Размер налога за продажу квартиры менее 3 лет ее владения обязаны вносить все граждане на основании статьи 220 НК. Федеральным законом № 382 от 29 ноября 2014 г. введены изменения относительно оплаты НДФЛ с продажи недвижимости. Сейчас вносить налог должны продавцы жилых помещений, которые находились во владении менее 60 месяцев.
Новый закон о налогах
С целью уменьшить количество спекуляций, государством утвержден ФЗ № 382 от 29. 11. 2014 г. Изменения связаны с налогом, оплачиваемым при продаже жилых помещений собственностью менее 36 месяцев.
Сейчас действует правило, продать жилое помещение и не платить дань государству можно, если оно находится во владении более 5 лет.
Старый срок три года остается только для ситуаций:
- продажа жилого помещения, полученного в дар или по наследству от родственников;
- если недвижимость находится во владении вследствие приватизации;
- получение жилья в виде ренты для договоров пожизненного содержания.
Теперь в расчет берется кадастровая стоимость. Налог оплачивается с дохода, не превышающего семьдесят процентов от кадастровой цены.
Закон поделил граждан на две категории лиц: продавцы, получившие квартиру до и после 01 января 2016 г.
Срок владения жилым помещением рассчитывается со дня вступления в собственность в месяцах.
Пример:
Предположим, человек купил жильё в октябре 2012 года. В ноябре 2015 г. он решил его продать. Срок исчисляется так:
- первые 12 месяцев – октябрь 2012 по сентябрь 2013;
- вторые 12 месяцев – октябрь 2013 по сентябрь 2014;
- третьи 12 месяцев — октябрь 2014 по сентябрь 2015.
Получается, полностью во владении квартира была у человека полных 3 года и еще два месяца. Поэтому, он полностью освобождается от уплаты дани государству.
На жилую недвижимость, купленную с 2016 года, распространяются индивидуальные правила. Срок увеличивается с 36 до 60 месяцев. Гражданин может продать жильё без оплаты дани государству, если оно находится во владении большее пяти лет.
Исчисление налога
Чтобы правильно рассчитать сумму НДФЛ за продажу квартиры или её доли требуется определить:
- Путь вступления во владение:
- покупка;
- наследование;
- дар.
- Дату принятия владения до и после 01. 01. 2016 г.
- Кадастровую стоимость.
Пример расчета налога на конкретной ситуации
Предположим, женщина купила квартиру в ноябре 2014 г. за 1 млн. 300 тыс. руб. Через два года она приняла решение продать ее. Ей предложили 1 млн. 600 тыс. рублей, при условии отобразить в договоре один миллион рублей, мотивируя это выгодой. Если в договоре будет стоять эта сумма, у женщины не возникнет обязательства, вносить налог государству. Принимая такие условия, она нарушает закон и может привлекаться к уголовной ответственности.
Согласно закону расчет налога:
- 1 млн. 600 тыс. – 1 млн. = 600 тыс. * 13 % = 78 тыс. руб., где
- 1 млн. – льгота;
- 13 % — процент налога по закону.
Эту сумму женщина должна заплатить в качестве взноса государству. Если она покажет в договоре заведомо низкую стоимость, специалисты инспекции выявят мошенничество очень легко с помощью кадастровой цены.
Как не платить налог совсем, устанавливает НК. Для этого недвижимость должна находиться в собственности больше шестидесяти или тридцати шести месяцев в зависимости от ситуации.
Как снизить налог
Чтобы уменьшить размер НДФЛ при продаже жилья собственностью менее тридцати шести месяцев, многие люди применяют льготу от государства 1 млн. р. Эта сумма отнимается от стоимости квартиры, а налог оплачивается с разницы. Предположим, квартира продается за 2, 5 миллиона рублей. Используя льготу, дань в бюджет государства получается:
(2, 5 млн. – 1 млн.) * 13 % = 195 тыс. руб.
Еще одним законным вариантом сделать налог меньше является снижение налогооблагаемой базы. Для этого в контролирующие органы требуется предоставить достоверные данные о произведенных расходах. Сюда можно отнести:
- Договор с обозначением суммы покупки.
- Если производилось самостоятельное возведение строения можно подтвердить расходы:
- актами сдачи работ;
- сметами;
- квитанциями.
Человек вправе уменьшить сумму дохода от продажи жилья расходами по его покупке. Когда квартира куплена, а не подарена или получена в наследство и есть подтверждающие документы, налог платится в размере 13 % с разницы.
Пример
Женщина продала жильё в 2017 г. за 10 млн. руб. У неё на руках осталась документация, подтверждающая расходы на покупку этого жилья два года назад в сумме 8 млн. руб. Расчёт взноса в бюджет:
(10 млн. – 8 млн.) * 13 % = 260 тыс. руб.
Если не подтверждать наличие расходов, дань в бюджет государства получится:
10 млн. * 13 % = 1 млн. 300 тыс. руб.
Для всех объектов жилой недвижимости используется исключительно один вариант снижения налога согласно письму № ЕД — 4- 3 / 2254 от 12 февраля 2013.
Когда оплачивать
Все люди должны понимать, после продажи квартиры требуется подавать в налоговую инспекцию специальную декларацию. Сдается она в начале года, не позже 30 апреля включительно. Обычно, о данном обязательстве приходит уведомление в налогового органа.
Далее не позднее 15 июля продавец обязан оплатить НДФЛ государству. Если положенная сумма не поступает в бюджет, продавца могут оштрафовать.
Видео: Как избежать налога и штрафа при продаже недвижимости