Налог с продажи квартиры уплачивается только при определенных законодательством условиях, да и в случае уплаты может рассчитываться по-разному. Все это вносит путаницу в этот вопрос.
Поэтому разобраться, какой налог уплачивают со сделок с недвижимостью, и надо ли платить его вам, лучше задолго до совершения купли-продажи, чтобы не пришлось столкнуться со штрафами, либо упустить возможность уменьшить налогооблагаемую базу.
Случаи освобождения от налогообложения
Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, являются доходом гражданина, и, следовательно, с него должен перечисляться в бюджет НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Однако, касаемо недвижимости, НК РФ предполагает ряд исключений, связанных со сроком владения имуществом.
В отношении срока, в 2016 году в НК РФ были внесены изменения. Всех собственников разделили на 2 категории – получившие права на владение имуществом до 1 января 2016 года и после этой даты.
Если раньше владение собственностью более 3 лет освобождало от уплаты НДФЛ любых владельцев недвижимости, то сейчас это правило распространяется только на квартиры, купленные до 01.01.2016 года. А для имущества, купленного позднее, сделки без налога совершаются только при сроке владения более 5 лет.
Действие нового закона не распространяется на граждан, получивших жилье следующим образом:
- В качестве наследства от родственников.
- По дарственной.
- В порядке приватизации.
- С помощью заключения договора ренты с иждивением.
Налог с продажи такой квартиры уплачивается только при сроке владения менее 3 лет. При этом Налоговый кодекс четко разграничивает круг родственников, на имущество от которых распространяются налоговые льготы. В него входят дети и родители, братья и сестры, внуки и дедушки с бабушками. А датой отсчета срока владения имуществом, переданным по наследству, считается не дата регистрации права на недвижимость, а дата смерти родственника.
Свои особенности имеет долевое владение имуществом. Если человек имеет несколько долей, полученных в разное время, при расчете срока нахождения недвижимости в собственности, во внимание берется только дата приобретения первой доли.
Пример: Семья владеет квартирой, которая поделена на доли между отцом, матерью и сыном. В августе 2016 года мать умирает, и ее доля по наследству достается сыну. В этом же году отец с сыном решают продать квартиру. Продажа будет освобождена от налогообложения, поскольку имущество находится во владении более 3 лет у всех собственников, в том числе у сына, так как отсчет ведется с приобретения первой доли, а не второй, полученной от матери.
Льгот по возрасту или уровню дееспособности при продаже недвижимости не предусмотрено. Пенсионеры и инвалиды на льготных условиях могут только приобретать имущество, но его продажа должна осуществляться по общим для всех правилам.
Плательщики налога и порядок его расчета
В категорию плательщиков налога с продажи квартиры попадают следующие лица:
- владеющие квартирой менее 3 лет (имущество приобретено до 01.01.2016 г.);
- владеющие квартирой менее 5 лет (имущество приобретено после 01.01.2016 г.).
Для недвижимости применяется ставка НДФЛ 13%, но это только для резидентов, для иностранных граждан ее размер составляет 30%. К гражданам РФ, реализующим недвижимость за границей, применяется обычная ставка 13%.
Налогоплательщик обязан сам рассчитать сумму налога и отчитаться в налоговую инспекцию подачей декларации 3-НДФЛ. Форму расчета проста: НДФЛ = Доход *Налоговая ставка
Учитывая высокую стоимость недвижимости, сумма получается внушительная. Поэтому для снижения налоговой нагрузки, законодательство предусматривает возможность использования имущественного вычета НДФЛ.
Разновидности имущественного вычета
Имущественные вычеты устанавливаются ст. 220 НК РФ. Существует несколько видов вычета НДФЛ при продаже недвижимости:
- Фиксированный имущественный вычет.
- Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму понесенных при приобретении объекта расходов.
Перед тем, как рассчитать сумму налога, необходимо определить, каким вычетом вам будет выгоднее воспользоваться.
Фиксированный вычет НДФЛ
Данный вид вычета является фиксированной суммой, уменьшающей налогооблагаемую базу (денежные средства, полученные от реализации квартиры, либо доли в ней).
Размер вычета устанавливается законодательно, и, на настоящий момент, для квартир, домов, комнат, дач и долей в них составляет 1 млн. рублей, а для иной недвижимости (гаражи и другие мелкие постройки) 250 тыс. руб.
Воспользоваться этой льготой можно 1 раз в течение налогового периода, который для НДФЛ составляет 1 год. Если продается одновременно несколько объектов недвижимости, вычет можно применить только к одному из них, так как разделению сумма не подлежит.
Пример: Артемьев А.Г. приобрел квартиру в сентябре 2016 года, а в мае 2017 года продал ее за 3400000 руб. Имущество было куплено в 2016 году, и от налогообложения оно может быть освобождено только после 5 лет владения. Так как к моменту продажи этот период не истек, владельцу надлежит уплатить НДФЛ.
С применением фиксированного вычета, сумма налога составила:
(3400000 – 1000000)*13%=312000 руб.
Без вычета размер налога был бы равен 442000 руб., то есть сэкономить удалось 130000 руб.
Фиксированный вычет позволяет существенно уменьшить налоговую базу, однако, для дорогой недвижимости будет выгоднее использовать вычет на основе расходов на приобретение объекта.
Вычитание расходов из налогооблагаемой базы
Если на руках имеются бумаги, подтверждающие расходы на приобретение имущества, то с их помощью можно значительно снизить налогооблагаемую базу. Это может быть договор о покупке квартиры, а также квитанции и строительные акты, подтверждающие расходы на ее доделку. При покупке жилья в ипотеку, сумма уплаченных процентов также приравнивается к расходам.
При самостоятельном строительстве дома придется собрать внушительный список документов, чтобы в полном объеме подтвердить понесенные расходы. В их перечень входит:
- разработка проекта и сметной документации;
- покупка стройматериалов;
- строительные услуги;
- подключение коммуникаций.
Подтверждающие расходы документы подаются в налоговый орган вместе с декларацией.
Пример: Лопаева Е.В. продала квартиру за 6000000 руб. Покупала она ее двумя годами раньше за 5200000 руб. Налог будет рассчитываться следующим образом:
НДФЛ=(6000000-5200000)*13%=104000 руб.
Благодаря имущественному вычету, владелица квартиры уплатит в бюджет не 780000 руб. (сумма без вычета), а лишь 104000 руб.
Одновременно уменьшать налоговую базу на сумму расходов и применять фиксированный вычет нельзя. Владельцу предстоит выбрать, какой вид имущественного вычета ему будет выгоднее использовать.
Стоимость квартиры может не только повыситься, но и упасть в течение нескольких лет. В таком случае владелец вовсе освобождается от уплаты НДФЛ, так как вычет полностью покроет налоговую базу.
Минимальная кадастровая стоимость
В случае существенного отличия цены продаваемого имущества от рыночной, за налогооблагаемую базу для расчета НДФЛ будет браться не сумма, написанная в договоре, а кадастровая стоимость проданной квартиры на начало текущего года.
Чтобы переход на новую систему был более плавным, кадастровую стоимость корректируют с помощью понижающего коэффициента, равного 0,7.
Пример. Антонов В.В. продал квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 4300000 руб. С целью снижения налоговой нагрузки, в договоре он указал цену 1500000 руб. Так как она значительно отличается от рыночной, при расчете НДФЛ будет применяться официальная оценка, согласно данным кадастровой палаты:
4300000*0,7=3010000 руб.
Таким способом высчитывается минимальная кадастровая стоимость, которая и выступает налоговой базой в подобных случаях. Тогда налог для этой квартиры составит:
3010000*13%=391300 руб.
Избежать официальной оценки удастся только в случае отсутствия в кадастровой палате информации о вашей квартире.
Отчетность и оплата налога
В подтверждение полученного от продажи квартиры дохода, гражданин обязан предоставить в инспекцию по месту учета декларацию 3-НДФЛ. Подается она по результатам отчетного года, не позднее 30 апреля. Сотрудники ФНС проверят правильность заполнения документов, и в ответ направят квитанцию для уплаты налога. На проверку отводится 3 месяца с момента принятия декларации.
Нарушение срока подачи декларации влечет за собой применение штрафных санкций в размере 5% от суммы начисленного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%. При этом сумма начисленного штрафа не может быть меньше 1000 руб.
Оплату необходимо совершить до 15 июня следующего за отчетным года. Сделать это можно в любом банке, либо с помощью онлайн-сервисов сайта ФНС и портала Госуслуги. Платежное поручение для оплаты в кредитной организации можно также сформировать на сайте ФНС с помощью сервиса «Уплата налогов физических лиц».
При предоставлении отчетности особое внимание стоит уделить заполнению декларации, так как от его правильности зависит успех в получении налогового вычета.
Правила заполнения декларации
Бланк декларации 3-НДФЛ можно получить в инспекции, либо скачать на сайте ФНС. Допускается заполнение как от руки, так и в электронном виде. При заполнении вручную используются заглавные печатные буквы, при отсутствии информации для какой-либо из граф, в ней проставляется прочерк.
В электронном виде документ легко заполнить с помощью программы «Декларация», которую также можно скачать на сайте ФНС. Там же, в личном кабинете налогоплательщика, представлен онлайн-сервис заполнения декларации.
В документе указываются следующие данные:
- ФИО;
- дата и место рождения;
- данные паспорта;
- ИНН;
- налоговый период;
- код инспекции и налогоплательщика (можно узнать на сайте ФНС, либо в налоговой);
- место жительства;
- код бюджетной классификации (для НДФЛ 182 1 01 02030 01 1000 110)
- расчет суммы налога;
- расчет имущественного вычета.
Доставить декларацию в налоговый орган может лично сам налогоплательщик, либо его представитель, имеющий нотариально-заверенную доверенность. Также можно отправить документы по почте с описью вложения. При отправке почтой, датой предоставления декларации будет считаться дата со штампа места отправления.
Видео: Налог от продажи собственности
Отказ в приеме налоговой декларации
Налоговые органы не принимают декларацию в следующих случаях:
- Подающее документ лицо не предоставило подтверждающие личность документы, либо на руках у представителя налогоплательщика не оказалось правильно оформленной доверенности.
- Декларация не подписана налогоплательщиком.
- Документы подали в инспекцию не по месту регистрации.
- Был использован не тот бланк.
- Отсутствуют необходимые данные о налогоплательщике.
При выявлении ошибок в заполнении документа, налогоплательщик должен исправить недочеты и предоставить в инспекцию уточненную декларацию. Даже если будет нарушен срок подачи, на уточненную декларацию штрафные санкции за просрочку не распространяются.
Вопрос налогообложения при продаже квартиры требует должного внимания:
- Прежде всего, нужно определить, платится ли налог при вашем сроке владения и способе получения имущества.
- Затем выяснить возможность применения имущественного вычета и собрать необходимый для этого пакет документов.
- Последним шагом будет своевременная подача отчетности в инспекцию и перечисление суммы налога в бюджет.
Соблюдение этого несложного алгоритма позволит избежать проблем с налоговыми органами и лишних расходов, связанных с уплатой штрафов.
