Бесплатная консультация юриста
Телефон юриста

Аренда квартиры с правом выкупа — как заключить договор

Аренда квартиры часто представляется нецелесообразной финансовой авантюрой, в которой участвуют граждане, снимающие жилье. Альтернативой варианту является ипотека или приобретение имущества в рассрочку. При этом ипотека зачастую невозможна без уплаты высоких процентов, а рассрочка требует дополнительных денег, сумма которых превышает затраты, связанные с фактической арендой жилья. Разберемся подробнее как составить договор аренды с последующим выкупом.

Сильные и слабые стороны сделки

Аренда квартиры с правом выкупа с условием дальнейшего выкупа не часто встречается на рынке жилья.

Как правильно оформить договор аренды квартиры или иной жилой недвижимости с последующим выкупомРассмотрим преимущества и риски данной финансовой операции. К негативным моментам относятся:

  • отсутствие конкретной формы договора;
  • слабая правоприменительная практика;
  • высокая вероятность изменения первоначальных условий;
  • переход прав собственности планируется в отдаленном будущем;
  • форма договора аренды с последующей реализацией имущественного объекта не предусмотрена положениями гражданского законодательства. Если владелец собственности решит привлечь для решения личных задач заемные средства, то он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.

Если покупатель не имеет регистрации в арендуемом жилье, он не сможет наложить запрет на сделку. Наличие регистрации позволяет заблокировать сделку по предоставлению недвижимости в качестве залогового объекта по жилищному или ипотечному кредиту и максимально отстоять свои права на спорный объект:

  • до тех пор как гражданин, заинтересованный в продаже арендуемой квартире не получил права собственности его могут выселить из жилья, обосновав свою позицию изменением финансовых приоритетов;
  • владелец квартиры может обозначить в договоре фиксированную сумму, которая превысит ценовые значения, установленные на объекты недвижимости в долгосрочной перспективе.

Среди положительных сторон нужно отметить:

  • низкий уровень платежей. Ежемесячные платежи при рассрочке или взносы по ипотечному кредиту существенно выше арендной платы;
  • возможность проживать в квартире или выполнить ремонтные работы до фактического вселения.

Оформление документов для аренды жилья

Горячая линия

Москва

+7 (499) 350-80-61

Санк-Петербург

+7 (812) 309-17-81

Перечень документов для оформления аренды квартиры с последующим выкупом.При заключении договора основными моментами являются следующие:

  • цена жилого объекта;
  • расчет суммы потенциального выкупа;
  • период и периодичность внесения платежей за квартиру;
  • момент перехода прав собственности;
  • условия передачи квартиры арендатору;
  • сроки передачи имущества;
  • стоимость квартиры, рассчитанная на основе рыночных показателей;
  • размер арендной платы;
  • условие об индексации платежей в зависимости от экономической конъюнктуры;
  • определение вида валюты для осуществления платежей.

Специфика рассматриваемого договора в том, что он не предполагает внесение корректировок в существенные условия на протяжении периода действия. Такое положение означает, что при изменении рыночных условий одна из сторон сделки может понести серьезные финансовые убытки.

Несмотря на подобные законодательные требования можно обойти, включив в положения договора пункт о возможности корректировки цены выкупа.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Основные положения договора аренды квартиры с правом выкупа состоят в следующих моментах:

  • описание сдаваемой в аренду недвижимости. В данном разделе прописаны технические характеристики жилья – количество жилых и вспомогательных помещений, их размер, наличие инженерных коммуникаций. Кроме того, могут указываться такие характеристики, как наличие косметического ремонта, установка стеклопакетов, дорогостоящего сантехнического оборудования и иные характеристики, позволяющие идентифицировать имущественный объект.
  • момент перехода прав собственности. Данный пункт может вызывать разногласия между продавцом и покупателем арендованного имущества. Продавцу выгодно назначить дату, которая олицетворяет окончание периода уплаты арендных платежей. Покупатель заинтересован в более ранних датах, например, с момента визирования договора сторонами.

Переход прав реализуется через процедуру государственной регистрации прав собственности. Факт подписания договора аренды с последующей реализацией не означает прав собственности арендатора на занимаемое имущество.

Если владелец жилья будет игнорироваться оформление переданных прав собственности в установленном порядке, то данный шаг может быть произведен на основании вынесенного судебного решения.

  • оценка стоимости жилья – является обязательным пунктом взаимных договоренностей. Для ее осуществления чаще всего пользуются помощью эксперта. Профессиональный аналитик рассчитает цену с учетом сопоставимых вариантов, экономических тенденций и прочих факторов влияющих на динамику стоимости квартир.

Составляем и оформляем договор аренды жилья с правом последующего выкупа.Выкупная стоимость в любой ситуации должна быть итогом соглашения с владельцем квартиры. Цена может отталкиваться от инвентаризационной оценки или базироваться на информации, предоставленной независимой оценкой.

Финансовый показатель рассчитывается посредством суммирования рыночной стоимости и потенциальных убытков, к которым относят непосредственно ущерб и материальную выгоду, упущенную по результатам сделки.

  • сроки договора — обязательный реквизит для всех гражданских договоров, предметом которых является сделка, направленная на реализацию имущества. Договор может оформляться на краткосрочную (1-2 года), среднесрочную (3-5лет) или долгосрочную перспективу (более 5 лет). Период зависит от заинтересованности покупателя и продавца в оперативной сделке, а продиктован материальными соображениями и нуждой в денежных активах.
  • оплата и ее сроки. Расчеты могут реализовываться в безналичной или ой или наличной форме. Безденежные формы в данной ситуации не актуальны.

Безналичный вариант – наиболее популярный. В данной ситуации арендатор перечисляет на счет продавца (банковская карта, депозит) сумму сделки.

Расчет наличными может осуществляться с привлечением свидетелей или банковского учреждения (аренда банковской ячейки). Срок расчетов устанавливается с учетом интересов сторон сделки.

Оплата за квартиру может проходить частями или принимать форму ежемесячных платежей фиксированного размера.

  • положения об аренде помещения. В договор, как правило, включают несколько пунктов, которые прописывают порядок использования имущественного объекта.

Договор аренды позволяет удовлетворить потребность граждан в жилой площади. Кроме того, нормативный акт позволяет получить преимущественные права на приобретение имущественного объекта при соблюдении определенного ряда условий.

Договора, связанные с арендой признаются консенсуальными, т.к права и обязанности по ним начинаются с даты его визирования сторонами сделки.

СПравила получение прав на жилплощадь при аренде жилья.делка может рассматриваться как аренда лишь в ситуациях, когда жилые помещения предоставляются гражданам на условиях платности. При этом не исключается возможность дальнейшей реализации объекта недвижимости.

  • ответственность сторон. В случае, если одна из сторон заключенной сделки откажется от исполнения первоначальных договоренностей, обязательства, прописанные в положениях договора могут автоматически прекращаться. Отказ может ассоциироваться с уклонением арендатора от уплаты платежей или перечислением денег в адрес арендодателя с существенной временной задержкой. Кроме того, лицо, предоставляющее квартиру в аренду, может отказаться от исполнения дальнейших договоренностей.

Скачать Договор аренды квартиры с правом последующего выкупа — Образец

Вас может заинтересовать возможность оформления пожизненной ренты как вариант выкупа жилья.

Стоит ли рисковать

Рассматриваемый тип сделок относится к финансовым операциям с максимальным уровнем риска, что связано с отсутствием проработанных механизмов осуществления и общепринятых принципов формирования рыночной стоимости жилья. Сделка очень похожа на процедуру рассрочки, которая также представляет собой выкуп отложенного действия. К этим разновидностям договоров применяются правовые нормы, регламентирующие механизм купли-продажи имущественных объектов.

Процесс выкупа по договору аренды может коротким или длинным. Данное обстоятельство очень важно, т.к в течение продолжительного временного отрезка выкупная стоимость или ставка платежей может существенно подрасти. Корректировка выкупной стоимости может производиться только посредством заключения дополнительного соглашениями между арендодателем и арендатором.

На практике такой вариант реализуется очень редко, ведь продавец не заинтересован в потере материальной выгоды от сделки.

Самым лучшим временем для заключения договора аренды с правами последующего выкупа считается момент стагнации на рынке жилья, когда в данном сегменте экономике происходят редкие и прогнозируемые изменения.

Советы юристов

Советы юристов при заключении сделок.Выбирая данный вариант сделки, стоит внимательно отнестись к личности продавца. Кроме того, стоит просчитать итоговую стоимость объекта и провести сравнение полученной суммы с рыночными показателями, актуальными для сегодняшнего дня.

Для уменьшения рисков стоит позаботиться о временной регистрации в арендуемой квартире и заверении договора в нотариальном порядке.

Можно поинтересоваться вариантом выкупа недвижимости в рассрочку и проанализировать уровень затрат в обоих случаях. Полезным шагом станет консультация юриста, который расставит основные нюансы сделки, а также ознакомит клиента с основными рисками, сопровождающими уплату арендных платежей и окончательные расчеты, связанные с реализацией квартиры.

Аренда с последующей передачей прав собственности представляет собой некий пробный шар, который покупатель забрасывает в «лузу» будущей сделки. Если качество шара соответствует представлениям арендатора о собственном жилье, то арендные отношения завершаются приобретением имущественного объекта, если нет, то арендатор ищет иные варианты обеспечения собственной потребности в квадратных метрах.

Владелец квартиры при этом не может реализовать квартиру по своему усмотрению или превратить ее в залоговый объект. Договор аренды с выкупом может содержать положение о первоначальном взносе, который необходим для покрытия затрат на страхование имущества и уплату налогов собственником недвижимости.

Заключение подобных договоров значительно повышает бережливость арендатора, который заинтересован в сохранении имущественного объекта в привлекательном состоянии.

Видео: Аренда жилья с последующим выкупом, что это такое

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта