Заманчиво стать хозяином нестандартной жилплощади, отличающейся от пресловутых сталинок и хрущёвок. Однако, если квартира находится во вторичном жилом фонде, очень может быть, что её нынешняя планировка не соответствует той, что представлена на утверждённом государственным органом чертеже. Это означает, что была произведена перепланировка, а также то, что реконструкцию ни с кем не согласовали. Отсюда следует, что она незаконная.
Стоит ли покупать жилплощадь, в которой сделана незаконная перепланировка, но соответствует вашим представлениям о комфорте и идёт в разрез с законом? И чем грозит новому владельцу такое приобретение?
На что обратить внимание при покупке квартиры
Приобретение недвижимости – это всегда риски. Покупатель должен быть предельно внимателен и проверять качество приобретаемого, а также уделить внимание юридической стороне. Под последним понимается принадлежность квартиры и права продающего на её реализацию. Такой вопрос, как соответствие планировки плану, утверждённому контролирующими органами, часто остаётся без внимания.
По закону, продавец не обязан ставить в известность покупателя о том, что проведённая реконструкция не согласована. В случае подписания договора о купле-продаже недвижимого имущества, обязанность узаконить конструктивные новшества ложится на плечи нового владельца.
Приобретая жильё, нужно обратить внимание на следующее:
- нет ли прав на квадратуру у третьих лиц;
- не является ли квартира предметом залога;
- не арестована ли;
- не предмет судебного спора;
- отсутствие предписаний об устранении нарушений;
- соответствие реальной планировки той, что в утверждённых документах.
Всё перечисленное нужно включить в договор купли-продажи, чтобы в случае возникновения проблем была возможность подать в суд и дать обратный ход заключённому соглашению.
Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Если задумали приобрести жилплощадь с незаконной перепланировкой, определите все свои риски. При наличии в покупаемом помещении разрешенного вида перепланировки, оформить на реконструкцию все документы можно как плановую или «задним числом».
Если бы проведены работы по внесению изменений несущие стены (работы на которые необходимо получить предварительное согласование), то узаконивания такой планировки будет проходить через суд, вам нужно будет узнать (проконсультироваться) перед подписание договора о покупке:
- возможна ли легализации данной перепланировки или необходим возврат ее к старой;
- стоимости составления нового проекта;
- цену на переоформление всех документов;
- юридические услуги;
- сумме штрафа.
Решение суда будет зависеть от типа реконструкции, если были проведены работы, которые относятся к перечню «Запрещенных перепланировок», вам будет выдано предписание суда о возврате планировки к плановой, выписан штраф и выдан поэтажный план БТИ с нарушениями (обозначенные красными линиями). Если переустройство затрагивает элементы (участки) квартиры, для которых необходимо предварительное согласие Жилинспекции, но не несет опасности для жильцов и конструкции здания, такую перепланировку получится узаконить через суд.
Покупка такой недвижимости может быть чревата последствиями, поэтому рекомендуем, перед подписанием договора купли-продажи, проконсультироваться с юристом. Если всё узнали и решили покупать такое жильё, потребуйте, чтобы стоимость квартиры была ниже её реальной рыночной цены на сумму, которую вам придётся потратить с учётом моральных трат и затрат времени, которые потребуются для реализации ваших планов.
Что делать, если квартира уже куплена?
Не всегда удаётся своевременно обнаружить проблему. В результате, незаконно перепланированная квартира становиться собственностью нового владельца. Что делать, если купил квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Если обнаружили, что планировка купленной квартиры не узаконена, рекомендуем такие действия:
- Определите объём работ, который был произведён прежним владельцем и привёл к несоответствию бумажного плана с фактической конструкцией помещений.
- Определитесь, имеют ли место неразрешённые конструкции, которые придётся убирать, чтобы вернуть жилплощади первоначальный вид.
- Если ничего запретного не обнаружили, оформите согласование как плановое или «задним числом».
Во всех случаях вас, как нового владельца, ждёт штраф. Средний размер 2 500 рублей. Придётся понести немалые траты и на оформление новых документов. Но это в лучшем случае.
Если имеет место запрещённая перепланировка, вас ждут:
- штраф выше среднего или другой вид ответственности;
- предписание контролирующих органов на ремонт и приведение квартиры в прежнее состояние;
- документы БТИ, на которых будут красные линии.
Придётся платить штраф, делать ремонт и возвращать квартире её прежний вид. Можно попробовать продать её, но при наличии документов в красных линиях, хорошую цену за недвижимость не дадут.
Что ещё можно сделать
В некоторых ситуациях есть возможность расторжения договора купли-продажи. Такое разрешается, если новая планировка:
- является нарушением нормативных предписаний;
- нарушает правила и строительные нормы;
- при устранении нарушений требует несоразмерных расходов.
Даже при наличии перечисленного, сложно доказать свою правоту, так как покупатель должен проверить соответствие конструкции документам. Если он этого не сделал, — допустил оплошность.
Суд часто не удовлетворяет требования истца. Есть практика продажи квартир с несогласованной реконструкцией. Но в ней много отрицательных моментов. Так, при покупке квартиры в ипотеку, банки редко соглашаются давать кредиты на приобретение проблемного жилья. Проблемы выявляются легко, так как финансовые учреждения нанимают экспертов, которые проверяют жилплощадь на наличие сомнительных факторов. При их обнаружении, заявитель на ссуду получает отказ.
Что запрещено, а что нет
Основной причиной, по которой приобретаемое жилье становиться источником неприятностей, служит невнимательность. Если вы покупатель, вам нужно уметь разбираться в том, что является, а что не является нарушением.
Разрешены:
- косметический ремонт в помещениях;
- встроенная мебель – антресоли, шкафы и т. д.;
- замена инженерного оборудования, в том числе и электропроводки. Новая электропроводка не должна существенно влиять на увеличение потребления электроэнергии;
- замена батарей.
Перепланировки бывают 2-х видов:
- простая – делается по эскизам;
- сложная – по проектам.
Обе должны быть узаконены. В противном случае будут неприятные последствия для покупателя.
В первом случае речь идёт о:
- демонтаже дверных проёмов;
- создании новых стен и перегородок;
- переносе плит, батарей, сантехники.
Сложная (капитальная) перепланировка – это:
- увеличение кухонь и комнат за счёт лоджий и балконов;
- оборудование пролётов лестниц;
- создание пристроек;
- снесение несущих конструкций;
- действия с системами газификации;
- устройство погребов и т. п.
Для реализации таких проектов должны привлекаться профильные организации.
Если намереваетесь купить жилплощадь, на всякий случай проверьте, где по плану должны стоять стены, санузлы, плиты, батареи и другие конструкции и находятся ли они там, где им положено.
