Идея стать на время риелтором для самого себя все чаще становится оправданной необходимостью. Продажа квартиры без посредников, хотя и кажется рискованным и трудозатратным предприятием, позволяет сэкономить весьма ощутимую сумму.
За услуги агент берет от 2% до 6%, при этом в отдельных случаях присутствуют либо скрытые комиссии, либо намеренное занижение цены для скорейшего выхода на сделку и получения агентом своего вознаграждения.
Продавая недорогую 1 комнатную квартиру, сумму комиссии вполне можно заложить в бюджет, но в случаях с дорогостоящей или просторной 2 комнатной, и, тем более, 3 комнатной, оплата маклерских услуг «съедает» ощутимую долю от общей стоимости продаваемого жилья. Рассмотрим, какие действия выполняются профессиональными маклерами и насколько легко повторить их самостоятельно.
Пошаговая инструкция будет включать в себя следующие пункты:
- Оценка недвижимости
- Сбор и подготовка полного пакета документов для заключения сделки
- Составление рекламного объявления
- Организация просмотров
- Проведение переговоров с покупателями
- Заключение предварительного договора о намерениях и оформление залога
- Подписание договора купли-продажи и передача документов на государственную регистрацию
- Денежные расчеты
- Подписание акта-передачи и физическое освобождение жилплощади
Оценка недвижимости
Рыночная цена вторички складывается из множества факторов – стоимости квадратного метра, расположения объекта, типа и возраста дома, окружающей инфраструктуры, состояния жилья, метража, планировки, этажности. На фактическую, ту, за которую объект будет в итоге продан, могут влиять и дополнительные факторы, вплоть до чистоты подъезда, добросовестности консъержа или характера и образа жизни ближайших соседей.
Самостоятельно рассчитать примерную цену можно с помощью онлайн сервисов – калькуляторов, однако хороший риелтор должен уметь правильно корректировать получившуюся сумму, вверх или вниз, в зависимости от индивидуальных особенностей каждого объекта.
Чтобы выгодно выделить ваше предложение и сделать его привлекательным для максимального числа потенциальных покупателей, проведите тщательный мониторинг всех квартир, выставленных на продажу в вашем районе. Сузьте выборку до нескольких объектов, наиболее близких по своим параметрам к вашему (тип дома, точная локация, метраж). Промежуток между минимальной и максимальной стоимостью этих квартир и станет той ценовой нишей, в которой разместиться продаваемая вами недвижимость
В зависимости от явных преимуществ (качественный ремонт, красивый вид из окон, хорошая планировка) цена может быть скорректирована вверх, но основным показателем правильной оценки станет количество заинтересованных откликов на размещенное объявление о продаже.
Сбор документов
Для заключения сделки понадобятся следующие документы:
- Паспорта собственников
- Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о регистрации вместе с подтверждением полученного права: (договора купли-продажи, дарственной, завещания, акта о приватизации, договора инвестирования или долевого участия). Собирайте бумаги так, чтобы покупатель смог полностью ознакомиться с юридической историей квартиры.
- Кадастровый паспорт и план БТИ (запрашиваются в соответствующих территориальных органах, получаются на руки в течение двух недель, возможно и срочное изготовление).
- Нотариально оформленное согласие супруга на продажу недвижимости. Для неженатых/незамужних собственников может потребоваться нотариально заверенное заявление о том, что они не состоят в браке на момент заключения сделки.
- Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (срок действия этих бумаг ограничен 1 месяцем).
- При наличии несовершеннолетних собственников дополнительно потребуется официальное разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Приступить к сбору лучше заблаговременно – так вы существенно расширите круг покупателей. Наличие подготовленного пакета документов позволит рассматривать ваше предложение ипотечникам, участникам альтернативных сделок, покупателям с привлечением государственных субсидий и материнского капитала, а также тем, кому необходимо срочно выйти на сделку.
Составление рекламного объявления
Очень важно правильно выбрать площадку для размещения. Крупнейшими ресурсами являются Cian.ru и профессиональная база данных Winner, куда стекаются все актуальные объекты, и с которыми работают как сами покупатели недвижимости, так и нанятые ими агенты.
Дополнительную рекламу можно дать на городских досках недвижимости, в печатные издания, в некоторых случаях эффективна расклейка бумажных объявлений на своем и соседних домах, а также оповещение круга своих друзей и знакомых в социальных сетях.
При описании квартиры избегайте ненужных эпитетов – лучше всего о преимуществах зеленого двора и стильного дизайна расскажут качественные фотографии. А вот данные о:
- типе собственности,
- сроке владения,
- свободной или альтернативной продаже,
- цене и возможности торга,
- наличии собранных документов,
- готовности к срочной сделке
- соответствии требований для ипотеки
следует указать, они очень важны при просмотре большого количества похожих объявлений, и сделают ваше предложение четким и информативным.
Организация просмотров
Хозяину, заинтересованному в удачной продаже своей квартиры, организовать просмотры намного проще, чем посреднику. Он, как никто другой, лучше знает, в какое время дня квартира будет выглядеть эффектнее или уютнее, в какой период суток шумные соседи будут отсутствовать, и сумеет рассказать о преимуществах, умело отвлекая внимание от недостатков.
Подготовьте жилье к просмотрам – в некоторых случаях достаточно хорошей уборки, при этом иногда не лишним будет привести в порядок и лестницу или общий тамбур, а где-то может потребоваться избавление от лишнего хлама и даже небольшой косметический ремонт.
Переговоры с покупателями
Определите для себя заранее, на какие уступки вы готовы пойти, а что окажется неприемлемым условием. Обсуждаться может небольшой торг, максимально быстрое физическое освобождение жилплощади или предварительная выписка. Идя навстречу второй стороне, внимательно следите и за их предложениями – о размере залога, сроках выхода на сделку, возможных штрафных санкциях за срыв подписания договора и об условиях финансовых расчетов.
Если печальный личный опыт подтверждает отсутствие навыков вежливости, но твердо вести переговоры, пригласите в помощники своего «представителя» — родственника или друга, который поможет вам настоять на своем и не поддаться на невыгодные вам условия.
Важной частью переговоров является ознакомление с документами на квартиру – будьте готовы предъявить оригиналы и предоставить копии по запросу – возможно, вторая сторона захочет провести самостоятельную проверку юридической чистоты или предоставить дополнительные бумаги в банк в случае ипотеки.
Подписание предварительного договора и оформление залога
Результатом успешно проведенных показов и переговоров станет этап подписания предварительного соглашения. В нем стороны договариваются о сроках и условиях предстоящей сделки, определяют сумму задатка или залога. Спокойно обсудите каждый пункт со второй стороной. Эта бумага, хотя и может быть подписана в простой письменной форме, уже влечет за собой обязанности и ответственность.
Чтобы не обманули недобросовестные покупатели, воспользовавшись пробелами в ваших знаниях гражданского кодекса, попросите небольшой тайм-аут для консультации с юристами и более тщательного изучения договора.
Обратите внимание на пункт о срыве сделки по вине продавца – это может повлечь за собой штрафные санкции. Не подписывайте предварительный договор, если не уверены, что успеете уложиться в отведенный срок. Защитите и свои интересы – если покупатель не сможет выполнить условия, вы имеете право оставить залог себе – в полном объеме или определенный процент от него.
До подписания, попросите экземпляр основного договора купли-продажи для детального изучения. Все правки вносятся в него после их полного одобрения обеими сторонами. Только после окончательного утверждения финального варианта можно принимать залог и подписывать предварительный контракт.
Подписание договора и денежные расчеты
В день сделки продавец и покупатель встречаются для двустороннего подписания. Еще раз внимательно прочитайте все пункты договора, сверяя, чтобы они не отличались от одобренного и утвержденного варианта. После того, как продавец и покупатель поставят свои подписи, полный пакет документов в трех экземплярах передается в Регистрационную палату.
До недавнего времени при продаже вторички наиболее популярной была схема с одновременным подписанием контракта и закладыванием денег в банковскую ячейку. Ключи от нее останутся у покупателя на руках до момента получения свидетельства о собственности из Регистрационной палаты. Стандартная проверка и оформление нового свидетельства о праве собственности занимает 2-3 недели. Услугу проверки банкнот можно заказать в выбранном банке.
Однако сегодня, если сумма сделки превышает 600 000 рублей, возможен только безналичный расчет. При такой форме оплаты в договоре указываются реквизиты продавца и срок, в течение которого покупатель обязан произвести перевод. Обычно его ограничивают 3-5 рабочими днями.
Еще один актуальный способ безопасного расчета – использование аккредитива: покупатель кладет требуемую сумму на свой счет и оформляет поручение банку перевести средства после возвращения документов из Регистрационной палаты.
Заключительный этап или «передача ключей»
После успешного прохождения государственной регистрации продавец получает на руки свой экземпляр договора купли-продажи. Участники сделки встречаются, проводят окончательный осмотр проданного помещения, подписывают акт-приема передачи квартиры.
На практике физическое и юридическое освобождение может занимать чуть большие сроки – по договоренности сторон. В таком случае подписание акта и передачу ключей следует перенести на дату, когда квартира будет полностью освобождена от личных вещей бывшего хозяина, а сам он будет снят с регистрационного учета.
Основные подготовительные этапы предстоящей сделки не сложно провести самому, но при малейших сомнениях безопаснее будет обратиться к юристу. Проверка документов, присутствие и помощь в проведении переговоров, составление и вычитка предложенного договора, выбор схемы и контроль расчетов входит в услугу «сопровождение сделок с недвижимостью», при этом стоимость работы такого специалиста окажется намного ниже комиссионных посредника или агентства недвижимости.
