Проживание в многоквартирном доме налагает на собственников ответственность не только за личную жилплощадь, но и за общее имущество. Коллективная ответственность всегда сопровождается возникновением разногласий по вопросу правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому правила и порядок его содержания устанавливаются на уровне государства, а именно, Правительством РФ.
Понятие общедомового имущества и его состав
В Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. раскрывается понятие общедомовое имущество, а также его состав и правила содержания. Под данным видом имущества подразумеваются помещения, используемые для обслуживания МКД, а также его составные части и конструкции, не относящиеся к площади квартир.
ПП РФ 491 относит в состав общего имущества следующие виды объектов:
- Помещения для общего использования (лестничные клетки, лифты, чердаки, подвалы и иные технические помещения).
- Строительные конструкции (крыша, стены, фундамент, окна, двери и т.п.).
- Оборудование, предназначенное для снабжения дома коммунальными ресурсами, а также приборы учета их поступления.
- Территория земельного участка и строения, расположенные на нем.
- Иное имущество, предназначенное для обслуживания МКД.
Законодательство также предусматривает возможность, когда общим имуществом может обладать сразу несколько домов, например, объединенных в одно ТСЖ. При этом объекты должны отвечать двум критериям:
- проектная и техническая документация допускает их совместное использование;
- функционирование одного дома достигается только при подключении к оборудованию другого дома.
Надлежащее содержание всего вышеперечисленного имущества является законной обязанностью собственников, в том числе нежилых помещений. Они могут осуществлять ее самостоятельно, либо посредством передачи данной обязанности специализированной компании на основании договора управления. При этом государством устанавливаются четкие требования к его содержанию.
Требования к содержанию общего имущества
Требования, регламентируемые ПП РФ №491, направлены на достижение следующих целей:
- безопасность и надежность эксплуатации МКД;
- возможность использования общих помещений и земельного участка всеми владельцами, в том числе инвалидами и иными малоподвижными категориями жильцов;
- обеспечение защиты законных интересов собственников;
- исправное функционирование инженерных коммуникаций с обеспечением бесперебойной поставки коммунальных ресурсов;
- сохранение архитектурного облика дома согласно его проектной документации;
- обеспечение энергосбережения и мер повышения энергоэффективности дома.
Объем работ по содержанию общедомового имущества зависит от уровня его физического износа, особенностей постройки дома и климата региона. Правительством РФ установлен минимальный перечень работ, необходимый для нормального функционирования общего имущества (ПП РФ №290 от 03.04.2013г.).
Содержание строительных конструкций
В отношении строительных конструкций должны выполняться:
- Проверка состояния фундамента с целью выявления неравномерности оседания, трещин, коррозии металлических элементов, прогнивания деревянных конструкций, а также выявление соответствия нормам гидроизоляции.
- Проверка температуры и уровня влажности подвальных помещений, целостности их стен и потолков, работоспособности вентиляционной системы.
- Обследование стен на потерю несущей способности, деформацию, трещины, нарушения тепло- и гидроизоляции.
- Осмотр перекрытий с целью выявления трещин, отслоения бетонного слоя, коррозии арматуры, целостности утеплителя, гидро- и звукоизоляции.
- Исследование кровли на наличие протечек, деформации и повреждения конструкций. Проверка работоспособности расположенного на крыше оборудования. Очистка от наледи и снега.
- Осмотр фасада на предмет повреждений, в том числе целостности окон и входных дверей.
- Проверка целостности отделки и напольных покрытий в общих помещениях.
При выявлении нарушений, неотложные из них должны устраняться незамедлительно (протечка крыши), а по остальным необходимо составить план восстановительных мероприятий. Данные мероприятия могут проводиться в рамках ремонта текущего, либо капитального.
Текущий ремонт выполняется в плановом порядке, и направлен на поддержание в исправном состоянии конструкций и технического оборудования дома. Он предполагает частичное восстановление ресурсов МКД с заменой составных элементов ограниченной номенклатуры. Это может быть частичное восстановление отделки в подъезде, ремонт части трубопровода и т.п.
Капитальный ремонт подразумевает замену конструкций и инженерного оборудования при их полном физической износе, либо моральном в случае проведения модернизации.
Содержание технического оборудования
Нормальное функционирование оборудования МКД требует обязательного проведения следующих видов работ:
- Проверка состояния мусоропровода, его дезинфекция и устранение засоров.
- Определение работоспособности системы вентиляции, сезонная настройка.
- Проверка исправности систем водоснабжения и водоотведения. Включает в себя осмотр насосов, измерительных приборов, трубопровода и иных элементов системы, а также контроль соответствия параметров расхода, давления и температуры воды установленным нормам.
- Настройка работоспособности системы отопления, включающая в себя гидравлические испытания, пробные пусконаладочные работы, промывку системы и удаление из нее воздуха.
- Осмотр системы электроснабжения в целях контроля ее исправности и соответствия нормам противопожарной безопасности.
- Контроль работоспособности и безопасности газового оборудования.
- Регулярные проверки и техническое обслуживание лифтов, обеспечение диспетчерской связи.
Все выявленные неисправности в работе технического оборудования подлежат немедленному устранению путем проведения текущего ремонта, а при недостаточности этих мер, закладываются в план капитальной реконструкции.
Работы по содержанию иных видов общего имущества МКД
Обслуживание общего имущества также предполагает проведение работ по поддержанию санитарно-технического состояния помещения и земельного участка. К ним относят:
- уборка лестничных площадок, маршей, лифтов;
- мытье окон и дверей в подъездах;
- дезинфекция общих помещений;
- уборка территории вокруг дома;
- очистка участка от снега и льда;
- очистка урн;
- стрижка газонов;
- вывоз мусора;
- организация сбора ртутьсодержащих ламп.
Собственники или уполномоченная ими компания, должны проводить и иные работы, необходимые для полноценного функционирования всех систем МКД.
Контроль за качеством выполнения работ
Работы по поддержанию нормального состояния общего имущества контролируется государственными органами федерального уровня, а также регионального в пределах их компетенции. Заключается этот контроль в проверке отчетности организаций, на которые собственники возложили данную обязанность. По заявлениям жильцов проводятся проверки деятельности данных организаций и выписываются предписания для устранения нарушений.
Сами собственники также вправе контролировать управляющие компании, ТСЖ и иные ответственные организации. Контроль осуществляется путем:
- получения отчетов о проделанных работах в течение 5 дней с момента обращения;
- проверки качества и объемов предоставляемых услуг;
- требования устранения обнаруженных дефектов.
Управляющие компании, а также подрядчики, нанятые собственниками при непосредственном управлении, несут материальную ответственность за ущерб имуществу МКД, вызванный их действиями или бездействием.
Финансирование расходов
Оплата расходов по обслуживанию и ремонту общего имущества ложится на собственников в размере их долей (ст. 210 ГК РФ). Доля каждого владельца определяется как отношение площади его квартиры к общей площади дома.
Расходы финансируются двумя способами:
- Внесением платы за содержание жилья (при наличии договора с управляющей компанией, либо при непосредственном управлении).
- Оплатой обязательных взносов членов ТСЖ, ЖСК или иных кооперативов.
Размер платы назначается исходя из потребностей конкретного дома, его срока постройки и технического состояния. Принимается он исключительно по решению общедомового собрания с учетом рекомендаций управляющей компании. Сотрудники управляющей компании должны предоставить расчет рекомендуемого тарифа с указанием всех составляющих его статей расхода.
С 01.01.2017 года в состав расходов дополнительно вошла оплата воды, водоотведения и электроэнергии, использованных в процессе осуществления минимального перечня работ по обслуживанию общего имущества (ПП РФ №1498 от 26.12.2016г.). Оплата потребленных ресурсов осуществляется по нормативам, установленным органами региональной власти.
Ответственность за общее имущество имеет не меньшее значение, чем ответственность за содержание индивидуальной жилплощади. При попустительстве в данном вопросе, пострадают, в первую очередь, сами собственники. Поэтому каждому владельцу помещений МКД следует активно участвовать в принятии решений относительно общедомового имущества и своевременно оплачивать его содержание.
