Когда в семействе появляется второй ребенок, оно получает финансовую помощь от государства по специальной программе «Материнский капитал». Самым распространенным способом использования бюджетных средств является покупка недвижимости. Его преимущество заключается в выгодности вложения и быстроты использования.
В последствие, люди задумываются, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Ведь согласно закону недвижимость оформляется на всех членов семейства, включая детей.
Законодательство
Пункт 4 ст. 10 ФЗ № 256 гласит, при покупке жилья за счет денег материнского капитала, оформляется оно на родителей и детей в долевом соотношении. Размер их в законе не определен, установить их можно на личное усмотрение.
Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 утверждает правила направления средств на улучшения жилья. Статья № 8 пункт «г» этого документа обязует владельца сертификата предоставить ПФ нотариальное обязательство оформления в общую долевую собственность с детьми и супругом недвижимость, купленную за счет средств мат капитала. Этот документ оформляется, если при покупке квартиры детям сразу не выделены доли.
Исполнить обязательство допускается такими способами:
- заключить соглашение о выделении долей;
- заключить договор дарения на детей.
Законодательством не предусмотрена конкретная ответственность за неисполнение обязательства. В случае выявления нарушений, заинтересованный орган через суд обяжет выделить доли между членами семейства. Также существует риск наложения обязанности возврата средств, если деньги использованы не по назначению.
Условия
Согласно ст. 2 п. 36 ГК нельзя продать недвижимость, купленную с использованием семейного капитала без согласия опеки, так как собственниками долей недвижимости являются несовершеннолетние дети.
Органы опеки контролируют соблюдение прав детей. Поэтому, для получения их согласия на продажу требуется доказать:
- отпрыски не потеряют доли и взамен им будут выделены части другой недвижимости;
- размеры новой площади будут лучше настоящего помещения.
Только на таких условиях опека вправе дать добро на продажу недвижимости.
Условия продажи или обмена квартиры, купленной за счёт средств материнского капитала:
- есть согласие органа опеки;
- несовершеннолетним лицам выделяются доли в новом помещении;
- условия улучшены.
Если игнорировать эти условия, сделку просто аннулируют. Самой пострадавшей стороной здесь окажется покупатель.
Варианты как продать квартиру
Чтобы опека разрешила реализацию недвижимости, можно воспользоваться одним из вариантов:
- одновременно продать и купить другую недвижимость;
- купить дом или квартиру, а потом переоформлять доли;
- обмен.
Новое жильё должно быть большей площади, тогда продажа расценивается как улучшение условий. Просто продать недвижимость, приобретенную с помощью семейного капитала, и переехать жить к родственникам не получится. Это государственные деньги, за которыми осуществляется жесткий контроль. Попытки обналичивать средства расцениваются как мошенничество, а это уже статья УК.
Основные способы, как продать квартиру, купленную за счет капитал:
- Предоставление долей в другом помещении с улучшенными условиями. Для этого требуется сразу найти покупателя на свою квартиру и продавца. При этом, составляется два предварительных договора одновременно, с которыми и нужно идти в орган опеки за разрешением проведения сделки.
- Размещение денежных средств, в размере стоимости долей на банковских счетах детей. На это тоже требуется согласие опеки.
- Предоставление уменьшенных долей в новой недвижимости. С этой целью проводится оценка недвижимости. Не рекомендуется на детей выделять большие размеры долей, чтобы избежать проблем с продажей в дальнейшем. Чем меньше часть недвижимости у ребенка, тем проще ее обменять на другую жилплощадь.
Не имеет значения, будет производиться обмен или продажа недвижимость, в новом жилье детям выделяются доли не меньшие, чем прежде. Когда эти условия соблюдаются, проблем с продажей не возникнет в момент совершения сделки и после ее окончания.
Видео: Особенности продажи квартиры с материнским капиталом
Возможные риски
Обычно, люди желают быстрее оформить сделку. В сделках с материнским капиталом не рекомендуется торопиться. Лучше просчитать все возможные риски.
Нарушение прав несовершеннолетних лиц приводит к плачевным последствиям, поэтому допустить этого нельзя. Даже после исполнения несовершеннолетнему лицу 18 лет, у него есть 3 года на признание сделки недействительной.
Больше всех в такой ситуации пострадает покупатель. Именно он может лишиться жилья. Конечно, вторая сторона выплатить им затраченные средства, но частями. Также следует учесть, что ежегодная инфляция уменьшает значимость денежной массы.
Самой ущемленной стороной в такой сделке может оказаться покупатель. Соответственно, именно он должен обратить внимание на правильность оформления сделки, в своих же интересах. В противном случае, он просто может оказаться на улице.
Развод и раздел квартиры, купленной за счет средств материнского капитала
Сейчас, большое количество семей распадаются. И тогда, их начинает интересовать вопрос о разделе квартиры за счет средств материнского капитала при разводе. Каждый из супругов вправе претендовать только на половину совместно нажитого имущества. Те доли, которые оформлены на детей, во внимание браться не будут. Для решения вопроса о разделе возможно:
- составить письменное соглашение;
- обратиться в суд.
Существует несколько вариантов раздела такой недвижимости:
- Мужчина может оставить свою долю квартиры, а взамен забрать другое имущество. К примеру, комнату в общежитии или машину. Также он может отдать часть недвижимости в счет будущих алиментов на детей. Договор требуется оформить в письменном виде. Соглашение требуется заверить у нотариуса. Иначе, оно не будет иметь юридической значимости.
- Когда договоренность достигнуть не получается, придется обращаться в суд. Для этого составляется иск с обозначением сути проблемы. Сделать это должна одна из сторон. Рассматриваются подобные дела районными судами по месту прописки ответчика. К заявлению прикладывается вся подтверждающая документация по приобретению недвижимости:
- договор купли продажи;
- свидетельства о регистрации прав;
- бумаги, свидетельствующие об использование капитала;
- кредитная документация.
В случае приобретения недвижимости в ипотеку, судья берет во внимание мнение банка залогодержателя, так как квартира в обременении.
В любом из выбранных способов раздела имущества не могут быть ущемлены права и интересы несовершеннолетних лиц.
На основании норм закона, квартира, купленная за счёт средств материнского капитала, оформляется на всех членов семейства: оба супруга и все дети. Размер долей владелец сертификата вправе установить самостоятельно, ограничений здесь не предусмотрено. Так как дети являются собственниками, то при любых манипуляциях с недвижимостью, родителям придется брать согласие на сделку контролирующего органа. Соблюдение закона поможет избежать проблем в дальнейшем.
