Как правильно и законно сделать перепланировку в квартире?

Квартиры в современных многоэтажных домах проектируют с учетом особенностей жизни среднестатистической современной семьи. При этом часто люди изменяют планировку собственного жилья, делая его максимально удобным для семьи. Перед началом работ необходимо узнать все тонкости перепланировки квартиры и как сделать ее по закону.

Что является перепланировкой?

Согласно жилищному кодексу РФ при перепланировке необходимо получать разрешение на любые работы, изменяющие план помещения. Некоторые из них согласуются до начала перепланировки. Перечень мероприятий, требующих согласования:

• Изменение инженерных коммуникаций:
  • Замена газовых плит электрическими;
  • Изменение местоположения газового оборудования, установленного в помещении или монтаж дополнительных приборов при изменении схемы газопровода внутри дома;
  • Изменения мощности и количества единиц оборудования, вызывающие увеличение потребления электричества и воды и требующие расширения инженерных сетей.
• Изменение планировки дома:
  • Перенос или строительство кухонь;
  • Создание антресолей, превышающих 0,4 площади комнаты;
  • Строительство перегородок в помещениях с перекрытиями из дерева;
  • Возведение дополнительных конструкций передающих на каркас здания нагрузку, превышающую максимально разрешенную (150 кг/м²⁾ — кирпич, блоки из газосииката, пенобетона;
  • Демонтаж или не полный разбор разгружающих ненесущих конструкций;
  • Переустройство пола в доме с перекрытиями из дерева;
  • Изменение местоположения и количества проемов в несущих стенах;
  • Изменение границ помещения путем обустройства дополнительных проемов в стенах между квартирами с обязательным усилением несущих стен;
  • Изменение или перенос санузла;
  • Создание новых проемов в перекрытиях для устройства лестниц, не предусмотренных по проекту;
  • Строительство несущих стен.
• Работы, изменяющие внешний вид фасада здания:
  • Изменение формы или полная ликвидация проемов на фасаде здания;
  • Строительство навесов, не нарушающих границы террасы, без строительства отопительной системы и увеличения высоты ограждающих конструкций;
  • Устройство дополнительных входов на первый этаж или в подвал здания площадью в пределах 10 м² без строительства фундамента;
  • Строительство балконов без фундаментов и отопительной системы на первых этажах;
  • Монтаж камина с дымоходом;
  • Установка вентиляционного оборудования или наружного блока кондиционера на наружной стене дома;
  • Работы по изменению внешнего вида здания.

Сделать работы по перепланировке, не вошедшие в список, можно законно и без предварительного получения разрешения на их проведение. После их окончания необходимо подписать акты о выполнении работ. Подробнее что можно, а что нельзя делать без получения согласования.

С чего начать, чтобы законно сделать перепланировку

Физическим лицам (собственникам) порядок проведения перепланировки квартиры необходимо начать с:

1. Получение в БТИ действующего («свежего») технического плана квартиры;
2. Создание проекта перепланировки или экскиза. Зависит от сложности и вида планируемых работ;

На втором этапе изменения плана помещений требуется правильно составить проект, включающий в себя графическую и текстовую часть. Он состоит из следующих разделов:

• Архитектурные, технологические, конструктивные и планировочные решения;
• Проект установки оборудования и прокладки инженерных коммуникаций;
• Описание принятых противопожарных мероприятий;
• Меры по охране окружающей среды;
• Описание организации работ.

Требования к проекту могут изменяться в зависимости от вида выполняемых работ. Заниматься созданием проекта перепланировки могут только лицензированные организации, являющиеся участниками СРО.

Подача документов в МФЦ для согласования

Согласно закону РФ о перепланировке, физическим лицам необходимо обратиться в МФЦ на согласование перепланировки с Жилищной инспекцией, необходимы следующие документы:

• Заявление на согласование работ;
• Проект перепланировки с отметкой об организации имеющей лицензию;
• Технический паспорт квартиры;
• Удостоверение личности заявителя или его законного представителя (если согласование будет получать другой человек);
• Документы, устанавливающие право собственности квартирой;
• Оформленное в письменной форме согласие собственников помещения или жильцов, для коммунальной квартиры. Для ипотечной квартиры, нужно получить согласие банка.

Заключение о согласовании работ по изменению плана жилого помещений выносится не более чем за 20 рабочих дней после подачи заявления. При положительном результате заявитель получает на руки журнал производства работ с подробным описанием последовательности и условий выполнения работ. Журнал считается действительным в течение года после его выдачи заявителю. За год необходимо выполнить все перечисленные в проекте работы.

Пошаговая инструкция после получения согласования на проведение перепланировки

Получив на руки в МФЦ согласие на проведении перепланировки по новому проекту, можно приступать к проведению ремонтных работ. При их выполнении необходимо соблюдать ряд правил:

• Ход работ отражается в «Журнале выполненных работ»;
• Результат работ соответствует правилам их выполнения;
• Акты на скрытые работы подписываются и заносятся в журнал в указанной последовательности и с четким соблюдением временных рамок, предусмотренных по проекту;
• Работы выполняются до прекращения срока действия разрешения на перепланировку.

Все работы может выполнять только компания, входящая в состав саморегулируемой организации. При этом к работе с газовым оборудованием допускаются только организации, имеющие на это лицензию.

Порядок принятия комиссией выполненных работ и переоформление документов

Для принятия работ необходимо получить акт, подтверждающий завершение работ. Его может выдать только приемочная комиссия. Подать заявление следует не позже срока истечения действия согласования. Подать его может собственник или его законный представитель, но только по нотариально оформленной доверенности.

Обязательный список документов для подачи заявления:

• Заявление (заполняется по факту обращения);
• Удостоверение личности собственника или его законного представителя;
• Нотариально заверенное подтверждение полномочий представителя.

При выполнении перепланировки, с обязательным согласованием необходимо предоставить «Журнал проведенных работ» и «Акт скрытых работ», оформленные в проектном бюро.

Если согласование не требовалось, то для получения актов о выполнении работ потребуются другие документы:

• Документы на право собственности, если оно не отображено в ЕГРН;
• Поэтажный план многоквартирного дома и его экспликация с новой планировкой;
• Письменное согласие членов семьи на перепланировку.

Подготовленные документы относят в центр государственных услуг.

После подачи заявления, формируется комиссия и с вами согласуется дата и время проведения осмотра проведенной перепланировки квартиры. В комиссию входят:

• Представитель жилищной инспекции;
• Представитель организации, сделавший проект. За его присутствие ответственны Вы;
• Исполнитель. За его присутствие Вы ответственны;
• Заявитель;
• При затрагивании общедомового имущества требуется присутствие представителя управляющей компании.

Проверку необходимо провести в течение 8 рабочих дней после подачи заявления.

При отсутствии расхождений в проведенных работах и проекте, комиссия не позднее чем за 10 рабочих дней предоставляет «Акт о завершении перепланировки». Как только вы его получите, с ним нужно будет обратиться в БТИ для внесения изменений в технический план квартиры. После, необходимо получить новый техплан квартиры и обратится в Росреестр, для внесения изменений и оформления нового «Свидетельства на право собственности».