Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме: порядок оформления в 2022 году

Перепланировка складов, гаражей, офисов и производственных помещений всегда была более актуальна, нежели аналогичные действия в жилых домах. Переустройство нежилых помещений в нежилых зданиях, направленно на улучшение функциональности пространства и приведение его в соответствие с требованиями рабочего процесса. Собственник, решивший внести конструктивные изменения в недвижимое имущество для придания ему большей привлекательности, комфортабельности и функциональности, направленных на получение большей прибыли, должен руководствоваться действующими нормативными актами, чтобы процедура переустройства проводилась не в разрез с законом. Законодательство детально рассматривает вопрос перепланировки нежилого помещения в нежилом здании и устанавливает ряд ограничений и правил, которыми следует руководствоваться.

Виды перепланировок бизнес объектов

В нормативных документах рассматривается всего 2 варианта оформления перепланировок нежилого здания:

В первом случае речь не идёт о смене функционального назначения помещений. Собственник решает изменить характеристики объекта в сторону улучшения. Производятся работы, направленные на увеличение комфортности помещений – расширение пространства и т. п.
Во втором случае владелец осуществляет перепрофилирование объекта, когда меняется направленность бизнеса: вместо салона красоты будет продуктовый магазин, вместо кафе — швейная мастерская и т. п. Для обустройства помещений требуется менять расположение инженерных сетей и несущих стен.

В обоих случаях ещё перед началом работ необходимо получить разрешение на их проведение. Документ обязателен при:

использовании технических и других видов помещений для обустройства залов для осуществления торговой деятельности и пространств под склады;
корректировки в местоположение помещений функционального назначения;
размещение оконных и дверных проёмов в ненесущих и несущих стенах;
расширение квадратуры, предполагающее работы по демонтажу перегородок либо монтированию дополнительных несущих стен.

Какие документы понадобятся

Собственник нежилого помещения обязан предоставить для согласование проекта в Жилиспекцию (для Москвы) или администрацию района (для остальных населенных пунктов), ряд документов:

заявление;
технические паспорт нежилого помещения;
поэтажный план здания (если дом многоэтажный);
проект или эскиз, отражающий все изменения, которые будут внесены в реконструируемые помещения;
если перепланировка нежилого помещения в нежилом строении касается несущих стен здания, необходимо получить заключение в Москомархитектуры, на безопасность.

Что нужно для получения разрешения

Согласование и получения разрешения служит основанием для начала ремонтных работ. Получению разрешения предшествуют следующие этапы:

Разрабатывается проект перепланировки помещения или эскиз, при переносе коммуникаций.
Получается техническое заключение, указывающее на то, что запланированные изменения соответствуют нормам.
Документы с проектом и заявлением подаются в Жилищную инспекцию.

Разрешение даст владельцу право на ремонтные работы и будет служить подтверждением их законности. Без этого документа монтаж и демонтаж помещений будет расценен как незаконный.

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения

Схема действий владельца недвижимости такова:а

Обращение в Бюро тех инвентаризации с целью получения текущего проекта здания (экспликация, поэтажный план, форма 5, форма 1-а). Сверяем данный план с физическим расположением коммуникаций и планом помещения. При нахождении разногласий, их необходимо исправить согласно плану;
Заказываем проект перепланировки и техническое заключение. Если при изменения не коснуться несущих стен дома, то обратиться можно в любую организацию имеющую лицензию СРО. Использовать собственный проект не получится, так как на нем необходима отметка (печать) о лицензировании проектной организации. Если изменения планируется внести в несущие стены здания, дополнительно обращение необходимо направить в Комитет по архитектуре и градостроительству для получения заключения о безопасности вносимых изменений;
Подаем документы с заявлением на согласования предполагаемых работ в Жилищную инспекцию (для Москвы) или администрацию района/населенного пункта;
В течении 30 дней получим отказ или разрешение на проведение указанных работ. При получении разрешения можно приступать к изменения планировки. Если получен отказ, в нем будет указана причина, исправляем ее и подаем документа еще раз;
Проводим ремонтные работы;
По окончании ремонта, необходимо обратиться в БТИ с заявлением, новым проектом и техническим заключением для проведения «приемки» перепланировки нежилого помещения. В течении 5 рабочих дней с вами будет согласована дата и время проведения осмотра помещения на соответствие согласованному проекту;
Комиссия проводит приёмку объекта, по результатам которого подписывается соответствующий «Акт приемочной комиссии», если нет замечаний и расхождений с новым проектом;
Предоставление «Акта приемочной комиссии» в БТИ, на основании которого вносятся корректировки в технический паспорт объекта и в течении 30 дней вам на руки выдается новая выписка с внесенными изменениями;
Регистрация перепланированного помещения в Росреестре для внесения данных в ЕГРН. Для этого необходимо заказать новый техпаспорт в БТИ и подать его с заявлением в отделение Росреестра, по результатам которого вы официально согласуете и оформите все изменения в нежилом помещении.

С этого момента собственник может эксплуатировать перепланированную недвижимость в нежилом доме, не опасаясь штрафы со стороны местных контролирующих организаций.

Цена вопроса

Стоимость внесения изменений в конструкцию помещений включает следующее:

стоимость услуг компании, разрабатывающей проектные документы;
затраты на проведение перепланировки;
траты на услуги компании-эксперта, предоставившей заключение;
госпошлину.

Расценки на проектную документацию в столице, при условии, что вносились изменения на площади, не превышающей 100 м², в среднем составляет 20-25 тысяч рублей.

Если не соблюдать установленный законодательством порядок проведения перепланировки в нежилом доме, штраф может перекрыть все расходы на внесение изменений в конструкцию помещений. Для юридических лиц он варьируется в рамках от 350 тысяч рублей до 1 миллиона. Не говоря уже о том, что возможно придётся делать повторный ремонт и возвращать помещениям первоначальный вид. В самом незавидном варианте развития событий, здание могут конфисковать.