В процессе возведения любого недвижимого объекта в РФ (здание любого назначения, жилой дом и т.д.) осуществляемая стройка может быть приостановлена ввиду каких-либо возникших обстоятельств. К подобным недостроенным сооружениям применяют понятие «объект незавершенного строительства». Что же далее можно делать с такой недвижимостью, можно ли получить право собственности на него и как сделать это по закону, чтобы в дальнейшем иметь право осуществлять любые операции (продажа, дарение и т.д.)?
Определение ОНС
Что такое объект незавершенного строительства (ОНС) – существующие законодательные акты, в частности, градостроительный кодекс, не дают четкого определения этому понятию. На основании всех законов, можно выделить те признаки, которые отличают объект НЗС от других, степень готовности каких равна 100%:
- это некое строение или здание, которое располагается на конкретном месте (географически) и имеет связь с землей;
- это определенная стадия процесса между началом стройки и окончанием, не прошедшая стадию ввода в эксплуатацию;
- это объект, находящийся на данный момент в процессе стройки или реконструкции и не прошел еще стадию своей регистрации;
- это возведение, не имеющее тех свойств, какие должны быть присущи готовому объекту;
- это то строение, которое не может выполнять функций, какие будут возможны по завершению строительства.
Кроме того, объект незавершенного строительства в любом состоянии и стадии обязательно имеет такие особенности:
- наличие непосредственной связи с землей, из-за чего невозможно осуществить его перемещение в пространстве без нанесения его целостности вреда. К примеру, возведенный фундамент дома – для его перемещения необходимо разобрать его или разрушить. Такой пункт четко разграничивает понятие между движимыми и недвижимыми объектами – ранее возникали споры по поводу киосков и торговых конструкций, которые устанавливались без крепления в землю – на сегодняшний день четко определяется, что они не могут относиться к ОНС;
- не зависимо от стадии своего строительства он имеет какие-либо характерные признаки;
- процесс строительства объекта находится на одной из следующих стадий – консервации, приостановления либо же полного прекращения.
Также на протяжении долгого времени отсутствовало четкое определение — являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости. На данный момент он уже признаются таковыми и, как следствие, возможно уже осуществлять процесс признания права собственности на него, однако, в большинстве случаев, не без подачи искового заявления в суд.
Процедура оформления права собственности
Рассмотрим, как оформить право собственности на недостроенный объект и какие потребуются для этого документы.
Правовой режим присвоения права собственности предполагает обращение в один из таких органов:
- территориальное подразделение Росреестра – непосредственно тот орган, в ведении которого находится тот населенный пункт, где расположено ваше строение;
- во многофункциональный центр. В этом случае можно не привязываться к определенной территории – подачу заявления можно осуществить в любом удобном для гражданина отделении. Уже специалисты МФЦ после проверки всех поданных документов направят их на рассмотрение в необходимое подразделение Росреестра.
В том случае, если вопрос присвоения права собственности касается недостроенного частного дома, документы понадобится предоставить такие:
- разрешение на строительство объекта, который является предметом подачи заявления;
- документы, подтверждающие право собственности на землю (или же договор аренды);
- паспорт заявителя;
- проектная документация на недострой и технический план;
- само заявление о внесении объекта в базу ЕГРН;
- квитанцию об оплате гос. пошлины.
Зачастую возникают ситуации, когда гражданам отказывают в регистрации права собственности. В таком случае есть выход – подать иск (заявление) в суд о неправомерности таких действий и требовании вынесения принудительного решения о совершении регистрации. После вынесения положительного решения заявление о регистрации подается повторно, причем постановление суда прикладывается ко всем поданным ранее бумагам. В большинстве случаев право собственности на недострой все же выдается.
Видео: О признании права собственности
Как определить процент готовности объекта?
Что же делать дольщикам многоквартирных домов, чье строительство прекращено и остановилось на определенной стадии – ведь по закону квартира может перейти в собственность только после оформления акта приема-передачи, подтверждающего окончание всех работ?
В таких ситуациях законом устанавливается возможность получения права собственности при определенном проценте готовности объекта – от 80% и более. Подобная процедура заключается в специально разработанных формулах, позволяющих понять, какая степень работ уже произведена от общего объема, который был запланирован:
- Сг = Ов х 100/Сс, где:
- Сг – Степень (процент готовности объекта), %;
- Ов – объем выполненных работ, выраженный в стоимостной оценке, руб;
- Сс – общая стоимость планируемых работ согласно смете, руб.
- Сг = ∑ Весi х сi/100, где:
- Сг – Степень (процент готовности объекта), %
- Весi – значение удельного веса определенного элемента постройки, ед;
- сi — доля построенной части определенного элемента, %;
- i – определенный порядковый номер элемента.
Принцип такой формулы заключается в том, что каждому из конструктивных элементов здания (фундамент, крыша, полы, штукатурка и т.д) присваивается порядковый номер и удельный вес, то есть какой процент от общего объема работ составляет его наличие. Если все элементы имеют степень готовности 100%, тогда и постройка также будет признана завершенной полностью.
К заявлению по передачи права собственности квартиры в недостроенной многоэтажке кроме всех документов нужно будет приложить договор о долевом участии в строительстве, а также документы, подтверждающие факт перечисления средств.
Ввод в эксплуатацию
После того, как строительство дома или квартиры успешно заканчивается, перед собственником возникает вопрос – как ввести в эксплуатацию готовую постройку? Порядок действий в этом случае будет таким:
- обращение для постановки на кадастровый учет (непосредственно в кадастровую палату);
- получение согласований в пожарной, газовой и энергоснабжающей службе на соответствие всех подведенных к дому коммуникаций;
- оплата необходимых пошлин за оформление документов
- подача заявления в отдел градостроения (местный орган исполнительной власти).
