Бесплатная консультация юриста
Телефон юриста

Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью

Приобретение квартиры на вторичном рынке или иного другого объекта недвижимости часто влечет за собой возникновение определенных рисков утери права собственности, если ранее она передавалась путем, нарушающим закон.

Защитить вложенные добросовестным покупателем средства поможет такая услуга как титульное страхование недвижимости. Она предполагает страхование титула собственности и права собственности, перекладывая риски ее утраты на страховщика.

В каких случаях оно необходимо?

Что такое титульное страхованиеПотребность в этом виде защиты своих прав испытывают граждане и компании, приобретающие производственные помещения или совершающие иные виды сделок на рынке недвижимости. При этом возникают две основные ситуации, в которых титульное страхование будет необходимо, это:

  • приобретение квартиры на вторичном рынке;
  • приобретение объекта нежилой недвижимости, право собственности на который неоднократно передавалось или возникло в результате приватизации.

В рамках этих общих ситуаций можно рассмотреть 5 типов случаев, в которых имущество, право собственности на которое страхуется, может выбыть из владения:

  • некорректное оформление документов в сделке купли-продажи;
  • мошенничество, приобретение имущества, имеющего другого собственника;
  • несоблюдение процедуры согласования сделки для продавца-юридического лица;
  • в сделке не были учтены права несовершеннолетних лиц или наследников имущества, имеющих право на долю в объекте;
  • ранее совершенные сделки с этим объектом нарушали требования законов.

Горячая линия

Москва

+7 (499) 350-80-61

Санк-Петербург

+7 (812) 309-17-81

Каждый из этих случаев может повлечь за собой судебный процесс, в результате которого сделку аннулируют, и имущество будет изъято у покупателя. Таким образом, титульное страхование защищает добросовестного приобретателя от ситуаций, в которых решением суда будут удовлетворены уже существующие требования третьих лиц, предъявляющих свои права на квартиру или помещение.

Достаточно часто, если недвижимость предполагается оформить как залог по кредиту, предоставляемому коммерческим банком, одним из условий договора залога будет обязательство заемщика застраховать право собственности на объект недвижимости. Часто такие требования выдвигают Сбербанк и ВТБ-24. Бенефициарием в этом случае будет выступать не собственник квартиры, а коммерческий банк, в залог которому она передана и за счет страховой суммы будет произведено частичное гашение кредита.

Условия договора страхования

Стандартной формой договора страхования является полис, содержащий все основные условия соглашения. Страховым случаем по этому типу договоров будет вступление в силу решения суда или арбитражного суда, в результате которой был куплен спорный объект недвижимости, признают недействительной. В этом случае страховая компания будет обязана выплатить пострадавшему ту сумму, на которую была застрахована квартира.  Обычно она определяется на основании экспертизы, проведение которой заказывается независимому оценщику.

Следует учитывать, что если квартира была утрачена не полностью, а в части, страховая сумма будет выплачена частично. Не подлежат страхованию такие риски как установление обременений на объект недвижимости, например, права пользования им третьими лицами.

Сколько стоит и сроки

Стоимость страховкиСтоимость страхового полиса обычно оценивается в несколько процентов от цены самого объекта недвижимости. С тарифами можно ознакомиться на официальном сайте страховщика, обычно они колеблются в пределах от  0,2% до 2,5 и их размер  зависит от нескольких параметров:

  • года действия страхового полиса, в первый год его действия риски признаются более высокими, поэтому более высокими будут и тарифы;
  • результатов экспертизы правоустанавливающих документов, проведенной специалистами страховщика;
  • непосредственно от стоимости квартиры или страховой суммы.

Страховой суммой будет цена квартиры, дома или нежилого помещения, определяемая не исходя из договора купли-продажи, а по результатам рыночной оценки. Срок договора страхования обычно не превышает 3 лет, общего срока давности по спорам с незаконным приобретение недвижимости.

Страховые компании, оказывающие такие услуги

Далеко не все страховые компании готовы оказывать этот вид услуг, так как он требует анализа документов и далеко не всегда риск потери титула собственника полностью исключен. Не все страховые компании, работающие через брокеров, имеют штат профессиональных юристов, которые смогут провести полный анализ документов. Но лидеры рынка всё же стараются идти навстречу частым запросам клиентов.

В перечне крупных компаний, которые готовы работать с этим типом страхования,  можно указать:

  • Росгосстрах. Его условия одни из самых привлекательных на рынке, требуется минимальное количество документов, предоставляемых в копиях..
  • РЕСО-страхование. Эта компания предлагает ставки тарифов, начинающиеся от 0,3%;
  • Согаз. Страховщик предлагает титульное страхование в общем пакете услуг по ипотечному страхованию.

Некоторые страховые компании предлагают оформить заявку онлайн, но следует понимать, что решение о заключении договора будет принято только после полного анализа всех документов, рассказывающих об истории сделок с недвижимостью.

Такой анализ послужит основанием для принятия решения о заключении договора и определения тарифа. Если по результатам экспертизы будет получен отказ, то он подтвердит наличие существенных проблем, связанных с историей квартиры, станет достаточным основанием для владельца квартиры принять решение о минимизации рисков, например, путем продажи недвижимости.

Страховая компания заинтересована в том, чтобы право собственности сохранилось за страхователем, поэтому она может выступать в судебном процессе в качестве третьего лица и рекомендовать опытных юристов и других консультантов.

Плюсы и минусы титульного страхования

Плюсы и минусы страховкиДостаточно часто решение о титульном страховании принимается не только по требованию банка, но и самим собственником для снижения своих рисков. Когда приобретается дорогой объект недвижимости, утрата приведет к серьезным финансовым потерям, и есть предположения о том, что в прошлом объекта есть риски. Но следует понимать, что в данном случае все предполагаемые риски войдут в расчет тарифа и он будет достаточно высок.

Плюсами будут:

  • возможность сохранить средства, потраченные на приобретение объекта;
  • упрощение процедуры получения кредита.

Минусами:

  • высокие тарифы;
  • непредсказуемые результаты судебного процесса, если страховщик откажет в возмещении.

Случаи отказа в выплате могут быть связаны с ситуациями, в которых страхователю было заведомо известного о существующих пороках права собственности. Также отказ может быть связан с несоблюдением процедуры уведомления страховой компании или с сотрудничеством в ходе судебного процесса не с теми юристами, которые были рекомендованы страховщиком.

Титульное страхование пока не стало широко распространенной услугой ввиду его сложности и высокой цены, но этот сектор рынка страховых услуг продолжает развиваться.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта