Продажа доли квартиры при долевой собственности

Доля собственности не всегда определяется конкретным цифровым значением. Порой это понятие из гражданского законодательства напоминает виртуальную реальность, постижение которой доступно только избранным. Конкретные границы доли каждого из владельцев имущества могут определить только специалисты, специализирующееся на проведении экспертиз в сфере недвижимости.

Кроме того, не вполне понятно каким образом оформлять метаморфозы, связанные с превращением совместной собственности в долевую, а также реализацию доли в квартире с одним жилым помещением.

Несмотря на разноликие сложности, долевая собственность является одной из разновидностей имущественных прав, которые относятся к категории общего имущества. Ее особенностью является возможность самостоятельно определять судьбу объекта недвижимости, в том числе продавать, дарить или обменивать свою долю. Разберемся подробнее как продать долю в квартире.

Скачать Договор купли-продажи доли квартиры — Образец

Скачать Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении — Образец

Скачать Акт приема-передачи части квартиры по договору купли-продажи — Образец

Как продать свою долю в квартире другому собственнику

Вся процедура зафиксирована в нормах гражданского законодательства. Приоритетными правами в любых сделках, связанных с отчуждением обладают иные владельцы имущества. Они могут приобрести долю по стоимости, обозначенной продавцом.

Владелец перед сделкой должен осуществить рассылку заказных писем другим собственникам с уведомлением о своих намерениях относительно доли.

Если собственники не изъявят желания приобрести части в собственности, то можно выставить имущество на свободную продажу и впоследствии реализовать понравившемуся покупателю.

Для того чтобы не потерять деньги при продаже следует проконсультироваться в специализированной оценочной компании, которая рассчитает цену на основе следующих параметров:

• цена на имущество, отличающееся аналогичными характеристиками;
• размещение имущественного объекта;
• площадь доли;
• этаж, на котором расположена квартира;
• количество жилых помещений;
• количество иных владельцев имущества.

Видео: Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Сложности продажи

Типовой сложностью при продажи доли является поиск компромиссных решений, которые бы удовлетворяли интересы всех собственников. Конфликт интересов часто порождает судебные тяжбы, направленные на прекращение долевой собственности или на конкретизацию механизма эксплуатации квартиры каждым из собственников.

Долевая собственность в квартире может реализовываться в следующих вариантах:

• рыночная продажа;
• дарение;
• мена;
• включение доли в наследственную массу.

Интересно, что если квартира имеет обременения в форме арестов, залога или иных идентичных ограничений, то они расцениваются как преодолимые препятствия, которые не запрещают проведение сделок с объектами недвижимости.

Оценка стоимости квартиры

Определение стоимости части собственности производится с учетом:

• размера долевой собственности в квартире;
• наличие препятствий для фактического доступа в квартиру;
• количество владельцев имущественного объекта;
• количество жильцов, обладающих регистрацией в квартире;
• количество жилых помещений на территории квартиры;
• технических особенностей имущественного объекта;
• наличия текущей задолженности по коммунальным платежам;
• прогнозируемых сроков реализации объекта недвижимости;
• наличия среди иных владельцев особой категории физических лиц (детей, осужденных, недееспособных);
• судебные прецеденты в отношении имущества.

Собираем список документов

Продажа доли в квартире предполагает собрать необходимые документы:

• паспорт владельца доли;

• документ, иллюстрирующий имущественные права на долю;

• выписка из книги, в которую помещается информация о всех квартирах, находящихся в МКД;

• кадастровый паспорт;

• справочные материалы из органов технической инвентаризации о размере инвентаризационной оценки конкретной доли собственности;

• при реализации долей детей нужно добавить постановление опеки, разрешающее сделку;

• письменное согласие супругов;

• выписка из единого реестра, в котором отражаются информационные данные о правах собственности (ЕГРИП);

• документация, обозначающая факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Случаи если квартира находится в ипотеке

Продажа доли по ипотеке максимально усложнена по причине низкой ликвидности подобного имущества. Стандартными сложностями являются:

• отказ иных собственников от подобного замысла;

• категорический протест банка на сделку. С одной стороны финансовое учреждение получает транш денег в размере стоимости доли, направленных на гашение кредита, с другой стороны появляется новый собственник, чьи интересы могут быть тщательно защищены правовыми нормами, и реализация квартиры в случае возникновения в дальнейшем задолженности будет максимально затруднена;

• поиск покупателя. Как правило, граждане не заинтересованы в приобретении доли в квартире с обременениями.

Рассрочка и долевая собственность

Продажа доли квартиры в рассрочку – практически раритетный вариант, но он все же изредка реализуется на практике.

Рассрочка устанавливает важное правило: перед сделкой покупатель должен внести так называемый первоначальный взнос. Его размер может колебаться от 10 до 60 процентов от цены доли. Разница уплачивается равными долями с учетом специально оформленного графика или конкретных сроков, прописанных в договоре.

На рынке продавцы используют два типа рассрочки:

• беспроцентная. Практически не встречается, т.к не предполагает платы и предоставляется на очень короткий период времени (до полугода);

• процентная. Платежи разбиваются на несколько лет, при этом на сумму каждого взноса начисляется плата в размере 1-2 процентов.

Преимуществами продажи доли с использованием варианта рассрочки является отсутствие необходимости в страховке, экономия на банковском проценте, устанавливаемом для ипотечного кредитования.

Возможные риски при продажи доли жилья

Риски рассматриваемых сделок сводятся к нескольким моментам:

• воля покупателя всегда ограничена интересами иных собственников;
• доля не имеет конкретных географических границ, что может провоцировать возникновение понятия «чужая территория»;
• возможность оспаривания первоначальной сделки иными владельцами.

Продажа части квартиры несовершеннолетнего ребенка

Особенности продажи доли ребенка сводятся к деталям:

• предложение другому собственнику права покупки доли несовершеннолетнего;

• обеспечение гарантий сохранения прав несовершеннолетнего на жилую площадь аналогичного размера и качества;

• документальное фиксирование отказов иных собственников;
  поиск альтернативных обеспечений детей.

Налоговые вычеты при сделки

Налоги при реализации доли возникают у продавцов, чьи имущественные права возникли менее 3 лет назад. С суммы, полученной от осуществления сделки, нужно исчислит налог на доходы физических лиц по традиционной схеме.

Гражданам, которые владеют долей в течении длительного срока можно не беспокоится о налогообложении операций.

Доля в дар

Дарение доли производится через составление договора, который часто именуют дарственной. Документ может быть написан самостоятельно или изготовлен нотариусом. Положениями документа должно быть ясно определено, какой размер доли является даром. При этом можно подарить, как отдельное жилое помещение, так и часть квартиры.

Данная процедура чаще всего используется как один из элементов для обеспечения безопасности пожилых людей, которые являются привлекательной мишенью для мошенников.

Продажа доли – сделка, сопряженная с некоторыми сложностями. Однако, при грамотном подходе и соблюдении правовых норм она превращается в обычную процедуру, направленную на изменение прав собственности.

Видео: Купля-продажа доли в квартире