Бесплатная консультация юриста
Телефон юриста

Продажа и покупка квартиры по договору переуступки прав собственности

Сейчас самым распространенным видом сделки по покупке жилой недвижимости является цессия — переуступка прав собственности на квартиру.

Например, кто-то не успел стать участником долевого строительства в понравившемся ему доме, а у кого-то на тот момент не оказалось денег, кого-то привлекают более выгодные условия инвестирования по сравнению с покупкой уже сданной с эксплуатацию квартиры.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Оформление документов на право перехода квартиры в собственность по договору переуступкиНа данном этапе есть три пути вложений инвестиций в строящийся дом – это быть соучастником фонда финансирования строительства (ФФС), купить целевые облигации или заключить с застройщиком договор инвестирования. Здесь важен один момент, с 14 января 2006 года последний вид вложения средств в строящийся дом запрещен.

Поэтому если вам сейчас предложат такой вид инвестирования – лучше отказаться! Исключение составляет только нежилая недвижимость.

По причине меньшей популярности такого вида инвестирования в строительство как покупка целевых облигаций, хотя и более безопасной, остается ФФС, участники которого могут переуступить свои права, и не только, но и обязанности перед застройщиком другому лицу. При этом заключается договор, который и называется переуступкой прав.

Здесь следует понимать, что после оформления сделки переуступки, вы получаете только право требования на жилую квартиру, но не право собственности на нее. Это право вы получите только после окончательной сдачи дома и оформления всех необходимых документов на право владения жильем. Но ведь дом могут и не сдать или сдать с большой задержкой!

Возможность переуступки прав не зависит от вида первоначального договора инвестора с застройщиком, но если с целью оплаты строящихся метров задействована схема страхования, то и договор страхования, в этом случае, подлежит изменению.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Особенности оформления договора переуступки права на квартиру в новостройке купленной в ипотеку.Если потенциальными покупателями движет желание владеть квартирой именно в конкретном понравившемся доме, с определенной инфраструктурой и удобном для него местоположении, а квартиры в нем уже распроданы, то продавцами преследуются совсем иные мотивы.

Если одни продавцы переуступают свои права на жилье в силу сложившихся жизненных обстоятельств, например, при разводе, или невозможности погашения взятого ранее кредита, или унаследования лучшего варианта жилой недвижимости, то другие преследуют цель выгодного инвестирования.

Далее узнаете о тонкостях покупки квартиры в ипотеку.

Купив квадратные метры в доме на этапе строительства, а перепродав со временем права на них по гораздо большей цене, такие владельцы порой получают до 100% чистой прибыли.

А есть случаи, когда получив конфиденциальную информацию о приближающемся крахе проекта строительства, дольщики быстро хотят избавиться от неперспективного вложения денег и переуступают свои права на квартиру другому.

Риски и заключение договора переуступки

Горячая линия

Москва

+7 (499) 350-80-61

Санк-Петербург

+7 (812) 309-17-81

Несложная, на первый взгляд, с юридической точки зрения процедура при оформлении договора имеет ряд особенностей и некоторые риски.

Перед ответственным шагом заключения договора переуступки квартиры в новостройке необходимо внимательно изучить всю историю переуступок, так как такие сделки можно совершить множество, причем с одной и той же квартирой. Это возможно по причине необязательности регистрации договора права требования в госреестре, в отличие от других видов сделок с недвижимостью.

Чтобы не быть обманутым, заключить рекомендуется только переуступку прав на жилье, после чего договор вносится в госреестр, а оплату внести уже после внесения в него соответствующих данных. В этом случае будьте спокойны, вы сделали все правильно.

После совершения юридической операции у вас должны остаться на руках такие документы:

  • Особенности составления договора переуступки и его подписания.Непосредственно сам документ переуступки прав на жилую недвижимость;
  • Квитанция об оплате по договору;
  • Иные документы, обусловленные в договоре;
  • Письменное согласие второй стороны на совершение сделки;
  • Акт передачи вам всех необходимых документов.

Передачу документов, их условия и детали рекомендуется проводить с юристом для перепроверки правильности проведения сделки.

Скачать Договор уступки права на квартиру — Образец

Следует помнить, что причиной переуступки и оформления сделки может предшествовать информированность продавца о несостоятельности или будущего банкротства застройщика.

Тем более, что после совершения сделки бывший владелец прав уже не несет перед вами никакой ответственности за дальнейшее развитие событий, поэтому, в случае замораживания строительства, отстаивать свои претензии в суде придется только вам.

И нередко бывает, что отсудить хоть часть потраченной суммы не удается, а если и выносится решение суда в вашу пользу, то получить причитающиеся вам деньги, по разным причинам, все равно не получится.

Условиями заключения переуступки прав есть наличие таких документов:

  • Квитанция или выписка из банка о произведенной оплате первоначального взноса по изначальному договору;
  • Письменное согласие застройщика о переуступке продавцом вам прав на жилые квадратные метры;
  • Письменное разрешение кредитной организации (в случае оформления квартиры в ипотеку).

При несоблюдении хотя бы одного из этих пунктов, при обжаловании в суде сделка будет считаться недействительной. Таковой она будет и в случае заниженной стоимости прав переуступки, а также оформление договора в течение 1 года с момента начала производства дела о признании строительной компании банкротом.

Знание этих нюансов поможет обезопасить вас от совершения необдуманных шагов и бесперспективного вложения денежных средств.

Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Виды переуступки квартиры в новостройке

На рынке недвижимости есть два вида таких сделок:

Цессионный договор (переуступка) в первом случае оформляется только после полной оплаты по первоначальному договору продавцом, либо остаток непроплаченной суммы передается в обязательство покупателю.

Кроме того, заключение такого договора возможно только до начала эксплуатации дома и может повторяться неоднократно.

Все договора, включая долевого участия и цессии обязательны к прохождению фиксации их в Росреестре.

Во втором случае уступка оформляется только на возможность истребовать заключение основного договора на покупку или продажу жилой недвижимости с положенным соблюдением застройщиком как определенных условий, так и оговоренных сроков окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Вида проведения сделки с недвижимостью.При расторжении данного вида договора сторона-покупатель может претендовать только на возвращение своих денежных средств, но не на сами квадратные метры, даже если им была выплачена 100%-ная стоимость всего жилья.

Сделка может быть признана в промежуток времени, начиная с момента подписания предварительного документа до подписания окончательных документов, подтверждающих приобретение жилья.

Некоторые застройщики негативно относятся к заключению цессионных договоров исходя из вполне логичных и меркетинговых соображений:

  • С целью исключения так называемых временных инвесторов. Если это дом, например, премиум-класса, то продажа квартир в нем происходит только исходя из проведения специального фейс-контроля, где подбираются жильцы-соседи не только по размеру кошелька, но и по социальному и психологическому типу, общности интересов и т.п. А это возможно только лишь исключив временных инвесторов;
  • Временные инвесторы подчастую выступают в качестве невыгодных застройщику конкурентов и продают свои права по ценам ниже, чем у компании-застройщика;
  • Нежелание застройщику иметь дело с лишними бумагами с целью исключения ошибок при их заполнении.

Оплата цессионных налогов

Оплачиваем налог при совершении сделки.В данном случае, согласно российскому налоговому законодательству, налог нужно заплатить за разницу суммы продажи по «уступке» и по «долевке».

Например, по договору долевого участия квартира у застройщика куплена за 3 млн.руб., а переуступлена за 3,5 млн.руб.

Любой полученный доход облагается 13%-ным налогом, в нашем случае доход составляет 500 тыс. рублей.

Следовательно, необходимо заплатить налог в сумме 65000 рублей.

(3500000-3000000) Х 13% = 65000 рублей.

Если же все документы оформлены правильно, стороны соблюли все обязательства, то выдается сам договор в 3 экземплярах.

Для того, чтобы заключить легальный договор переуступки квартиры нужно уяснить для себя один важный аспект – все права и обязанности перед компанией-застройщиком абсолютно в полной мере переходит к вам как покупателю.

Советуем на первоначальной стадии оформления договора, когда нужно проверить историю уступки, саму компанию, а также ее имидж на строительном рынке доверится грамотным юристам. Это сбережет вам время и деньги, а самое главное, обеспечит спокойное и счастливое проживание в новой квартире.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта