Снятие ненужных межкомнатных перегородок с целью расширения пространства, продление кухонь и комнат за счёт лоджий, перенос необдуманно спроектированных дверных проёмов – обычное дело для владельцев квартир. Не все владельцы жилых площадей заботятся о том, чтобы не только изменить конфигурацию квартиры, но и узаконить внесённые изменения. Когда приходит время реализовать усовершенствованную жилплощадь, ребром встаёт вопрос, как продать квартиру с перепланировкой сделанной без разрешения и можно ли продавать такие квартиры с неузаконенной перепланировкой?
Проверить, было ли оформлено согласование перепланировки с контролирующими органами, — обязанность покупателя. В случае подписания договора купли-продажи, вся ответственность за несоответствие реальной планировки той, что отражена в документах, ложится на плечи нового владельца жилплощади.
Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?
Рыночная стоимость перепланированного на законных основаниях жилья на 10% выше цен, устанавливаемых на квадратуру, соответствующую первоначальному проекту. Что до квартир с самовольной перепланировкой, они наоборот продаются дешевле рыночной стоимости. Снижение цен связано с рисками покупателя и возможными затратами, которые ему придётся понести. Риски при обнаружении перепланировки или добровольном заявлении о ней состоят в следующем:
- Штраф. В среднем владельцев незаконно реконструированных жилых площадей штрафуют на 2 500 рублей.
- Новое оформление документов. Сумма, которую придётся потратить, зависит от региона и масштабов внесённых изменений. Также стоит помнить и о том, что на процесс уйдёт много времени.
- Если в результате перепланировки были произведены запрещённые работы, контролирующий орган выпишет предписание вернуть квартире вид, соответствующий проектным документам. Такой ремонт может стоить дороже первоначально проведённой реконструкции.
- Если владелец не выполняет предписание, по закону, квартиру могут изъять в пользу государства.
Как видим, риски велики и зависят от масштабов произведённых работ по реконструкции жилья.
Продажа недвижимости всегда проблематична, незаконная перепланировка усугубляет проблему и делает процесс реализации жилья ещё более сложным. Поэтому, прежде чем выставлять на продажу такую квадратуру, желательно узаконивать внесённые изменения.
Какие нарушения можно оформить задним числом, а какие нет?
Последствия продажи квартиры без узаконенной перепланировки зависят от того, какие были внесены модификации в планировку жилых площадей. Оформить разрешающие документы «задним числом» можно в следующих случаях:
- остались без изменения инженерные системы;
- не затронуты несущие стены;
- газовая плита осталась на месте.
При небольших изменениях, которые не отражаются на изначальном качестве жилья, можно произвести согласование с незначительными затратами.
Если имели место разрешённые нормами конструктивные изменения планировки, перед реализацией жилья желательно обратиться в БТИ и переоформить документы. Это позволит более выгодно продать квадратуру.
Если речь идёт о перепланировке с глобальными переменами:
- оборудование ниш, арок и дверных проёмов в несущих стенах;
- объединение кухни с установленным газовым оборудованием и комнаты;
- расположение кухни или санузла под или над жилыми комнатами;
- постройка камина в панельном доме;
- монтировка тёплых полов с использованием систем отопления и водоснабжения;
- вынос батарей отопительной системы на застеклённые лоджии.
В таком случае, контролирующие органы могут не разрешить согласование и потребуют проведения нового ремонта с целью возврата жилью первоначального вида.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?
Если квартира с несогласованной перепланировкой выставлена на продажу, есть 3 варианта развития событий:
- Покупатель готов сам произвести согласование. В этом случае все расходы ложатся на его плечи. Соответственно стоимость недвижимости должна быть снижена на предполагаемые расходы со значительным запасом.
- Покупатель готов приобрести квартиру только при условии, что продавец приведёт документацию в порядок. Продавцу придётся потратить много времени и денег на составление документов в длинном списке государственных служб.
- Покупатель несведущий в вопросе и готов купить проблемную жилплощадь как есть.
Последнее случается крайне редко и сродни чуду. Если покупатель готов взвалить на свои плечи решение вопроса, данное обстоятельство должно иметь отражение в договоре купли-продажи. В противном случае, гражданин, купивший проблемное жильё может впоследствии обратиться в суд и потребовать возмещения материального и даже морального ущерба. В результате, для продавца сделка станет ещё менее выгодной. Это право реализовывается на основании законодательных актов :
- Гражданский кодекс (Статья 477),
- Закон о защите прав потребителей № 2300–1 (Статья 19)
Жилплощадь с несогласованной перепланировкой невозможно приобрести в ипотеку, так как банки, учитывая высокие риски, связанные с возможностью изъятия квартиры органами контроля, отказывают в выдаче кредитов.
Если не удаётся продать квартиру
Если не нашлось покупателя на проблемное жильё, продавцу остаётся начать приводить документацию в порядок. Даже если потребуют перенести стены туда, где они должны стоять, согласно проекта, есть смысл выполнить все предписания. Придётся посетить:
- БТИ;
- Районный отдел градостроительства и архитектуры;
- Главного архитектора;
- ЖЭУ;
- Газовою службу;
- Ростехнадзор;
- Роспотребнадзор.
В итоге должны быть получены новый технический паспорт на квадратуру и выписка ЕГРН.
Если удастся узаконить перепланировку, можно подумать о том, чтобы завысить стоимость продаваемого жилья, как эксклюзивного.
