Бесплатная консультация юриста
Консультация юриста по телефону

Пошаговая инструкция по продажи квартиры самостоятельно, без посредников

Идея стать на время риелтором для самого себя все чаще становится оправданной необходимостью. Продажа квартиры без посредников, хотя и кажется рискованным и трудозатратным предприятием, позволяет сэкономить весьма ощутимую сумму.

Инструкция продажи квартиры без посредниковЗа услуги агент берет от 2% до 6%, при этом в отдельных случаях присутствуют либо скрытые комиссии, либо намеренное занижение цены для скорейшего выхода на сделку и получения агентом своего вознаграждения.

Продавая недорогую 1 комнатную квартиру, сумму комиссии вполне можно заложить в бюджет, но в случаях с дорогостоящей или просторной 2 комнатной, и, тем более, 3 комнатной, оплата маклерских услуг «съедает» ощутимую долю от общей стоимости продаваемого жилья. Рассмотрим, какие действия выполняются профессиональными маклерами и насколько легко повторить их самостоятельно.

Пошаговая инструкция будет включать в себя следующие пункты:

  1. Оценка недвижимости
  2. Сбор и подготовка полного пакета документов для заключения сделки
  3. Составление рекламного объявления
  4. Организация просмотров
  5. Проведение переговоров с покупателями
  6. Заключение предварительного договора о намерениях и оформление залога
  7. Подписание договора купли-продажи и передача документов на государственную регистрацию
  8. Денежные расчеты
  9. Подписание акта-передачи и физическое освобождение жилплощади

Оценка недвижимости

Рыночная цена вторички складывается из множества факторов – стоимости квадратного метра, расположения объекта, типа и возраста дома, окружающей инфраструктуры, состояния жилья, метража, планировки, этажности. На фактическую, ту, за которую объект будет в итоге продан, могут влиять и дополнительные факторы, вплоть до чистоты подъезда, добросовестности консъержа или характера и образа жизни ближайших соседей.

Самостоятельно рассчитать примерную цену можно с помощью онлайн сервисов – калькуляторов, однако хороший риелтор должен уметь правильно корректировать получившуюся сумму, вверх или вниз, в зависимости от индивидуальных особенностей каждого объекта.

Чтобы выгодно выделить ваше предложение и сделать его привлекательным для максимального числа потенциальных покупателей, проведите тщательный мониторинг всех квартир, выставленных на продажу в вашем районе. Сузьте выборку до нескольких объектов, наиболее близких по своим параметрам к вашему (тип дома, точная локация, метраж). Промежуток между минимальной и максимальной стоимостью этих квартир и станет той ценовой нишей, в которой разместиться продаваемая вами недвижимость

В зависимости от явных преимуществ (качественный ремонт, красивый вид из окон, хорошая планировка) цена может быть скорректирована вверх, но основным показателем правильной оценки станет количество заинтересованных откликов на размещенное объявление о продаже.

Сбор документов

Необходимые документыДля заключения сделки понадобятся следующие документы:

  • Паспорта собственников
  • Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о регистрации вместе с подтверждением полученного права: (договора купли-продажи, дарственной, завещания, акта о приватизации, договора инвестирования или долевого участия). Собирайте бумаги так, чтобы покупатель смог полностью ознакомиться с юридической историей квартиры.
  • Кадастровый паспорт и план БТИ (запрашиваются в соответствующих территориальных органах, получаются на руки в течение двух недель, возможно и срочное изготовление).
  • Нотариально оформленное согласие супруга на продажу недвижимости. Для неженатых/незамужних собственников может потребоваться нотариально заверенное заявление о том, что они не состоят в браке на момент заключения сделки.
  • Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (срок действия этих бумаг ограничен 1 месяцем).
  • При наличии несовершеннолетних собственников дополнительно потребуется официальное разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Приступить к сбору лучше заблаговременно – так вы существенно расширите круг покупателей. Наличие подготовленного пакета документов позволит рассматривать ваше предложение ипотечникам, участникам альтернативных сделок, покупателям с привлечением государственных субсидий и материнского капитала, а также тем, кому необходимо срочно выйти на сделку.

Составление рекламного объявления

Очень важно правильно выбрать площадку для размещения. Крупнейшими ресурсами являются Cian.ru и профессиональная база данных Winner, куда стекаются все актуальные объекты, и с которыми работают как сами покупатели недвижимости, так и нанятые ими агенты.

Дополнительную рекламу можно дать на городских досках недвижимости, в печатные издания, в некоторых случаях эффективна расклейка бумажных объявлений на своем и соседних домах, а также оповещение круга своих друзей и знакомых в социальных сетях.

При описании квартиры избегайте ненужных эпитетов – лучше всего о преимуществах зеленого двора и стильного дизайна расскажут качественные фотографии. А вот данные о:

  • типе собственности,
  • сроке владения,
  • свободной или альтернативной продаже,
  • цене и возможности торга,
  • наличии собранных документов,
  • готовности к срочной сделке
  • соответствии требований для ипотеки

следует указать, они очень важны при просмотре большого количества похожих объявлений, и сделают ваше предложение четким и информативным.

Организация просмотров

Показ квартиры покупателюХозяину, заинтересованному в удачной продаже своей квартиры, организовать просмотры намного проще, чем посреднику. Он, как никто другой, лучше знает, в какое время дня квартира будет выглядеть эффектнее или уютнее, в какой период суток шумные соседи будут отсутствовать, и сумеет рассказать о преимуществах, умело отвлекая внимание от недостатков.

Подготовьте жилье к просмотрам – в некоторых случаях достаточно хорошей уборки, при этом иногда не лишним будет привести в порядок и лестницу или общий тамбур, а где-то может потребоваться избавление от лишнего хлама и даже небольшой косметический ремонт.

Переговоры с покупателями

Определите для себя заранее, на какие уступки вы готовы пойти, а что окажется неприемлемым условием. Обсуждаться может небольшой торг, максимально быстрое физическое освобождение жилплощади или предварительная выписка. Идя навстречу второй стороне, внимательно следите и за их предложениями – о размере залога, сроках выхода на сделку, возможных штрафных санкциях за срыв подписания договора и об условиях финансовых расчетов.

Если печальный личный опыт подтверждает отсутствие навыков вежливости, но твердо вести переговоры, пригласите в помощники своего «представителя» — родственника или друга, который поможет вам настоять на своем и не поддаться на невыгодные вам условия.

Важной частью переговоров является ознакомление с документами на квартиру – будьте готовы предъявить оригиналы и предоставить копии по запросу – возможно, вторая сторона захочет провести самостоятельную проверку юридической чистоты или предоставить дополнительные бумаги в банк в случае ипотеки.

Подписание предварительного договора и оформление залога

Заключение предварительного договораРезультатом успешно проведенных показов и переговоров станет этап подписания предварительного соглашения. В нем стороны договариваются о сроках и условиях предстоящей сделки, определяют сумму задатка или залога. Спокойно обсудите каждый пункт со второй стороной. Эта бумага, хотя и может быть подписана в простой письменной форме, уже влечет за собой обязанности и ответственность.

Чтобы не обманули недобросовестные покупатели, воспользовавшись пробелами в ваших знаниях гражданского кодекса, попросите небольшой тайм-аут для консультации с юристами и более тщательного изучения договора.

Обратите внимание на пункт о срыве сделки по вине продавца – это может повлечь за собой штрафные санкции. Не подписывайте предварительный договор, если не уверены, что успеете уложиться в отведенный срок. Защитите и свои интересы – если покупатель не сможет выполнить условия, вы имеете право оставить залог себе – в полном объеме или определенный процент от него.

До подписания, попросите экземпляр основного договора купли-продажи для детального изучения. Все правки вносятся в него после их полного одобрения обеими сторонами. Только после окончательного утверждения финального варианта можно принимать залог и подписывать предварительный контракт.

Подписание договора и денежные расчеты

В день сделки продавец и покупатель встречаются для двустороннего подписания. Еще раз внимательно прочитайте все пункты договора, сверяя, чтобы они не отличались от одобренного и утвержденного варианта. После того, как продавец и покупатель поставят свои подписи, полный пакет документов в трех экземплярах передается в Регистрационную палату.

До недавнего времени при продаже вторички наиболее популярной была схема с одновременным подписанием контракта и закладыванием денег в банковскую ячейку. Ключи от нее останутся у покупателя на руках до момента получения свидетельства о собственности из Регистрационной палаты. Стандартная проверка и оформление нового свидетельства о праве собственности занимает 2-3 недели. Услугу проверки банкнот можно заказать в выбранном банке.

Однако сегодня, если сумма сделки превышает 600 000 рублей, возможен только безналичный расчет. При такой форме оплаты в договоре указываются реквизиты продавца и срок, в течение которого покупатель обязан произвести перевод. Обычно его ограничивают 3-5 рабочими днями.

Еще один актуальный способ безопасного расчета – использование аккредитива: покупатель кладет требуемую сумму на свой счет и оформляет поручение банку перевести средства после возвращения документов из Регистрационной палаты.

Заключительный этап или «передача ключей»

Предаем ключи покупателюПосле успешного прохождения государственной регистрации продавец получает на руки свой экземпляр договора купли-продажи. Участники сделки встречаются, проводят окончательный осмотр проданного помещения, подписывают акт-приема передачи квартиры.

На практике физическое и юридическое освобождение может занимать чуть большие сроки – по договоренности сторон. В таком случае подписание акта и передачу ключей следует перенести на дату, когда квартира будет полностью освобождена от личных вещей бывшего хозяина, а сам он будет снят с регистрационного учета.

Основные подготовительные этапы предстоящей сделки не сложно провести самому, но при малейших сомнениях безопаснее будет обратиться к юристу. Проверка документов, присутствие и помощь в проведении переговоров, составление и вычитка предложенного договора, выбор схемы и контроль расчетов входит в услугу «сопровождение сделок с недвижимостью», при этом стоимость работы такого специалиста окажется намного ниже комиссионных посредника или агентства недвижимости.

Добавить комментарий

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта