Бесплатная консультация юриста
Телефон юриста

Рубрика Продажа

Время для лучшей продажи

Как быстрее продать дом и выгодно

Продажа дома – сложный процесс, требующий учета ряда нюансов. Чтобы ускорить процесс, эксперты советуют обратиться к профессионалам. Однако…

Кто имеет льготы

Какой налог при продаже квартиры?

Налог с продажи квартиры уплачивается только при определенных законодательством условиях, да и в случае уплаты может рассчитываться по-разному.…

Процедура оформления купле-продажи квартиры и особенности проведения разных видов сделок

Документы для продажи квартиры

Выгодная сделка по реализации квартиры – это не только финансовая прибыль, полученная ее собственником, но и грамотное оформление…

Продажа квартиры на сегодняшний день – далеко не редкая или экзотическая процедура. Каждый из нас в той или иной мере сталкивался с этим процессом. Однако есть немало нюансов, которые могут плачевно сказаться как на продавце, так и на покупателе недвижимости, если не придерживаться определенного алгоритма действий и некоторых правил.

Необходимые документы

Перечень документов для совершения сделки купли-продажи квартиры.

Для того чтобы продать квартиру, продавец в первую очередь должен доказать свое право на недвижимость. Поэтому такие документы являются одними из основных при совершении сделки. Среди обязательных документов для обеих сторон купли продажи можно выделить:

  • Документы, удостоверяющие личности всех владельцев недвижимости;
  • Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
  • Бумаги, подтверждающие право на продажу квартиры;
  • Разрешение органов опеки;
  • Согласие супруга.

Кроме того, есть определенный набор документов, которые обязательно должен собрать продавец и впоследствии передать новому владельцу недвижимости. К ним относятся:

  • Кадастровый и технический документы квартиры;
  • Справка из домовой книги, в которой указано количество проживающих и зарегистрированных лиц;
  • Справка из ЕГРП на недвижимость;
  • Справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
  • Справка о состоянии лицевого счета.

Возможно также потребуется предоставить дополнительные документы, например, справку из ПНД, которая подтвердит вменяемость продавца, справку из налоговой инспекции, для того чтобы подтвердить, что все необходимые налоги оплачены.

Как оформить договор купли-продажи

Особенности составления договора купли-продажи квартиры.

Оформление сделки купли-продажи не обязательно должно проводиться юристом. По желанию продавец может его составить самостоятельно, при этом, однако, руководствуясь обязательными правилами составления такого договора.

Требования к письменному договору указаны в 550 статье ГК РФ, также для совершения такой сделки необходимо пригласить наблюдателей с обеих сторон. Но если продавец не особенно разбирается в тонкостях законодательства, лучше доверить составление документа специалисту.

Договор купли-продажи является гарантом выполнения взаимных обязательств продавца и покупателя – передача прав на недвижимость взамен на оговоренную сумму денег. Также в нем могут указываться определенные условия сделки, например, в какой срок будет освобождена квартира и другие.

Так как проведение сделки может затянуться по ряду причин, не зависящих от сторон, есть возможность заключить предварительный договор купли-продажи, который будет гарантировать проведение сделки в оговоренный срок. Его принцип составления не отличается от основного, однако чаще всего предварительный договор заключают в письменном виде. Для гарантии намерений покупатель передает продавцу аванс, что также фиксируется в договоре.

Особенности совершения сделки

Процедура и схема продажи недвижимости. На что обращать внимание и как проводить сделки с квартирами.

В некоторых случаях продажа квартиры совершается только при сборе дополнительных документов или выполнении определенных требований. Такой вариант следует рассматривать, если недвижимостью или ее частью владеет несовершеннолетний, ведется продажа залоговой или полученной в наследство квартиры.

Законодательство защищает детей от возможной потери жилья, поэтому продажа квартиры не должна противоречить гражданскому кодексу. Для этого перед совершением сделки потребуется получить разрешение органов опеки и попечительского совета.

Чтобы получить такой документ потребуется определенный набор документов, подтверждающих, что ребенок получит новое место жительства. Для этого оба родителя, если они не лишены родительских прав, должны лично обратиться в органы опеки с такими бумагами:

  • Справка из домовой книги по месту жительства ребенка;
  • Правоустанавливающий документ на недвижимость, которую будут продавать;
  • Документы, удостоверяющие личности родителей и ребенка;
  • Технические документы на недвижимость.

После чего родители (или выполняющие их обязанности опекуны) пишут заявление о продаже данного жилья и покупке нового или регистрации ребенка по другому адресу. На рассмотрение разрешения опеки уходит обычно около двух недель. После чего сделка продажи совершается по обычному сценарию с приложением разрешения.

Нередки ситуации, когда взяв квартиру в кредит или ипотеку, человек желает поменять свои жилищные условия или просто избавиться от кредита, в связи с личными обстоятельствами. Такой вариант сделки вполне возможен, однако необходимо поставить банк в известность о планируемых действиях. В некоторых случаях банки пойдут на уступки клиентам, и оформление сделки пройдет даже на более выгодных для продавца условиях, чем планировалось.

Совершение сделки продажи квартиры.

Классической схемой продажи залоговой квартиры является продажа недвижимости по рыночной цене с передачей остатков кредитной стоимости банку. Продавец получит только разницу от покупки. После того как кредитор получит свою сумму от покупателя он передаст в регистрационные органы документы, которые обеспечат регистрацию новой сделки, то есть продажи квартиры банком покупателю.

Есть, впрочем, и другая схема продажи залоговой недвижимости. Если покупатель не имеет полной суммы для покупки квартиры, может быть сделка со сменой должника. В такой ситуации покупатель выплачивает разницу между стоимостью жилья и погашенным кредитом продавцу, а сам берет на себя его обязательства по кредиту. Чаще всего банки не одобряют таких сделок, так как платежеспособность нового заемщика не проверена, а в случае если покупатель планирует обратиться в другой банк, обычно не дают разрешения.

Статистические данные говорят о том, что треть людей получает жилье в собственность по наследству. Однако нередко возникает необходимость продажи такой недвижимости по ряду причин. Например, для того чтобы улучшить жилищные условия или в связи с переездом.

Для многих неожиданным и неприятным фактом может оказаться невозможность продажи квартиры ранее, чем через двенадцать месяцев после оглашения завещания или законного наследования. Кроме того, покупатели тоже неохотно покупает недвижимость, недавно полученную по наследству.

Для продажи унаследованной квартиры следует подготовить такие бумаги:

  • Удостоверение права на владение;
  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Технические документы на недвижимость;
  • Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Продажа квартиры при долевой собственности на недвижимость.

Также важно позаботиться, чтобы все претендующие на квартиру родственники отказались от своих долей в пользу продавца, так как сделка может быть признана недействительной.

Квартира по некоторым причинам может находиться в долевой собственности. Такая ситуация может возникнуть при наследовании, приватизации или при разделе имущества супругов при разводе. Продажа долевой собственности имеет некоторые нюансы, которые следует учесть при подготовке к продаже.

Важно учитывать, что сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки, поэтому если не удается договориться полюбовно, процесс продажи доли может серьезно затянуться. Отличным вариантом будет справедливый выкуп остальными собственниками или их отказ от притязаний на имущество.

Поэтому при оформлении сделки продавец должен помимо основного пакета документов предоставить еще и письменный отказ сособственников от покупки недвижимости или выждать не менее 30 дней со дня уведомления совладельцев о намерениях продать свою часть имущества.

После разрешения участия материнского капитала при покупке квартир стал вопрос о том, как же их продавать. Несмотря на наличие жилья, многие молодые семьи задумывается о продаже купленного, чтобы приобрести более удобное или удачно расположенное.

Особенность продажи квартиры если был использован материнский капитал.

Особенностью квартир с привлечением материнского капитала является их оформление на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Поэтому в таком случае снова придется получать разрешение от опеки и попечительства и кратчайший срок предоставлять детям новое место проживания.

При продаже такой квартиры важно, чтобы долевая собственность детей в новом жилье была не меньшей чем в продающемся, так как в таком случае органы опеки не дадут разрешение на продажу. Лучше если жилищные условия или площадь покупаемого жилья будет превышать продаваемое.

Не каждый собственник может заниматься продажей квартиры самостоятельно. Некоторые проживают за границей, другие просто не успевают заниматься всеми делами по причине занятости и работы. В таком случае можно оформить генеральную доверенность.

Генеральная доверенность – документ, имеющий трехлетний срок действия и обеспечивающий своего владельца обширными полномочиями. Такой вид доверенности пригодится во многих случаях, так как позволяет распоряжаться деньгами доверителя, его имуществом, подписывать от его лица документы и другое.

Главная опасность и продажи квартиры по доверенности в том, что поверенное лицо может оказаться нечестным и оставить либо своего доверителя, либо покупателя без денег и имущества. Поэтому необходимо выдавать такой документ только людям, которым действительно можно доверять и обязательно контролировать процесс самостоятельно.

Налоговый вычет на имущество

Возврат налогового вычета.

Немногие знают, что при покупке недвижимости покупатель вправе рассчитывать на возвращение определенной суммы. Обычно она равна подоходному налогу, уплаченному при покупке жилья. Такой вычет зиждется на Налоговом Кодексе РФ и должен облегчить людям возможность обрести или улучшить жилье.

Имущественный вычет предоставляется всем официально работающим гражданам, которые платят подоходный налог. То есть, при покупке квартиры можно вернуть себе до 13% стоимости недвижимости. Такая возможность доступна и при оформлении ипотеки.

Главной особенностью налогового вычета можно считать тот факт, что вернуть себе средства можно только в том объеме, который не превышает сумму, выплаченную по подоходному налогообложению. При этом сумма, с которой будет проводиться вычет, не может превышать два миллиона рублей.

Если отразить это на примере, то размер вычета и его выплата будет выглядеть так:

Человек приобрел квартиру стоимостью 2,5 млн. рублей, при этом имея заработную плату 500 в год, с которой заплатил 65 тысяч подоходного налога. Исходя из полученной выше информации, имеем простую формулу — 2 млн. умножаем на 13% и получаем 260 тысяч рублей. На эту сумму вправе рассчитывать владелец нового жилья. Однако так как размер его вклада в бюджет составляет всего 65 тысяч рублей, то в этом году он может получить только такую сумму. Остальные 195 тысяч рублей он сможет только в следующем году, опять же в размере оплаченного подоходного налога.

Оплата налогов

Налогооблажение при продажи недвижимости.

Фактически при продаже действует один налог, называемый в народе «Налог с продажи», однако в НК он значится как «Налог на доход от продажи имущества». От него освобожденными являются продавцы, которые являются собственниками жилья не менее трех лет.

В том случае если продавец владел квартирой меньше трех лет, размер налога составляет 13% от стоимости имущества в том случае, если он превышает один миллион рублей. До миллиона сделка проходит без уплаты налога, чем нередко и пользуются особенно хитрые дельцы. Впрочем, раскрыть подобную хитрость для налоговых инспекторов не составит труда, а вот выплата штрафа заставит думать впредь.

Если владелец продаваемой недвижимости был таковым на протяжении более трех лет, он может не подавать налоговую декларацию, так как получает налоговое освобождение без привлечения контролирующих органов. В противной ситуации владелец обязан оплатить налог и подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего за отчетным периодом. Если не оплатить налог, то будет начисляться штраф в размере 5% от размера налога за каждый месяц.

Как расторгнуть договор продажи

Особенность процедуры расторжения договора купли-продажи квартиры.

Расторгнуть сделку, то есть полностью прекратить правовые отношения продавца и покупателя невозможно только по желанию. Для этого необходимо или согласие сторон или судебное решение. Чаще всего расторжение договора все же проводится одной из сторон, так взаимное недовольство встречается достаточно редко.

Расторжение договора проводится в той же форме, в которой он оформлялся – в письменной. Важно помнить, что после прекращения действия договора все действия по нему прекращаются. Например, аванс полученный продавцом не подлежит возврату, кроме случаев оговоренных предварительно.

Прекращение действия договора может быть инициировано при серьезных нарушениях договоренностей сторон. К таким действиям относятся, например, отказ оплаты покупателем сделки, когда все документы уже оформлены. Также сюда можно отнести отказ продавца выписываться из проданной недвижимости или снять с регистрации членов своей семьи, умолчание факта регистрации в жилье людей, которых невозможно выселить.

В судебном порядке договор расторгается в таких случаях:

  • Один из участников сделки существенно нарушает порядок соглашения;
  • В случаях предусмотренных ГК, другими разделами законодательства или самим договором.

Согласно сегодняшнему законодательству, расторгнуть договор возможно только в период его действия, то есть до перехода имущества в собственность покупателя.

Для чего нужно юридическое сопровождение сделки

Что нужно проверить перед составлением договора купли-продажи квартиры.

Немногие граждане в состоянии самостоятельно учесть все аспекты правильной продажи и покупки квартиры. Поэтому юридические услуги придутся как нельзя кстати. Только юрист сможет правильно составить договор и провести сделку в соответствии с изменчивыми требованиями законодательства, а также обезопасить обе стороны от махинаций с недвижимостью.

Первым и основным этапом сопровождения является сбор документов для продажи квартиры. Юристы предоставляют перечень необходимых в конкретном случае документов, проверят их готовность и наличие. Грамотный юрист подскажет, где и как можно получить необходимые документы, например, разрешение попечительского совета, выписки, справки.

Также для продавца будет составлен анализ рисков и предложен договор, который их минимизирует. Юридическое сопровождение подразумевает и регистрацию договора.

Среди основных действий сопровождения можно выделить:

  • Проверка документов на собственность и их соответствие требованиям;
  • Анализ возможности срыва сделки и потери имущества;
  • Информация о миграции и переездах собственников и жильцов;
  • Соблюдение права на жилье для детей;
  • Оформление документов для подачи в Росреестр;
  • Выявление проблемных жильцов и претензий сособственников;
  • Составление схемы имущественного вычета;
  • Подача документов в Росреестр, получение новых документов на собственность.

Какова стоимость риэлторского сопровождения

Многие продавцы и покупатели недвижимости обращаются в агентства недвижимости для более быстрого и надежного совершения сделки. Кроме того, такие агентства оказывают и юридические услуги по сопровождению купли-продажи. Как правило, в услуги риэлторов входит полное сопровождение процесса от сбора документов до вручения ключей покупателям.

Стоимость услуг обычно составляет от 25 тысяч рублей. Однако сюда не входит большее количество необходимых трат, например, оплаты пошлины, выписок. Агентства недвижимости могут запрашивать от 1% стоимости квартиры до 5%, при этом беря все расходы на себя.

На стоимость оформления сделки влияет немалое количество факторов. Например, получение ипотеки или продажа ипотечной квартиры, новостройка, претензии совладельцев. То есть чем сложнее и длительнее будет процесс купли-продажи, тем дороже обойдется его оформление.