиру у муниципалитета;
- гражданин, заключивший договор, являлся недееспособным или малолетним (до 14 лет).
Требовать признать сделку ничтожной может любое лицо или организация. Обычно это делает прокуратура, орган опеки и попечительства или Регистрационная палата при обнаружении названных выше нарушений. Для расторжения договора достаточно указать в суде на одну из вышеприведенных причин.
Признание приватизации недействительной через суд
В другую категорию входят сделки, которые заключены без внешнего нарушения закона. При этом не вызывают сомнения основания сделки, однако при этом оказываются ущемлены интересы потерпевшего. Оспорить сделку могут только сами потерпевшие в следующих случаях:
- сделка совершена лицом, превысившим свои полномочия, данные ему доверенностью;
- приватизацию совершил несовершеннолетний (14-18 лет) без согласия родителей или опекунов;
- заявитель совершил сделку под воздействием спиртного или наркотиков;
- заявитель находился в момент подписания договора в таком состоянии, когда не мог давать отчета своим действиям, например, при глубоком нервном потрясении или при тяжелом заболевании;
- заявитель был введен в заблуждение относительно последствий сделки;
- сделка была совершена под давлением или угрозой насилия.
Скачать Исковое заявление о признании приватизации жилого помещения недействительной — Образец
В этих случаях сделка может быть оспорена в течение 3 лет после выявления описанных фактов. Придется доказывать не только существование этих причин, но и то, что они непосредственно отразились на действиях заявителя.
Как правило, эта категория дел является труднодоказуемой, особенно, если прошло довольно значительное время. Придется собрать убедительную доказательную базу. Обычно без помощи профессионального адвоката обойтись сложно.
Видео: Приватизация жилья, особенности и сложные вопросы
Последствия оспаривания договора приватизации
Если суд удовлетворит требования истца и признает заключенный договор ничтожным или недействительным, наступают вполне определенные юридические последствия. В обоих случаях они одинаковые. Все правовые последствия будут ликвидированы, стороны вернутся к исходным позициям:
квартира из частной станет вновь муниципальной или государственной;
- для проживания на жилплощади нужно будет заключить договор социального найма;
- все незаконно выписанные в процессе приватизации лица будут прописаны обратно;
- граждане вернут себе право на приватизацию, так как оно будет считаться неиспользованным.
Алгоритм действий после суда:
- дождаться вступления решения в силу (обычно 2 недели);
- обратиться в Регистрационную палату с заявлением о признании договора недействительным;
- сдать все документы на квартиру, в том числе свидетельства о регистрации права собственности;
- получить «погашенные» свидетельства и постановление о переводе квартиры в государственный или муниципальный фонд;
- с постановлением обратиться в администрацию для заключения нового договора социального найма.
После заключения договора соцнайма и устранения разногласий жильцы смогут повторно оформить сделку приватизации уже на новых условиях. К примеру, если отдельно проживающего, но прописанного на жилплощади родственника ущемили в правах, то он сможет получить свою законную долю в квартире.
Естественно, что для повторной приватизации нужно будет устранить все нарушения, допущенные при первичной процедуре: заручиться согласием опекунов, подготовить правильную доверенность, включить в сделку ранее исключенных лиц и т.д.
