Приобретая жилую площадь с участием заемных средств банка, никто не задумывается, как продать квартиру находящуюся в ипотеке, если возможность выплачивать ежемесячные взносы иссякнет или потребуется расширить границы домовладения. Эти и другие обстоятельства заставляют собственника реализовать свою недвижимость на выгодных условиях.
Законодательством не запрещена продажа ипотечных квартир, единственное требование – правильное оформление сделки в соответствии с ФЗ №29/33. Владелец не имеет права без согласия банка совершать какие-либо действия с имуществом, которое находится в залоге. Иначе все права на домовладение перейдут финансово-кредитной организации (ГК РФ ст. 301).
Согласие коммерческого учреждения на сделку
Купленная недвижимость с привлечением ипотечного кредита – собственность заемщика, но для ее реализации необходимо согласие банка.
С точки зрения финансово-кредитного учреждения сделка может рассматриваться с 2-х сторон:
- организация заинтересована в возврате ссуды и не должна возражать против реализации имущества, если клиент не может дальше выполнять свои обязательства;
- предоставляя свое согласие, банк утрачивает источник ежемесячного дохода, связанного с выплатой вознаграждения за пользование средствами, предоставленными на покупку объекта.
Коммерческое учреждение не может отказаться в реализации квартиры, если этот вопрос отражен в договоре займа. Чтобы клиенты реже использовали эту возможность, продажа недвижимости сопровождается штрафами и комиссиями.
Но последствия, которые ждут ссудополучателя из-за прекращения ежемесячных поступлений намного серьезнее. Если заемщик не сможет выплачивать ссуду – ему не следует откладывать сделку, лучше решить вопрос до судебных споров.
Способы продажи залогового имущества
Реализовать ипотечную квартиру возможно в рамках закона и на основании заключенного договора. Возможны различные варианты совершения сделки, в этом поможет пошаговая инструкция для продавца.
|
Способ продажи |
Особенности процедуры |
| Досрочный возврат ссуды |
Физлицо подыскивает покупателя на недвижимость и получает средства, необходимые для полного погашения долга и процентов по нему. Банк в свою очередь предоставляет свидетельство о снятии запрета на распоряжение имуществом. Этот вариант подойдет для новой жилой площади при завершении сооружения жилого дома. |
|
Самостоятельная реализация |
Заемщик сообщает покупателю о том, что квартира находится в залоге у банка. Если его все устраивает, тогда он обращается в организацию с прошением о выкупе имущества. Заключает договор о приобретении недвижимости с покупателем, заверяет его через нотариуса. Покупатель погашает ипотеку, переводом средств на счет финансово-кредитного учреждения, заемщик получает документ, подтверждающий, что ипотека погашена и снимает обременение самостоятельно. |
|
Совершение сделки с участием учреждения |
Если у ссудополучателя нет времени на поиски покупателя, он может доверить эту сделку банку. Всей процедурой занимаются исключительно сотрудники коммерческой организации и покупатель.
Остаток средств после сделки (если он имеется) ссудополучатель может забрать с депозита в любое время. Данный способ подойдет заемщику, так как банк не заинтересован реализовывать имущество дороже, поэтому стоимость объекта должна быть аналогичной задолженности. |
| Продажа обязательств по займу |
Залоговое имущество, находящееся в распоряжении банка можно выкупить, погасив ссуду или оформив ипотеку. Покупателю потребуется подать стандартный пакет документов и в случае положительного решения провести оценку и оформить страховку, согласно ФЗ/102 от 2013 года. Процедуру переоформления обременения осуществляет банк. Заемщик подписывает договор о переуступке прав по ссуде. |
|
Переуступка прав по договору ссуды |
Заемщик, желающий продать свою залоговую недвижимость и купить другую квартиру, может уступить свои права на имущество третьей стороне и обязанности перед коммерческой организацией по обслуживанию займа. |
Если квартира была в собственности ссудополучателя менее 3-х лет, придется выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимого имущества, прописанной в договоре. Иначе от налогового бремени физ. лицо освобождается.
Как реализовать залоговую недвижимость Сбербанка
Финансово-кредитное учреждение не препятствует своим клиентам продавать ипотечные квартиры, если они не способны выполнять свои обязательства. Для ускорения сделки банк разработал специальную площадку для реализации залогового имущества и информирования широкого круга покупателей.
Предоставить аналогичные условия, которые были у предыдущего ссудополучателя, банк не гарантирует. Реализация недвижимости в ипотеке Сбербанка возможна при выполнении следующих требований:
- Выплата займа, для этого потребуется предварительная договоренность для совершения сделки.
- Перекредитование, прежде необходимо убедиться, что третья сторона соответствует условиям программы.
- Если заемщик не нашел возможности для погашения задолженности до совершения сделки, он получает аванс и справку от ссудодателя о снятии обременения. На ее основании завершается полный расчет и передача прав другому владельцу.
Реализация недвижимости, купленной с материнским капиталом – сложная процедура, в ходе которой потребуется не только разрешение коммерческой организации, но и органов попечительства. Без письменного согласия сделка будет признана недействительной.
Что потребуется для совершения процедуры
Реализация ипотечной недвижимости предполагает подготовку определенного пакета документов. Их перечень включает:
- правоустанавливающие свидетельства;
- копии документов, удостоверяющих личность владельца;
- техпаспорта БТИ;
- выписки из УК о зарегистрированных лицах;
- копии л/с квартиры;
- разрешение попечительства, если одним из владельцев является ребенок;
- выписка из единого государственного реестра.
Дополнительно финансово-кредитная организация может потребовать: копию водительского удостоверения, военный билет, если есть пожилые собственники – справку из тубдиспансера.
Процедура реализации ипотечной квартиры
Продажа недвижимости находящейся в залоге у Сбербанка осуществляется в несколько этапов. Пошаговая инструкция сделки выглядит следующим образом:
- покупатель жилой площади вносит предоплату продавцу;
- заемщик предоставляет коммерческому учреждению документы;
- продавец осуществляет оценку имущества;
- оформление предварительного и главного соглашения;
- согласование сделки с банком;
- подписание договоров;
- оформление залога на недвижимость в финансово-кредитной организации;
- отмена обременения с последующей регистрацией соглашения и прав владения;
- выдача на руки свидетельства о государственной регистрации;
- расчеты между заинтересованными сторонами.
Реализация ипотечного имущества – длительная процедура, особенно если кредит возвращается досрочно. Сбербанк, как и другие коммерческие учреждения не рассматривают сложные варианты, поэтому предлагают свои алгоритмы. Процедура реализации будет различна в каждом случае.
Сделка купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка отличается от простой процедуры – здесь присутствует еще одна сторона – кредитор. Законодательством запрещено реализовывать только имущество, которое находится под арестом или расположено в аварийном сооружении.
Видео: Процедура и способы продажи ипотечного жилья
