Согласно статье 556 ГК РФ гарантией безопасности передачи и отчуждения объекта собственности является передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, загородного дома или дачи.
Именно акт передачи недвижимости является завершающим этапом, на основании которого в совокупности с другими документами выдаётся свидетельство о регистрации собственности на квартиру или дом при отчуждении.
Правовые аспекты
Акт приёма-передачи перераспределяет правовые обязанности сторон. С момента проставления подписей все риски несёт покупатель, он отвечает за содержание объекта и его коммунальное обслуживание. До подписания передаточного акта даже если составлен и подписан договор, вся ответственность лежит на продавце недвижимости. И если происходит гибель объекта или его порча, то возникающие споры решаются через суд.
Если продавец имеет плохое здоровье, то даже при подписанном передаточном акте, помещение не включается в наследуемую массу.
Даты подписания договора купли-продажи и передаточного акта не обязательно совпадают, поэтому полный взаиморасчёт выполняется после визирования акта и передачи ключей. Поставленные подписи означают, что стороны не имеют претензий друг к другу. Договор без подписанного передаточного акта юридической силы не имеет.
Преимущества акта приёма-передачи
Передаточный акт защищает интересы обоих сторон и имеет следующие преимущества:
- В случае приобретения квартиры от застройщика в сопроводительном акте указываются все недочёты, если реальное техническое состояние квартиры отличается от заявленного в предварительном договоре, то есть наличие трещин, неровностей и другого брака. Этот акт будет являться гарантом того, что покупатель сможет требовать от застройщика должного выполнения всех пунктов договора.
- Без предоставления передаточного акта нельзя получить налоговый вычет.
- В случае стихийных бедствий без передаточного акта новый владелец может предъявить счёт на погашение урона, так как юридически не доказано, что у квартиры сменился владелец. Поэтому по закону бывший владелец обязан оплачивать все ремонтные работы.
Особенности составления передаточного акта
Этот документ составляется в произвольной форме письменно.
Скачать Образец передаточного акта в формате .doc
Акт содержит в себе следующие пункты:
- Название документа с указанием даты и места составления.
- Все сведения о продавце и покупателе.
- Подробнее описание продаваемого помещения с указанием адреса, этажа, общей и жилой площади.
- Сведения о договоре, к которому составляется передаточный акт.
- Обязательный пункт об отсутствии взаимных претензий.
Акт составляется в трёх экземплярах: по одному для продавца и покупателя, и третий в регистрирующий орган. Если при покупке квартиры участвует кредитное учреждение, то для банка также составляется дополнительный экземпляр.
В случае наличия претензий одной из сторон они обязательно отражаются в этом акте. То есть если будут обнаружены разногласия, не учтенные в договоре купли-продажи, то они обязательно вносятся в передаточный акт. Кроме устранения недочётов возможно рассмотрение варианта денежной компенсации. Это отражается в самом акте. Только в этом случае можно будет отстаивать свои права в судебном порядке. В передаточном акте указываются сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и другим счетам.
Нюансы отчуждения квартиры или другой недвижимости
Иногда продавец искусственно затягивает выезд из квартиры. В этом случае нужно все сроки прописывать в договоре купли-продажи, и отразить в передаточном акте. Причиной задержек могут быть ситуации, при которых покупатель одновременно является продавцом по другому объекту недвижимости.
Если в течение недели не будут выполнены продавцом договорённости, то выселение будет проведено принудительно полицией. В случае отказа подписания акта застройщиком, то он выплачивает ежедневно 1/300 ставки рефинансирования от общей суммы договора.
Если отказ исходит от покупателя из-за серьёзных недоделок застройщика, то представитель строительной организации может подписать акт, и через 2 месяца обязательства юридически будут считаться исполненными.
На вторичном рынке отказ подписания акта грозит выплатой пени, прописанной в основном договоре, или обращении другой стороны в суд. Договор может быть расторгнут с последующей выплатой неустойки. Для любой из сторон возможно применение штрафных санкций за уклонение от обязательств.
Особенности передаточного акта при сделке с рассрочкой платежа
В случае приобретения квартиры с рассрочкой платежа все условия прописываются в договоре купли-продажи, одновременно дублируя и в передаточном акте. По договорённости передача ключей и квартиры осуществляется в момент первого платежа. Покупатель оформляет государственную регистрацию с актом передачи, но до последнего платежа квартира находится в залоговом имуществе продавца.
В день последнего платежа продавец выдаёт расписку об оплате в полном объёме и представляет в регистрирующий орган заявление о прекращении действия залога. Обязательно прописывается пользование недвижимости третьими лицами, если в этом есть объективная необходимость.
Если по согласованию сторон на период рассрочки платежа в квартире продолжает проживать продавец или его родственники, то они обязаны сохранить квартиру в надлежащем состоянии и освободить её строго в оговоренный срок.
Передаточный акт для доли в квартире
При необходимости продажи доли в квартире она должна быть выделена из общего имущества и оформлена в регистрирующем органе. Сначала оповещаются все остальные владельцы собственности, так как они имеют преимущественные права на эту долю, и только в случае отказа можно продавать свою часть на общих основаниях, составляя договор купли-продажи и передаточного акта.
Видео: Акт приема-передачи квартиры
