Продажа недвижимости влечёт за собой налоговое бремя. Бывший собственник, фактически, получает прибыль, которая облагается стандартной ставкой, установленной Налоговым кодексом. Но тот же кодекс предполагает и возможность применения так называемого налогового вычета, который позволит сократить потенциальные расходы или избежать их полностью.
Условия и требования к имуществу для получения вычета
При продаже квартиры граждане должны оплатить налог, об этом прямо говорит НК РФ. Ранее процедура была понятна большинству граждан, но некоторые изменения законодательства, которые вступили в силу с 2018 года, несколько поменяли устоявшуюся систему.
Налог взимается при продаже жилой недвижимости, но есть некоторые обстоятельства, которые нужно учесть при расчёте. В первую очередь они связаны со сроком владения квартирой и её стоимостью:
- если квартира была приобретена до 2016 года и собственник владеет ей от 3 лет, то он вправе рассчитывать на налоговые послабления, если менее 3 лет, то платит налог полностью (до применения вычета);
- если имущество приобреталось после 2016 года и срок владения составляет от 5 лет, то налог не платится, а если менее, оплата производится в соответствии с действующим законодательством.
При расчёте налога теперь учитывается не только его стоимость по договору, но и кадастровая. Если в договоре указана цена, менее 70 процентов от кадастровой, то налог будет рассчитан исходя из коэффициента 0.7, умноженного на кадастровую стоимость.
Налоговый вычет позволит уменьшить сумму, которая облагается налогом, на 1 миллион рублей. Распространяется он на любую жилую недвижимость, если она продаётся физическим лицом. Продажа недвижимости организациями облагается в соответствии с выбранной ими системы налогообложения.
Фактически, особых требований к имуществу не предъявляется. Главное, чтобы оно было в собственности определённый период времени, являлось жилым, а продавцом выступал гражданин, а не организация.
Кто может воспользоваться правом
Воспользоваться правом на налоговый вычет могут только физические лица, продаваемое имущество которых находилось в собственности определённое количество времени.
Налог не будет выплачиваться в том случае, если продавец будет продавать квартиру, полученную безвозмездно и её стоимость не превысит 1 000 000 рублей. В расчёт берётся оценочная стоимость, которая не должна быть менее 70 процентов от кадастровой.
Фактически, правом на получение вычета может воспользоваться как лицо, получившее квартиру по безвозмездной сделке, так и покупатель. Но к ситуациям применяются разные правила. Кроме того, продажа квартиры, полученной в дар от близкого родственника, налогом не облагается вовсе.
Любой гражданин может воспользоваться правом уменьшить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Это его право, но не обязанность, так как в некоторых ситуациях выгоднее уменьшить облагаемую НДФЛ базу на стоимость расходов на приобретение такого имущества, так как налог платится на прибыль.
Законодатель установил одинаковые правила применения налогового вычета при продаже квартиры, независимо от категорий граждан. Так, налог платится пенсионером, инвалидом и работающим гражданином одинаково.
Расчет налогового вычета
Если срок владения имуществом соответствует правилу, в соответствии с которым при продаже налог не платится (3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения), то налог не платится вовсе. В остальных случаях нужно правильно рассчитаться сумму, за которую нужно будет оплатить НДФЛ.
Существует 2 варианта уменьшения облагаемой налогом базы:
- уменьшить продажную стоимость на сумму, за которую имущество было приобретено;
- уменьшить продажную стоимость на 1 миллион рублей, то есть использовать налоговый вычет по общему правилу.
Гражданин может сам выбрать любой из вариантов, который окажется ему более выгодным. Законодатель не ограничивает его выбор.
Рассмотрим пример, учитывающий кадастровую стоимость жилья и стоимость его приобретения
Гражданин купил квартиру менее трёх лет назад, он не освобождается от оплаты налога на доходы физических лиц при её продаже. Стоимость приобретения составила 1,8 миллиона, тогда как продаётся жильё за 1,85 миллионов. Кадастровая стоимость, в свою очередь, была равной 1,6 миллионов рублей.
Если будет применён налоговый вычет, то стоимость налога составит 13 процентов от разницы суммы продажи и миллиона рублей, то есть 13 процентов от 800 тысяч, что равно 104 тысячи рублей.
При использовании второго варианта, облагаемой налогом базой считается 50 тысяч рублей (разница между ценой покупки и продажи), а налог составит 6,5 тысяч. При этом стоимость продажи не менее 70 процентов от кадастровой, соответственно, налог рассчитывается именно с цены по договору.
Применение налогового вычета в 1 миллион рублей часто более выгодно при приобретении имущества по безвозмездным сделкам, либо когда стоимость продажи существенно превышает стоимость приобретения.
Как получить имущественный вычет при продаже квартиры
Получение вычета может быть реализовано сколько угодно раз в течение жизни. Реализация права осуществляется в следующем порядке:
- По окончании года нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. Бланк можно найти на сайте налоговой или непосредственно в отделении.
- Сделать копии документации, которая подтвердит факт продажи имущества, а также его приобретения в прошлом (договора купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, чеки, приходные кассовые ордера и так далее).
- Предоставить в ФНС декларацию и копию соответствующей документации.
Декларация подаётся в налоговую службу по месту регистрации. С собой нужно будет иметь оригиналы подаваемых документов, чтобы сотрудник ФНС мог заверить копию.
Разделение вычета между собственниками
Долевая собственность накладывает свои ограничения на лиц, однако возврат части средств с использованием налогового вычета будет возможен.
В данном случае есть два варианта развития событий:
- Если имущество находится в равных долях у двух лиц, находится у них в собственности не менее 3 лет и каждый имеет выделенную долю, то вычет предоставляется им в отдельности по общим правилам, то есть на сумму в миллион рублей на каждую половину.
- При ином распределении долей, а также если доли сособственников не выделены, сумма вычета будет распределяться между всеми пропорционально их долям из расчёта общей суммы вычета в один миллион рублей.
Размер вычета, если у гражданина имеется доля в 1/3, будет равен 300 тысяч рублей. При продаже доли за, например, 700 тысяч, облагаемая налогом база составит 400 тысяч.
Налоговый вычет — это право гражданина на уменьшение налогооблагаемой базы с продажи имущества на установленную сумму. Он может воспользоваться этим правом, а может рассчитать налог исходя из стоимости продажи и приобретения. Расчёт производится самостоятельно, указывается в декларации, подаваемой в ФНС по месту регистрации.
Отлично