Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Проведение перепланировки в нежилом помещении должна быть согласована с властями и носить законный характер независимо от его расположения в многоквартирном жилом доме или отдельном нежилом здании. Если собственник самостоятельно провёл строительные работы, например, переоборудовал офис под салон красоты, то внесенные изменения в планировку потребуется узаконить. Требования для оформления самовольного переоборудования в жилом и нежилом доме имеют ряд отличий. Законодательство предусматривает процедуру оформления внесудебную и через суд.

Узаконивание перепланировки в нежилом здании

Узакониванием планировки в нежилом помещении осуществляется БТИ – бюро технической инвентаризации. Процедура пройдёт без особых сложностей, если собственник обоснует что в результате его самостоятельных действий:

1. Отсутствуют нарушения санитарных требований.
2. Соблюдены все требования пожарной безопасности. Нет риска возгорания.
3. Жизни и здоровью людей ничего не угрожает.

Документы

Владелец недвижимости должен подготовить:

• Заявление об узаконивании изменений;
• бумаги, удостоверяющие права собственности на недвижимость;
• техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций нежилого здания;
• проект сделанных изменений, оформленный в компании имеющей лицензию и допуск СРО;
• техническое заключение о том, что проделанные работы безопасны;
• бумаги, подтверждающие, что использовать помещение по иному целевому назначению не запрещено, например, если переоборудована торговая площадь под зал для танцев.

Проект должен быть оформлен в соответствии с проведёнными изменениями, данный факт будет проверять представитель БТИ.

Если изменения помещения были несущественными, то вместо проекта достаточно будет эскиза, составленного представителем БТИ.

Когда проект не соответствует действительным изменениям, представитель контролирующего органа потребует вернуть помещение в исходный вид. Изменения и непосредственно сам проект должен соответствовать требованиям:

• Роспотребнадзора;
• Государственной пожарной службы;
• СЭС;
• Водоканала;
• Газовой службы;
• Электросетей;
• отдела архитектуры;
• управляющей компании.

Порядок действий

Оформление разрешения в каждом регионе РФ может быть определён местными властями, так как не сформирован единый порядок на государственном уровне. В общем случае он будет следующим:

1. Обращение в БТИ с заявлением о перепланировке.
2. Обследование инспектором изменённого помещения на безопасность и соответствие документации.
3. Внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учётом перепланировки.
4. Фиксирование изменений в государственное свидетельство о праве владения.

Сроки процедуры

Время продолжительности процедуры будет напрямую зависеть от затрагиваемых перепланировкой конструктивных частей зданий:

• Если были затронуты несущие конструкции здания, срок может затянуться до 1 года.
• Проект можно подготовить за время от 5 дней, все зависит от сложности сделанных изменений.
• Новый техпаспорт в БТИ изготовят приблизительно за 1 месяц.
• Внесение изменений в Росреестре, оформляется в течении 1 месяца.

В случае самовольной перепланировки помещения, где были нарушены строительные нормы, административное узаконивание исключено, а суд может постановить вернуть помещению прежний вид.

Стоимость процедуры

Стоимость проведения процедуры перепланировки зависит от:

• региона, в котором расположена недвижимость;
• стоимости проектной документации и может составить 2 000-10 000 рублей и более;
• если от лица собственника оформлением занимается юрист, дополнительный расход составит от 15 000 рублей;
• стоимость технической экспертизы от 18 000 рублей;
• стоимости дополнительно требуемых справок и бумаг.

В целом на узаконивание перепланировки средней сложности может быть затрачено около 100 000 рублей.

Как узаконить в жилом доме

Перепланировка помещения в жилом доме требует затрат дополнительных усилий и денежных средств. Занимается узакониванием перепланировки нежилого помещения в жилом доме жилищная инспекция, либо в некоторых городах городской жилищный комитет. В обязательном порядке нужно получить письменное согласие жильцов дома, то есть владельцев квартир прилегающих к помещению, так же у непосредственного собственника дома. Форма письменного согласия произвольная.

Особенности порядка действий

Согласование в местной жилищной инспекцией требует подготовить:

• заявление (заполняется по факту подачи документов в Жилищной инспекцией);
• документ, удостоверяющие права собственности на недвижимость;
• технический план помещения и поэтажный план дома из БТИ, выданные не позднее 12 месяцев с момента получения;
• проект сделанных изменений, компетентной организацией имеющей лицензию СРО;
• техническое заключение о том, что проделанные работы безопасны;
• документы, подтверждающие деятельность компании (устав, банковские реквизиты и т.д.);
• письменное согласие жильцов и управляющего зданием;
• подтверждение, что использовать помещение по иному целевому назначению не запрещено.

В зависимости от произведённых изменений могут потребоваться дополнительные документы. Получив полный пакет бумаг, жилищная инспекция выдаст квитанцию для уплаты штрафа. После внесения назначенной суммы в бюджет, заявление будет рассмотрено в срок около 3-х месяцев.

Ход действий можно подразделить на следующие этапы:

1. Запрос и получение документации в БТИ (от 5 дней до 2 месяцев).
2. Оформление технического заключения с перечнем допустимых в здании работ. (Выдаётся специальной комиссией).
3. Составление проекта выполненных работ (от 5 дней до 1,5 месяцев).
4. Передача документации в жилищную инспекцию.
5. Специалист инспекции осуществляет выезд на место и оформляет акт о проделанных изменениях.
6. Получение одобрения инспекции (около 5 дней).
7. Заседание Межведомственной комиссии (МВК), где и будет принято окончательное решение, одобрить изменения или нет.

На заседании МВК должны присутствовать представители всех контролирующих компаний, одобривших проект изменений (Энергонадзор, пожарная инспекция и т.д.). Время на получение разрешения может составить 45 дней.

Техническое заключение о безопасности произведённых самовольно работ должно быть выдано специализированной организацией.

После получения одобрения МВК можно оформлять документы в БТИ и регистрировать изменения Росреестре. Срок легализации перепланировки может продлиться от 1 до 12 месяцев.

Цена процедуры будет зависеть от стоимости и количества требуемой документации и сложности её оформления. Например, стоимость справок БТИ напрямую зависит от сроков изготовления, чем быстрее нужны, тем дороже.

Узаконить перепланировку если помещение в аренде

Особенностью перепланировки арендуемого помещения является то, что здесь необходимо иметь письменное отсутствие возражений на процедуру собственника недвижимости. Если арендатор произвёл строительные работы незаконно без разрешения властей и собственника, то он должен будет не только заплатить штраф, но и может лишиться права аренды недвижимости.

Обращение в суд

Если процедура была проведена самовольно и власти отказываются выдавать владельцу разрешительный документ, то в данном случае разрешить ситуацию можно только посредством судебного разбирательства.

При узаконивании перепланировки нужно подготовить все документы, которые будут подтверждать, что проведённые работы соответствуют всем нормам Российского законодательства, а так же пожарным, санитарным и прочим условиям. Если изменения не соответствуют нормам закона, суд своим вердиктом постановит привести помещение в исходное состояние.

В первую очередь необходимо получить письменные причины отказа, а далее собрать пакет документов для суда.

Заседание будет проходить в присутствии:

• истца;
• представителя БТИ и прочих контролирующих органов.

В суд нужно предоставить:

• исковое заявление, его необходимо подать в районный суд по месту нахождения недвижимости;
• паспорт заявителя;
• оригинал документа, подтверждающего право собственности на помещение;
• письмо отказа;
• технический паспорт;
• проект перепланировки;
• заключение СЭС, МЧС, технической экспертизы и прочие документы которые были подготовлены для Жилищной инспекции или Администрации;
• чек об уплате госпошлины.

Слушание будет проведено через 1-2 недели после подачи иска, если переданный пакет документов полный. При отсутствии сложных ситуаций вынести вердикт суд сможет за 1-2 заседания.

При принятии судом отрицательного решения, можно подать апелляцию в вышестоящий суд в течение 1 месяца. Если повторное судебное заседание, так же не принесло результатов, то объект недвижимости потребуется привести в первоначальный вид. При положительном решении суда, после вступления его в силу можно приступать к регистрации внесенных изменений по перепланировки нежилого помещения в БТИ и Россреестре.