Оформление договора купли продажи квартиры самостоятельно и нотариально

Любая сделка с недвижимостью подразумевает определенные риски. Некоторые из них связаны с происхождением объекта и его юридической чистотой. Другие – с уровнем грамотности покупателя или, наоборот, с недостаточной осведомленностью в вопросах подготовки и регистрации сделки. Разберем подробно как оформить куплю-продажу квартиры.

Подготовка квартиры к продаже

Чтобы подготовить квартиру к переходу права собственности, нужно помнить о том, что каждый объект имеет свои нюансы. Поэтому одни манипуляции с ним носят общий характер, другие – индивидуальный. В общих чертах предпродажная подготовка включает в себя:

• сбор документов, отражающих состояние квартиры в технико-эксплуатационном плане;

• сбор правоустанавливающих документов (на основе чего квартира принадлежит тем или иным собственникам);

• санитарно-эстетическую подготовку (начиная от вывоза мусора и заканчивая влажной уборкой в квартире);

• уточнение покупателем местных обстоятельств, связанных с квартирой (информация о соседях и местном районном контингенте, наличие инфраструктуры).

Варианты проведения сделки

На сегодняшний день в России возможно более одного способа оформить куплю-продажу квартиры. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Собственно, если бы какой-то из них не был в ряде случаев востребован, его бы не существовало в реальной практике. Под «рядом случаев» имеется в виду конкретные обстоятельства, связанные с проводимой сделкой и вынуждающей ее участников отдать предпочтение определенному способу.

Самостоятельное оформление

Обе стороны договорились «оформиться», не привлекая специалистов со стороны. Чаще всего такое решение принимается в целях экономии средств (не нужно платить ни комиссионный процент специалисту из агентства недвижимости, ни гонорар юристу). Люди самостоятельно собирают все необходимые документы – их перечень всегда есть на информационных досках в УФРС.

Плюсы для обеих сторон: не нужно тратиться на привлеченных специалистов (речь идет о кругленькой сумме, не меньше 1,5-3% от рыночной стоимости квартиры, а в иногда и 6-7%).

Минусы для обеих сторон: на практике «пробиться» в кабинет на регистрацию просто невозможно, особенно в больших городах. Существует практика покупки риэлтерами очередей (кто за кем идет) заранее у людей, которые негласно занимаются «сидением в очередях». При работе с юристом время приема назначается четко, и участники сделки проходят в кабинет в конкретное время.

Риски для покупателя: он рискует приобрести юридически «нечистую» квартиру, т.к. у него нет знаний о том, как правильно экспертировать документы на подлинность, нет опыта ведения подобных дел в принципе.

Риски для продавца: он рискует не получить свои деньги во время расчетов (опасность таится не только в возможной фальшивости купюр, но и в механизме снятия денег с временно заблокированного счета – только грамотный юрист правильно составит договор с учетом некоторых нюансов).

Нотариальная сделка

Нотариальное заверение гражданско-правовых актов до сих пор является монументальным способом зафиксировать любое юридическое действие. В том числе и касающееся отчуждения прав собственности на объект.

Плюсы для обеих сторон: как правило, не нужно долго ждать в очередях – нотариус принимает в назначенное время, достаточно позвонить и записаться на прием.

Покупателя: нотариальная сделка хотя и фиксирует переход права собственности, но без дальнейшей государственной регистрации и получения Свидетельства это новое право еще не вступает в силу (т.е. новый владелец как бы зависает между «купил» и «бесповоротно стал владельцем»).

Риски для покупателя: нет гарантий абсолютной юридической чистоты каждого документа. Особенно актуально, если история переходов прав собственности на квартиру долгая, сложная, запутанная. Нотариус не эксперт. Он лишь фиксатор акта, и его компетентность в вопросах подлинности документов зачастую ограничена (т.е. ответственность за чистоту документов лежит не на нотариусе, а на продавце).

Риски для продавца: оплата за квартиру фальшивыми деньгами. Передача денег осуществляется в режиме «из рук в руки», часто – в непонятно каких условиях, впопыхах, на честном слове и на банальном человеческом доверии.

Оформление сделки по договору купли продажи квартиры

Как готовится и проводится оформление купли-продажи квартиры:

• сначала оформляется договор задатка (указываются сроки окончательной сделки, и за это время продавец обязан подготовить квартиру со своей стороны);

• в назначенный срок покупатель и продавец встречаются в оговоренном месте (офис агентства недвижимости, банка, юридической фирмы, нотариальной конторы – в зависимости от выбранного способа оформления);

• либо подписывается договор купли-продажи у нотариуса;

• либо подписывается договор купли-продажи в простой письменной форме и затем вместе с этим договором обе стороны отправляются в регистрирующий орган (также взяв с собой полный пакет остальных документов);

• момент денежных расчетов индивидуален (иногда деньги блокируются на специальном банковском счете, иногда оставляются под расписку в сейфе агентства недвижимости, а иногда передаются из рук в руки «за кадром» – до сделки или после нее).

Внимание! Если покупатель согласился на нотариальный способ, то ему необходимо подать заверенный нотариусом договор купли-продажи в регистрирующий орган самостоятельно. Через положенное время (порядка 30 дней) он получит Свидетельство о госрегистрации своего права собственности на приобретенную квартиру.

Видео: как правильно оформить договор купли продажи квартиры и на что обратить внимание

Где оформляется сделка

Регистрация перехода прав собственности находится в ведении УФРС РФ. Полное название данной структуры – Управление Федеральной Регистрационной Службы Российской Федерации. В простонародье это называется «Юстиция» (люди говорят: мы зарегистрировали сделку в «Юстиции» – подразумевая именно УФРС).

Учреждение работает 5 дней в неделю (кроме субботы и воскресенья). В праздничные дни расписание корректируется, об этом на дверях и в фойе вывешивается соответствующее объявление, чтобы предупредить клиентов. За действия регистрации вносится госпошлина.

Порядок переоформлении жилого помещения

Жилые помещения не могут быть использованы в коммерческих целях. Тем не менее, почти на всех проходных улицах квартиры на первых этажах с окнами на проезжую часть – лакомый кусок для владельцев бизнеса всех мастей:

• сначала такие квартиры выкупаются и оформляются в общем порядке;

• затем объект выводится из жилого фонда в нежилой фонд.

Процедура вывода квартиры в нежилой фонд довольно сложная, и не всегда она проходит легко. Какие могут быть ограничения? Например, по виду деятельности. Допустим, новый владелец хочет сделать шумный ночной клуб или вредное производство. Вряд это возможно. Не поможет никакой блат.

В остальных случаях все проходит благополучно по алгоритму:

• собираются все правоустанавливающие и технические документы (договоры, свидетельства, техпаспорта, утвержденные перепланировки);
• прилагаются учредительные документы (если квартира принадлежит не физическому, а юридическому лицу);
• прилагаются разрешительные бумаги и постановления на перевод в нежилой фонд (из пожарной службы, СЭС, архитектурно-градостроительного и других ведомств);
• квитанция об уплате госпошлины;
• пакет документов подается на регистрацию в УФРС.

Внимание! На каждом из перечисленных этапов желательна помощь грамотного юриста, т.к. существует немало подводных камней.

Перечень документов

Естественно, самые главные из предпродажных действий – это формирование пакета документов. Мы живем в документальном мире, значит, только официальное подтверждение владения собственности имеет вес. Но чтобы его получить и зафиксировать в соответствующих органах, продаваемую квартиру необходимо снабдить следующими документами:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Первый из документов, без которого ни одна сделка не будет зарегистрирована. Особенности:

• подтверждает факт права собственности нынешних владельцев (их может быть более одного);
• ссылается на правоустанавливающий документ (см. ниже);
• в случае утраты оригинала необходимо заказать дубликат в УФРС;
• получение дубликата занимает от 3-5 до 30 дней, в зависимости от загруженности канцелярии в отделе Регслужбы.

Правоустанавливающий документ

Особенности:

• стержневой документ, на который опирается право собственности, без него Свидетельство о госрегистрации (см. выше) дает неполную картину событий, происходивших на момент раннего перехода прав собственности;

• показывает, каким образом квартира досталась прежнему владельцу (дарение, наследование, приватизация, военный или иной отраслевой сертификат, переход помещения из служебного в личное);

• роль правоустанавливающего документа может играть договор мены, купли-продажи, дарения, а также свидетельство о наследстве и др.

Внимание! От того, что содержится в документе, зависит сбор ряда других документов для новой сделки. Например, приобретенное в браке имущество супругов, вопросы налогообложения при наследстве или дарении.

Технический паспорт

Один из главных документов любой сделки с квартирой. Его особенности:

• пожалуй, именно на получение этого документа уходит больше всего времени. Формально срок получения озвучен как 3-30 дней. Однако в некоторых городах процедура затягивается на 1,5 или даже 2 месяца (по объективным причинам: слишком большой оборот клиентов, сотрудники БТИ просто физически не успевают обработать все заявки);

• возможен срочный вариант получения, но и госпошлина за услугу возрастет (не удивляйтесь, если возрастет в 7-10 раз);

• каждая выдача нового техпаспорта неразрывно связана с визитом инспектора из Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ). В ходе экспертизы квартиры заново проводится обмер всех помещений. Даже небольшие отклонения от прежних размеров приведут к доплате за получение нового техпаспорта.

Внимание! Обнаружение существенных перепланировок (не путать с переоборудованием), не учтенных в прежней версии техпаспорта, повлечет за собой необходимость либо их узаконивания, либо демонтажа (если изменения целостности квартиры угрожают безопасности окружающих).

• срок действия по закону 5 лет. Однако покупателя может не устроить давность техпаспорта. Рекомендуется обновить техпаспорт, если документ «старше» 1 года.

Выписка из ЕГРП

Что такое ЕГРП, многие не знают, пока не столкнутся с вопросами купли-продажи недвижимости. Аббревиатура означает следующее: Единый Государственный Реестр Прав. В этом реестре централизованно (в масштабах России) собраны все сведения о праве собственности на объекты недвижимого имущества.

Особенности документа:

• выдается в окружном отделе УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы). Также можно заказать онлайн дистанционно, что крайне удобно, если интересующий вас объект находится в удаленном населенном пункте и заказать выписку лично возможности нет;

• информирует о том, в чьей собственности находится данный объект в настоящее время;

• за получение нужно заплатить госпошлину (оплачивается при подаче заявки на выдачу);

• показывает наличие/отсутствие обременений или ограничений прав собственности нынешнего владельца (наложен арест, квартира под залогом и т.п.);

• при оформлении сделок купли-продажи свежесть выписки должна быть не более 30 дней, хотя на законодательном уровне срок ее действия не определен.

Форма-9

По-другому документ называется Справкой о зарегистрированных лицах. Особенности:

• подтверждает состав лиц, зарегистрированных на данной площади к моменту сделки купли-продажи;

• выдается бесплатно;

• для получения обращайтесь в местное ЖЭУ (конкретно – к паспортисту). Если сделка срочная, уточняйте заранее график работы паспортиста, а также тот факт, что люди на этой должности чаще всего склонны к чиновничьему тоталитаризму: любят затягивать время, часто отсутствуют на рабочем месте в положенные часы, нередко допускают ошибки при заполнении формуляра, а затем исправление таких ошибок требует дополнительного времени и нервов;

• действующим Законодательством РФ срок действия данного документа не определен. С другой стороны, важна дата выдачи: именно на эту дату и отражен состав зарегистрированных лиц. На практике при оформлении сделок купли-продажи в регистрирующий орган следует предъявлять справку «свежестью» не более 10 дней.

Внимание! С особой тщательностью нужно подойти к вопросу о лицах, временно выписанных, но сохраняющих за собой право пользования объектом.

Кто эти люди? Во-первых, это лица, находящиеся в длительной служебной командировке в другом городе или за рубежом.

Во-вторых, находящиеся в местах лишения свободы (весь срок заключенные «числятся» в исправительном учреждении, но по возвращении регистрируются обратно в ту квартиру, откуда были выписаны в связи с лишением свободы). При получении справки данные о таких лицах в ней не отражены.

В интересах покупателя – настоять и попросить доступ к просмотру домовой книги квартиры, готовящейся к сделке. Что касается продавцов, то они-то как раз (если не чисты на руку), заинтересованы утаить информацию о «сидельцах», претендующих на пользование помещением квартиры.

Разрешение из районного Отдела опеки и попечительства

Крайне важный документ, если к продаваемой квартире участвует несовершеннолетний – либо как собственник, либо как прописанный жилец квартиры. Особенности:

• без этого разрешения невозможны сделки, в которых участвуют несовершеннолетние лица;

• при каждом РОНО есть отдел, занимающийся вопросами защиты прав детей, опекой и попечительством – туда и следует обратиться, чтобы получить Разрешение;

• выдается бесплатно;

• срок изготовления от недели до месяца;

• условия получения – наличие встречного варианта покупки жилья, где ребенку предоставляется доля собственности не меньше, чем сейчас (либо прописка ребенка по другому адресу, опять же без ущемления его интересов против нынешних условий).

Внимание! К сожалению, иногда сделки купли-продажи квартиры с несовершеннолетними проводятся в обход требований закона. Также отсутствие Разрешения может не заметить стажер, оформляющий сделку в УФРС. Покупатель рискует потерять деньги (т.к. впоследствии сделка будет признана недействительной), поэтому рекомендуется сотрудничать с авторитетным агентством недвижимости или компетентным юристом.

Справка из диспансера

Речь идет о психоневрологическом и/или наркологическом диспансере. Особенности документа:

• отражает состояние продавца – не состоит ли он на учете по причине наркологической зависимости или отклонений психики;

• справка не является обязательной при регистрации сделки;

• предоставление справки – инициатива покупателя, который не уверен в адекватности нынешнего собственника (то есть насколько он отвечает за свои действия по отчуждения права собственности на квартиру).

Согласие супруга

Особенности документа:

• необходим для того, чтобы после купли-продажи квартиры новому владельцу не пришлось оспаривать свое право собственности с одним из супругов (если тот был не в курсе отчуждения права и претендует на обратный ход уже свершившейся сделки);

• подтверждает факт того, что нынешний или бывший супруг (супруга) не возражают против продажи квартиры и не претендует на нее, в том числе и после развода.

Внимание! Согласие супруга (нынешнего либо бывшего) – очень серьезный и важный документ. Известны случаи мошенничества, схема которых базируется именно на отсутствии этого документа: квартира продается, потом появляется «несогласный возмущенный супруг», дело доводится до суда, новый покупатель в убытке.

Справка об уплате налогов на недвижимое имущество

Особенности:

• показывает, что по данной квартире нет задолженности по налогам на имущество. При получении квартиры в качестве наследства или дара получатель в ряде случаев обязан платить налоги в государственную казну. Если этого не сделано, квартира не может быть продана.

• при отсутствии справки покупатель сильно рискует, т.к. не знает – законна ли сделка или нет.

Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

Их несколько. Все они – из тех служб, которые обслуживают данное строение в целом и конкретно эту квартиру:

• Энергосбыт;
• Горводканал;
• Горгаз;
• Домофон;
• ЖЭУили ТСЖ;
• частные обслуживающие фирмы, если их услуги не включены в счета от ЖЭУ или ТСЖ (домофон, вывоз мусора, озеленение и т.п.);
• телекоммуникационные службы (но не все, а лишь те, которые остаются закрепленными за квартирой и автоматически переходят в пользование новым собственникам).

Внимание! Покупатель заинтересован, чтобы переписать лицевые счета на себя как можно скорее – по договоренности с продавцом (либо накануне сделки, либо вскоре после нее).

Как правильно поступить в частных случаях

Отходя от классической сделки купли-продажи, необходимо индивидуальные учесть нюансы сделок. Каждый такой нюанс таит в себе массу подвохов, если только не опереться на грамотного профессионала.

Квартира взята в ипотеку

При оформлении квартиры в ипотеку главную роль играют отношения с банком:

• каковы условия ипотечного договора;
• каков первоначальный взнос живыми деньгами;
• участвует ли квартира в сложной обменной цепочке;
• участвуют ли несовершеннолетние в сделке со стороны продавца и т.д.

Квартира куплена у застройщика

Сделку купли-продажи строящегося объекта заслуженно можно назвать наиболее сложной. В основном трудности связаны с тонкостями инвестиционного договора, потому что:

• чаще всего застройщик один, подрядчик другой;

• к тому же нередко встречаются трудности, касающиеся прав застройщика на землю;

• масса проблем возникает по завершении фактического строительства – на стадии ввода дома в эксплуатацию (в «неблагоприятных» объектах люди живут годами, но при этом не могут получить Свидетельство о регистрации права собственности, т.к. строительство велось с нарушениями закона).

Однако это не значит, что у застройщиков нельзя покупать жилье. Можно и нужно! Единственно, постарайтесь заручиться поддержкой хорошего юриста с опытом именно в таких делах.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Указав в договоре купли-продажи инвентаризационную стоимость (а не фактически заплаченную и не рыночную), люди экономят деньги на некоторых платежах:

• обе стороны – на проценте, оплачиваемом нотариусу;

• продавец – на том, чтобы не платить налог с полученного дохода (облагаемая база регулируется государством, т.е. с сумм ниже этой планки налоги не платятся).

С другой стороны, при любой «обратке» (так риэлторы называют сделку, признанную недействительной и повернутой вспять) у покупателя есть риск не получить назад фактически оплаченной им суммы.

Сроки проведения сделки

Нотариальная сделка совершается в режиме «здесь и сейчас».

Регистрация сделки в УФРС длится по стандарту в пределах 30-ти дней. Если нет приостановления – иногда документы готовы и быстрее. Если сделка приостановлена (из-за ошибок в документах, из-за вопросов к подлинности документов, по техническим причинами и т.д.) – сроки затягиваются на неопределенное время.

Расходы на проведение сделки

Какие расходы понесут участники сделки купли-продажи в зависимости от способа оформления и других нюансов:

• справка из БТИ, получение техпаспорта или обновление плана квартиры (от 1000-1500 до 2500-3000 руб., при разной сложности объекта);
• аренда банковской ячейки для временного хранения заблокированных денег – порядка 1500-2500 руб.;
• госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи в УФРС составляет 2000 руб. на каждого участника сделки (юридическое лицо при выкупе квартиры у физлица оплачивает госпошлину в размере 22 000 руб., а физлицо 2000 руб);
• доверенность на ведение сделки третьим лицом (риэлтором, юристом, родственником) – порядка 450-700 руб.;
• договор в простой письменной форме – от 3 до 5 тыс. руб.;
• работа нотариуса – от 0,8 до 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.

В частных случаях возможны дополнительные платежи, такие как:

• уплата налогов от продажи объекта;
• внесение изменений в ЕГРП;
• внесение изменений в техпаспорт БТС и др.

Получайте консультации юристов, привлекайте их к решению ваших задач, и трудности при совершении сделок с недвижимостью обойдут вас стороной.