Бесплатная консультация юриста
Консультация юриста по телефону

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

После принятия закона об ипотеке государство решает сразу множество задач. Граждане повышают качество своей жизни, приобретая жильё. Экономика получает быстро развивающуюся строительную отрасль, готовую дать рабочие места сотням тысяч людей по всей стране. Банки получают сферу, куда можно вложить свободные деньги и получить прибыль. Разберемся подробнее как купить квартиру в ипотеку.

Плюсы и минусы ипотечного жилья

Этапы покупки квартиры по ипотеке - преимущество и недостатки.Брать ипотечный кредит или не стоит? Попробуем внести ясность в этот вопрос и рассмотрим основные преимущества и недостатки этого финансового инструмента.

Минусы:

  • 1) Высокая стоимость кредита. Россиянам остаётся только разочарованно вздыхать, когда они узнают о жилищном кредитовании в Европе под 3-4 % годовых. Если вы не обладаете доходом выше среднего, то выплаты по ипотеке могут оказаться для вас неподъёмными.
  • 2) Сроки ипотечного кредитования. Ипотека предполагает, что выплаты будут длиться десятки лет. А много ли людей могут планировать свою жизнь на такой срок? Человек может потерять работу, бизнес-структура может обанкротиться, да и много других неприятностей поджидают будущего владельца недвижимости на его жизненном пути. Тем не менее, ежемесячные платежи необходимо будет выплачивать постоянно.
  • 3) Риск потерять собственность. Данный пункт логически продолжает предыдущий. Если заёмщик начал испытывать финансовые трудности, то банк очень скоро напомнит об имеющейся возможности продать его ипотечную недвижимость. Вы можете исправно платить долгие годы, но потерять квартиру из-за трёх просрочек в течение года. Квартира будет продана с аукциона, и все усилия окажутся потраченными зря.

Плюсы при приобретении квартиры по ипотеке.Плюсы:

  • 1) Самый важное преимущество ипотеки – это способ решения жилищной проблемы. Сколько бы ни ругали данный финансовый инструмент, для большинства граждан он остаётся самым реальным шансом жить в своей собственной квартире.

Многие люди снимают квартиру и платят за неё каждый месяц, прекрасно понимая, что она никогда не станет их собственностью. Так почему бы не платить подобные взносы банку, проживая в своей квартире?

  • 2) Для отдельных категорий людей ипотека может быть способом сэкономить на покупке жилья. Молодым семьям и военным, например, предоставляются бюджетные субсидии при ипотечном кредитовании.
  • 3) Инвестирование. Приобретение недвижимости в престижных или перспективных районах может стать выгодным вложением денег. Собственность в таких местах быстро дорожает, и через несколько лет может быть с выгодой продана.

Виды ипотеки

Оформление квартиры по ипотеке можно разделить на два больших массива: ипотека вторичного жилья и ипотека строящегося жилья.

Вторичное жильё

особенности покупки жилья на вторичном рынке недвижимости через ипотеку.Данный вид ипотеки является самым распространённым. Из всех выдаваемых банками подобных кредитов, больше половины придётся именно на вторичное жильё.

У такого жилья есть множество преимуществ, как для банка, так и для покупателя.

Во-первых, цена на такую квартиру давно определилась. Район на прилегающей территории уже освоен, проведены коммуникации и нет риска, что рядом вдруг построят какой-нибудь завод. Следовательно, цена на такую квартиру может быть достаточно точно спрогнозирована, что снижает риски банка. Меньше риски банка – меньше ипотечная ставка годового процента.

Во-вторых, въезжать и жить покупателю можно сразу же после оформления всех документов. Кроме того, в районе уже наверняка построена вся необходимая инфраструктура: магазины, детские сады, развлекательные центры.

В качестве особенности можно выделить возможные будущие проблемы с такой квартирой. Если квартира переходила из рук в руки достаточно часто, есть вероятность, что были нарушены права несовершеннолетних, которые были прописаны в этой квартире. Или может объявиться человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, который раньше имел долю в квартире, но, из-за чьей-то халатности, упоминание об этом исчезло из документов.

Всё перечисленное будет являться исключительно проблемой владельца квартиры, банк ни на какие скидки или уступки не пойдёт. Поэтому стоит заранее выяснить всю юридическую чистоту квартиры с помощью архивной выписки из домовой книги, благо сегодня её можно получить буквально за несколько часов.

Стоит обратить внимание на незаконные перепланировки. Если после покупки обнаружится, что предыдущий владелец решил по своему усмотрению переоборудовать помещение без соответствующих разрешений, то согласованием с государственными органами придётся заняться новым хозяевам. Или устранить за свой счёт.

Банки очень тщательно подходят к анализу состояния квартиры из фонда вторичного жилья. Например, перекрытия не должны быть полностью деревянными, дом не должен быть построен раньше 1975 года и так далее. Словом, придётся собрать массу подтверждающей документации, а выбранный вариант может оказаться, в итоге, не подходящим для банка. И не факт, что владелец квартиры не передумает её продавать в ипотеку, пока вы курсируете между государственными учреждениями.

Мало где об этом говорят сразу, но банки практически всегда требуют полностью застраховать квартиру, которая будет заложена по ипотеке. И застрахована квартира должна быть на весь срок выплат по кредиту. Таким образом, страховые взносы можно смело приплюсовать к ежемесячным платежам банку.

Ипотека на новостройку

Покупаем квартиру в новостройке и что нужно предоставить в банк.Ипотека на покупку квартиры в новостройке предполагает, что дом ещё только строится, либо уже построен, но не сдан в эксплуатацию.

Граждане выбирают квартиры в строящихся зданиях по нескольким причинам.

Это возможность приобрести абсолютно новую квартиру, с улучшенной планировкой и без ремонта от предыдущих владельцев. Коммуникации, лифты, кровля и другая инфраструктура дома не потребует ремонта ещё долгие годы.

Кроме того, недостроенные квартиры стоят гораздо дешевле тех, что уже введены в эксплуатацию. За ипотекой обращаются как раз те, кто не сумел сам собрать требующуюся для приобретения квартиры сумму, так что цена будет являться первоочередным фактором.

Банки же неохотно выдают ипотеку на такое жильё, потому что предмета залога, квартиры, фактически не существует. На словах и на бумаге застройщик обещает всё сдать в срок. Но так случается, особенно в кризисные годы, что компания разоряется, а многоквартирные дома превращаются в долгострои с неясной судьбой. У банка, в этом случае, есть лишь право требования к застройщику, но что стоит это право, если денег у организации нет? Потому банки стараются анализировать рынок строящегося жилья и состояние компаний, работающих на нём.

В каждом банке заранее утверждается перечень тех организаций, ипотеку на строящиеся квартиры которых выдаваться не будут из-за повышенных рисков.

Все риски банка закладываются, как уже говорилось, в процентную ставку. Пока правоустанавливающие документы на квартиру не оформлены, ставка будет выше.

Вероятность заморозки строительства также должна волновать и заёмщика по ипотеке. Он оплатит до трети стоимости из собственных средств, будет погашать ипотеку, но квартиры у него пока нет.

Если вкладываться в строительство на, так называемом, «этапе котлована», то и риск выше. В случае же, когда дом уже проходит государственную приёмку, риск заморозки строительства сводится к нулю.

Особенности выплаты по ипотечному кредиту.Некоторые застройщики сами предлагают варианты выдачи ипотеки на свои квартиры. Первый вариант – ипотека от самого застройщика. Она является, скорее, рассрочкой: покупателю потребуется оплатить около половины стоимости квартиры и рассчитаться за неё полностью в короткий срок, обычно, 12-18 месяцев. Такой вариант ипотеки подойдёт только тем людям, у кого есть план по быстрому получению большой суммы денег.


Альтернатива – получение кредита в банке-партнёре
. На этот вариант стоит обратить особое внимание:

  • Во-первых, вряд ли возникнут сложности с оформлением документов. Застройщик и банк тесно сотрудничают между собой, и будут сами посильно помогать клиенту, как можно быстрее заключить с ними договоры.
  • Во-вторых, процентная ставка по ипотеке может быть ниже, чем в иных банках. Происходит это потому, что компанией-застройщиком и банком владеют аффилированные лица, и риски возникновения проблемных ипотечных кредитов подсчитать им проще.

Из двух видов покупки квартиры в ипотеку, более рисковым является всё же приобретение строящего жилья. Чтобы развеять все страхи покупателей, сегодня практически каждый застройщик имеет в своём офисе штатного консультанта по ипотечному кредитованию.

Перечень необходимых документов

Все документы, которые потребует банк от заёмщика на оформление квартиры по ипотеке, можно разделить на 3 группы. В первую войдут документы для обращения за ипотекой:

  • 1) Заявление и анкета. Заявление является просьбой к банку выдать ипотечный кредит. Все остальные документы, необходимые для одобрения заявления, являются дополнительными.

Перечень документов для получения ипотечного кредита в банке на покупку квартиры.Анкета представляет собой формуляр, куда потенциальный заёмщик вносит все данные о себе:

  • Персональные данные: Ф.И.О., дата и место рождения, паспортные данные, информация о смене фамилии. Адрес регистрации и адрес фактического проживания.
  • Данные о семье: семейное положение, родственные связи (данные о супруге, детях, родителях и так далее).
  • Сведения о профессиональных качествах обратившегося: образование, место работы, должность, трудовой стаж, чем занимается организация, сколько в ней работает человек, долго ли заёмщик работает в ней. И, самое главное, — ежемесячный доход.
  • Данные об имуществе. Банку требуется знать о наличие у заёмщика недвижимости или автомобилей. Это как раз та собственность, на которую проще всего наложить взыскание, если это потребуется. Тем, кто имеет счета в банках или владеет ценными бумаги, стоит указать и эти активы. Чем больше имущества у заёмщика, тем меньшее риски у банка, что понижает процентную ставку.

Иногда анкета уже представляет собой заявление на получение ипотеки. Чаще они являются двумя различными документами. В любом случае, образцы будут вам предоставлены в офисе банка. Чтобы заранее продумать ответы или заполнить бумаги в спокойной обстановке, бланки можно скачать на сайте банка.

  • 2) Паспорт и копии всех его страниц.
  • 3) Копия свидетельства о пенсионном страховании.
  • 4) Копия свидетельства о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН).
  • 5) Если вы состоите в браке и (или) у вас есть дети, то следует также приложить копии подтверждающих это документов (свидетельство о браке/свидетельство о рождении ребёнка).
  • 6) Для мужчин призывного возраста (младше 27 лет) обязательно представление копии военного билета. Очевидно, что такой документ имеет только тот, кто уже отдал долг родине или был освобождён от этой обязанности по каким-либо причинам.
  • 7) Документы, подтверждающие сведения об образовании и работе: копия диплома, трудовой книжки (заверенная работодателем), справка по форме 2-НДФЛ за предыдущий год, или, возможно, за истёкшие месяцы текущего года.
  • 8) Если вы указывали сведения об уже имеющейся у вас собственности (автомобиле, даче, банковских счетах), то следует приложить копии документов, подтверждающих владение перечисленным имуществом.
  • 9) Дополнительные документы.

Порядок и процедура проведения задатка при покупке или продаже квартирыИсходя из инструкций, которые действуют в банке, и обстоятельств, изложенных в анкете, у вас могут также затребовать:

  • справку о месте постоянной регистрации;
  • копии паспортов людей, проживающих с заёмщиком;
  • копии свидетельства о смерти супруга\супруги;
  • справки из наркологического или психоневрологического диспансеров.

Во вторую группу включаются документы, касающиеся приобретаемой недвижимости. Они понадобятся тогда, когда вашу заявку на ипотеку одобрят:

  • 1) Свидетельство о праве собственности. Попросите продавца сделать копию и заверить её у нотариуса.
  • 2) Копия документа, являющего основанием возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения и иной).
  • 3) Выписка из Государственной регистрационной палаты.
  • 4) Выписка из домовой книги и сведения о состоянии лицевого счёт.
  • 5) Технический (кадастровый) паспорт квартиры.
  • 6) Копия всех страниц паспорта продавца.
  • 7) Предварительный договор купли-продажи, где будет указано: 1) часть стоимости покупатель оплачивает собственными средствами, часть – кредитует банк; 2) квартира будет использована в качестве залога. Залогодержателем является банк.
  • Что нужно знать перед началом оформления договора купли-продажи ипотечной квартиры8) Документы об оценке квартиры. Заранее узнайте, какие оценщики банк признаёт заслуживающими доверия. Неприятно будет заплатить за оценку недвижимости, которая, в итоге, не будет принята банком во внимание.
  • 9) Если продавец состоит в браке – требуется согласие его супруги/супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом. Если в квартире прописаны дети, то необходимо представить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
  • 10) Договор страхования предмета залога (на случай утраты, повреждения или уничтожения квартиры).

Если вы обращаетесь за ипотекой для покупки ещё не введённой в эксплуатацию квартиры, то из перечисленных вам понадобятся только документы по пунктам 8 и 10. Вместо остальных банку потребуется:

  • 1) Предварительный договор на участие/на уступку участия в долевом строительстве или предварительный договор на инвестирование строительства. В этом договоре необходимо оговорить, что часть средств будет внесена банком по кредитному договору, а право требования будет являться предметом залога.
  • 3) Документы, подтверждающие права застройщика на строительство (государственная регистрация права собственности или аренды земли, где строится дом, а также разрешение на проведение строительных работ).

Третья группа документов будет подготовлена на завершающем этапе оформления ипотеки:

  • 1) Документ об оплате договора страхования предмета залога.
  • 2) Документ страхования жизни заёмщика с документом об оплате этого договора.

Договоры страхования могут оформляться на месте, в ипотечном центре.

  • 3) Ипотечный договор и соглашение о залоге.
  • 4) Договор купли продажи/долевого строительства.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Весь процесс покупки квартиры в ипотеку можно разделить на несколько этапов.

  • Процедура оформления документов при продажи квартиры перешедшей по наследству1. Принятие решения. Человек должен поставить себе цель приобрести квартиру. Для этого ему предстоит сделать определённые накопления, изучить рынок жилья, определить, хочет ли он участвовать в долевом строительстве или купить квартиру на вторичном рынке, подобрать несколько вариантов. После этого он должен понять, имеет ли смысл брать ипотеку.
  • 2. Консультация со специалистом. Ипотека выгодна, в первую очередь, банку, поэтому сотрудники отделения, куда вы обратитесь, охотно ответят на все ваши вопросы. Стоит уточнить, будет ли выдана вам ипотека для покупки подобранных вами вариантов, какие примерно ставки годовые ставки предусмотрены и так далее.
  • 3. Если ответы консультанта вас устроили, то пора собирать необходимые документы, перечисленные в первой группе. После представления работнику банка пакета всех необходимых документов, ваша заявка будет направлена на рассмотрение. В заявке будет оговорён срок предоставления кредита, процентная ставка и условия её изменения, размер первоначального взноса.

Процесс проверки сведений службами банка занимает 2-3 рабочих дня.

  • 4. Одобрение заявки является самым важным из этапов покупки квартиры в ипотеку. Банк согласен выдать вам кредит, остаётся только найти подходящий вариант. Найти квартиру для ипотеки и подготовить все необходимые документы следует в срок до двух месяцев (это срок действия одобрения заявки). Этого времени будет крайне мало для принятия взвешенного решения.

Люди годами выбирают себе квартиру, знакомятся с будущими соседями, изучают планы развития территории в районе, сравнивают цены, изучают репутацию застройщиков и так далее. Так что целесообразнее всего будет выбрать несколько подходящих квартир ещё до обращения в банк.

После выбора квартиры можно начать заниматься сбором пакета документов, перечисленных во второй группе. Точный перечень будет озвучен вам специалистом банка, который будет заниматься оформлением ипотеки.

  • Оформление права собственности на квартиру и необходимый перечень документов5. Когда всё будет подготовлено, работник банка назначает день для оформления сделки. Присутствовать будет также продавец квартиры или представитель компании-застройщика.

Покупатель квартиры подписывает договор с банком об ипотеке и договор с продавцом о покупке жилья/договор о долевом строительстве. Продавец удостоверяется, что деньги будут перечислены, а банк видит, что сделка с квартирой реальна.

Распространённой практикой является передача денег продавцу с использованием депозитарной ячейки. Покупатель помещает туда требуемую сумму, а продавец имеет право её забрать после государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

  • 6. Завершающий этап – государственная регистрация. Продавец и покупатель регистрируют переход прав на квартиру в Росреестре. Регистрации подлежит договор купли-продажи, договор об ипотеке и соглашение о залоге.

После этого стороны подписывают акт приёма-передачи имущества и извещают банк о том, что покупка квартиры юридически оформлена. На следующий день банк перечисляет продавцу причитающуюся сумму.

Если вам требовалась ипотека для долевого строительства, то государственная регистрация пройдёт только после сдачи многоквартирного дома.

Видео: Как взять квартиру в ипотеку на выгодных условиях

Кредит на долю в квартире

Условия когда возможно получить отказ в оформлении квартирыЧастным случаем приобретения квартиры по ипотеке является кредит на приобретение доли в квартире.

Недвижимость в правовом смысле выступает как единый объект купли-продажи. Доля в ней – понятие, скорее, виртуальное, чем реальное. Ею можно владеть, но выделить в натуре представляется практически невозможным. Именно поэтому банки крайне неохотно выдают ипотечные кредиты на приобретения такого имущества. Не намного лучше обстоит дело и с приобретением отдельной комнаты в квартире.

Дело в том, что, как долю в недвижимости, так и изолированную комнату, продать будет очень сложно. Следовательно, банк не сможет вернуть свои деньги, выданные по ипотеке, если заёмщик перестанет по каким-либо причинам платить.

Поэтому единственным вариантом получения кредита на долю в квартире является предоставление в залог другого недвижимого имущества, которым заёмщик владеет полностью. Кроме этого, средняя процентная ставка по таким кредитам колеблется около 18% годовых, при ставке в 13%-14% для рынка вторичного жилья.

Возможен и такой вариант: человек просит денежные средства на выкуп последней доли в квартире, после чего он станет владеть её полностью. В этом случае выплаты по ипотечному договору будут гарантироваться этой недвижимостью.

Налоговый вычет

Каждый работающий человек платит налог на доходы для физических лиц, ставка которого достигает сегодня 13%. Если вы купили себе недвижимость, в том числе и ипотечную квартиру, то вы имеете право на налоговый вычет.

Это означает, что та сумма, которую вы ежемесячно тратите на погашение процента по кредиту, больше не будет облагаться НДФЛ.

Для оформления этого вычета необходимо просто предоставить в бухгалтерию по месту работы документы, подтверждающие владение недвижимость, а после предоставлять каждый месяц платёжки об уплате очередного взноса. Общая сумма, из которой может быть произведён такой вычет, не может превышать 2 миллиона рублей.

Добавить комментарий

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта