Бесплатная консультация юриста
Телефон юриста

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Для того чтобы покупка квартиры не превратилась в проблему, основными событиями которого будут погоня за недобросовестным продавцом и судебная тяжба, нужно знать как проверить квартиру на чистоту при покупке. 

Новостройка или вторичное жилье

Что нужно знать и проверять перед покупкой квартиры на вторичном рынке жилья и в новостройкахПри покупке квартиры важно оценивать риски связанные с расположением объекта недвижимости.

Квартиры в новостройках гарантируют отсутствие различного рода обременений в форме ареста, доверительного управления или архитектурной ценности здания. При этом никто не отменял случаи с обманутыми дольщиками, которые столкнулись с потерей своих активов при строительстве жилья.

Вторичное жилье таит различные опасности:

  • В нем могут быть зарегистрированы граждане, которые впоследствии заявят о пересмотре сделке;
  • В нем могут быть прописаны дети, инвалиды, или граждане пожилого возраста, чьи права особенно тщательно защищены действующими нормативно-правовыми актами;
  • Жилье может быть арестовано финансовыми организациями, судебными или следственными органами;
  • Жилая площадь может находиться в ведении доверительного управляющего;
  • Квартира может реализовываться в очень плохом состоянии , оценить которое самостоятельно не всегда представляется реальной задачей.

Самостоятельная юридическая проверка

Самостоятельно проверить квартиры — процедура весьма трудозатратная и растянутая во времени.

Процедура проверки квартиры перед покупкой.Для ее реализации потребуется:

  • Выяснить обо всех возможных фактах реализации жилплощади. Если за небольшой временной отрезок произведено несколько сделок, то лучшим вариантом станет отказ от приобретения имущественного объекта;
  • Поинтересоваться социальным статусом продавца недвижимости. Асоциальные элементы или граждане с низким уровнем достатка должны насторожить покупателя жилплощади;
  • Узнать о наличии доверенностей. Покупка имущества по доверенности – излюбленная «фишка» мошенников, прекрасно знакомых с тонкостями российского законодательства.

Решение вопроса с привлечением специалистов позволит сэкономить время, но при этом необходимо подготовить сумму более 40 тысяч рублей в столице и более 30 в регионе за услуги посредника (риэлтора, юриста).

Варианты сделок

Сделка по покупке недвижимости могут происходить в нескольких формах:

  • Прямая продажа — самый приятный вариант для покупателя, который характеризуется минимальным количеством факторов риска;
  • Встречная продажа — достаточно сложный вариант, который потребует от покупателя ожидания и дополнительных затрат;
  • Расселение — проблемная сделка, результаты которой чаще всего являются предметами различных судебных тяжб.

Как проверить чистоту сделки с квартирой

На что впервую очередь нужно проверить перед покупкой жилья.Покупатель, который хочет себя уберечь от обманных действий продавца, должен выполнить следующий перечень действий:

  • Прописать в договоре рыночную стоимость квартиры, которая отвечает экономическим реалиям региона;
  • Четко обозначить обязанности риэлтора, в ситуациях, когда он сопровождает сделку;
  • Зафиксировать внесение залоговой суммы документом. В случае расторжения договора залог подлежит обязательному возврату. Если договором будут предусмотрены авансовые платежи, то при квалификации сделки в качестве ничтожной, вернуть их будет проблематично;
  • Убедится в факте снятия с регистрационного учета граждан, проживающих в приобретаемой квартире. Если продавец состоит в браке, важно потребовать акцепт супругов, а также органов опеки на планируемую сделку.

Видео: Как избежать рисков при покупки жилья

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно — пошаговая инструкция

При приобретении объекта недвижимости, расположенного в сегменте вторичного рынка  нужно реализовать следующие шаги:

1) Анализ правоустанавливающей документации, которая иллюстрирует  имущественные права на объект со стороны граждан или компаний. Документы позволяют изучить вопрос о том, кто фактически обладает правом собственности. К правоустанавливающей документации относятся:

  • Договор купли продажи, в котором содержится описание объекта недвижимости, указывается собственник, содержаться существенные условия сделки;
  • Договор мены, который описывает привычную сделку по обмену жилой площади, производимую с целью уменьшения или увеличения квадратных метров жилой площади. Договор содержит данные, идентичные договору купли – продажи;
  • Решение суда. Если квартира рассматривалась как спорный объект в судебной тяжбе, то решение государственного органа может закреплять права собственности за стороной, выигравшей судебный процесс;
  • Свидетельство о праве на наследство, подтверждающее законные права владельца на имущество, приобретенное после смерти родственника;
  • Договор ренты, предусматривающий определенные обязательства перед владельцем квартиры. В данном документе прописывается срок в течении которого происходит смена собственников и условия необходимые для наступления заданного события.

Перечень документов и их проверка.2) Изучение документов на предмет наличия признаков фальсификации, исправлений и иных моментов, связанных с подделкой документов. Нормативными актами допускается присутствие в тексте документа исправлений, в случае если они заверены подписями всех участников сделки, либо нотариусом.

3) Контроль над соблюдением каждого из пунктов, обозначенных в договоре. При выявлении нарушений, можно опротестовать содержание сделки в судебном органе.

4) Осуществление проверки истории квартиры. Для этого достаточно ознакомится с выпиской из единого реестра, известного под наименованием ЕГРП. Документ составляется Росреестром и содержит информационные данные о всех имущественных объектах, оформленных в собственность после 1998 года. В выписке видно сколько раз квартира являлась предметом сделки.

Если права собственности переходили более 3-х – 4-х раз за десятилетний период, такой факт должен стать предметом для беспокойства.

5) Выписка также отражает факты ареста и иных обременений. Изучая ее данные, следует учитывать, что правовые акты устанавливают срок исковой давности равным трем годам. В идеале за данный период не должно быть никаких споров, связанных с квартирой. Если они имеются – вы можете превратиться в собственника неблагонадежного объекта.

6) Если имущественный объект, расположен в старом жилом фонде, то сведения о квартире могут отсутствовать в едином реестре. Для выяснения «родословной» объекта в данном случае стоит воспользоваться запросом в комитет или департамент, занимающийся проблемами жилищной политики.

7) Проявить интерес к качеству приобретаемой квартиры. У предприятий технической инвентаризации можно попросить данные о производимых перепланировках или переустройствах. Если данные в государственной инстанции отсутствуют, а на месте покупатель отмечает произведенные изменения, придется решать вопрос с уплатой штрафа по административному законодательству. Переоборудование или перепланировка, не оформленная документацией, считаются нарушением законодательства, и наказывается уплатой штрафной санкции.

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры8) Получить информацию о владельце объекта недвижимости. Подлинность личного документа можно проанализировать при помощи электронного сервиса, размещенного на интернет ресурсе миграционной службы или посредством обращения в офис государственного органа.

9) Проследить за погашением задолженности по оплате коммунальных услуг. Общепринятой практикой считается полное погашение долгов за квартиру перед ее реализацией сторонним лицам. Покупатель может потребовать от продавца информационные справки из ресурсоснабжающих и иных обслуживающих компаний об уплате текущих платежей.

Если продавец имущественного объекта планирует реализовать его с долгами, то покупатель вправе уменьшить сумму продажи на размер имеющейся задолженности путем заключения соглашения в виде задатка.

10) Если покупатель приобретает недвижимость, реализуемую через генеральную доверенность, то важно убедится в дееспособности доверителя. На практике весьма распространены случаи изготовления доверенностей гражданами, являющимися постоянными посетителями психиатрических и наркологических клиник.

11) Проверить присутствие третьих лиц. Для выполнения задачи запрашивают выписку из домовой книг, из которой очевиден перечень граждан, зарегистрированных в квартире. Если среди них вы обнаруживаете людей преклонного или несовершеннолетнего возраста, военных, заключенных, то можно давать свое согласие на сделку.

Оспаривание сделки – один из наиболее существенных факторов риска при приобретении жилой площади, поэтому если вам удастся его устранить вы сможете не беспокоится о судьбе купленной квартиры.

12) Проанализировать правоустанавливающую документацию на предмет завещаний и иных документов, позволяющих наследовать объекты недвижимости по закону. Если имеется завещание, то придется соблюдать права наследников, что скорее всего повлечет за собой отказ от приобретения квартиры.

Приобретение жилья не должно превращаться в лотерею, результат которой непредсказуемой. Сделка станет полностью контролируемой, в случае если вы пригласите квалифицированного.

Что сложно проверить перед оформлением покупки недвижимости смотрите в видео.

Видео: Проверка юридической чистоты квартиры — какие сложности

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта