Основной разновидностью существующих способов оценивания земельного участка, является определение его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка – это цена земли определенного размера, вычисляемая в зависимости от существующей на данный момент цены наделов и считается она с учетом основных показателей земли и ее будущего назначения.
Оценка земли может осуществляться как самостоятельно, так и различными специализированными организациями по существующим методическим рекомендациям проведения такой процедуры.
Что такое рыночная стоимость
Существуют следующие виды оценки земли, применяемые в зависимости от ее дельнейшего использования:
- инвестиционная. При таком способе определяют возможность получения дохода от участка, инвестировав в него определенные средства;
- ликвидационная – определяется при принятии во внимание фактора, что владелец участка намерен как можно быстрее осуществить его продажу для получения наличных средств;
- кадастровая – определяется исключительно по кадастровому номеру определенного участка и основным назначением ее определения является расчет налогов на недвижимость;
- рыночная – наиболее популярный способ, о назначении которого и методах расчета мы поговорим.
Итак, рыночная стоимость – что это такое? Подобная величина устанавливается по нормам земельного права и опирается на действующий Закон об оценочной деятельности. Согласно 3 статье такого закона рыночная стоимость – это наиболее его приемлемая цена, по какой он может быть отчужден при условии честного ведения дел всех будущих участников сделки и отсутствии обстоятельств чрезвычайного характера, что могут как-то изменить определенную ранее сумму.
Такая стоимость участка земли должна вычисляться в определенный временной промежуток и на вполне законных основаниях может изменяться как при перемене показателей самой земли, так и из-за падения или повышения спроса на рынке. Данный факт связан с потребностью избежать возможных рисков при совершении продажи, связанных с чрезмерно высокой стоимостью или несения убытков, когда рассчитанная сумма уже не соответствует действительности.
Владельцу участка, стоимость которого необходимо вычислить, может произвести оценку таким образом:
- обратиться за оказанием услуг профессионала-оценщика, деятельность которого направлена исключительно на вычисление цены либо земельных наделов, либо различных видов имущества;
- воспользоваться услугами специалистов фирм по работе с землей и недвижимыми объектами;
- лично провести оценивание участка. Как правило, большинство владельцев стараются использовать такой, менее затратный метод. Однако, иногда все же приходится прибегать к услугам специалистов, поскольку в результате проведения экспертизы они могут более точно оценить необходимый объект и дать отчет с более достоверной на текущее время информацией.
Методы определения рыночной стоимости
Для того, чтобы узнать рыночную стоимость участка, нужно рассчитать ее при помощи одного из существующих методов:
- доходный метод. Считается наиболее сложным при определении самостоятельно (без помощи оценщиков). Основным назначением его является получение информации о цене объекта в случае продажи высокорентабельных земель. Использование такого способа можно производить в том случае, если планируется возведение объекта недвижимости для использования в целях бизнеса – туристического комплекса, ресторана, гостиницы и т.д;
- затратный. Данный способ может использоваться исключительно с доходным. Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком. Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство;
- метод сравнения продаж. Может использоваться для любых видов земель, в частности, и для сельскохозяйственного назначения. Для такого способа характерно предварительное выявление цен на схожие объекты в районе размещения участка. Метод сравнения продаж определяет цену таким образом: складывают стоимость аналогичных наделов, делят ее на их общую площадь и получают значение, называемое «удельная стоимость». Уже по величине удельной стоимости считают и искомую цену интересующего участка умножением показателя удельной стоимости на его величину в квадратных метрах.
Видео: Как и зачем нужно проводить оценку?
Отличия рыночной и кадастровой стоимости
Наряду с рассматриваемой нами рыночной ценой, не менее редко используется и кадастровая. В чем же разница между рыночной и кадастровой стоимостью? Основными отличиями являются следующие:
- кадастровая стоимость устанавливается органами исполнительной власти по муниципальному району, в котором он расположен (а не оценщиками или лично, как у рыночной). При этом не берется во внимание, земля ли это с/х назначения либо будет использоваться для возведения какого-то объекта;
- кадастровая стоимость необходима для определения размера оплачиваемых налогов с участка, установки арендных ставок на гос. землю, вычисления размера вознаграждения нотариуса для получения наследства и проведения других сделок. В отличие от рыночной цены, кадастровая может не учитываться при осуществлении сделки купли-продажи или сдаче земли в аренду;
- кадастровая стоимость является более постоянной величиной и в зависимости от региона расположения участка может пересматриваться через определенное количество лет.
Также стоит отметить, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка никакими нормами закона не регулируются. Как правило, рыночная стоимость обычно превышает значение кадастровой, хотя случается и обратное.
