Родственный обмен квартиры на квартиру не потерял своей актуальности на жилищном рынке, в рамках которого частная собственность занимает лидирующие позиции. Он приобрел новые, оригинальные формы, которые не всегда вписываются в нормы, установленные законодателем.
Зачем нужна мена жилья
Необходимость мены квартиры может возникать у граждан, которые заинтересованы в отселении бывших членов семьи или в корректировке имеющихся жилищных условий.
Обмен между родственниками позволяет переселиться в более просторное жилище или напротив избавиться от коммунальных и иных платежей за квартиру. В ситуациях, когда в квартире проживают неблагополучные граждане он и вовсе выступает единственным шансом на нормальную жизнь.
Родственный обмен является уникальным понятием, которое возникло в результате практических действий отдельных граждан. Законодатель в жилищном кодексе не прописывает подобного термина. В то же время в законе обозначено понятие обмена неприватизированными помещениями. В частности правовые нормы подтверждают возможность нанимателя в части обмена жилыми помещениями.
Договора мены квартиры могут реализовываться между двумя или большим количеством участников, которые могут иметь жилплощадь в одном или разных городах. Условия совершения описываются в специальном договоре, который формируется в трех экземплярах, а также визируется всеми участниками мены.
Один из вариантов документа представляется в регистрационный орган для внесения данных в государственный реестр. Договор предполагает передачу обязанностей гражданам, которые выступают второй стороной договора мены. При его заключении предполагается аннулирование документов, разрешающих социальный наем. Таким образом, муниципалитеты должны позаботиться о прекращении договоров социального найма в связи с операцией обмена жилых помещений в течение 10 дней.
Скачать Типовую форму договора родственного обмена квартиры на квартиру — Образец
Документы при оформлении договора обмена квартиры
Законодательство предполагает наличие следующих документов:
- заявление, в котором содержится просьба согласовать обмен жилых помещений, которые ранее использовались по социальному найму;
- ксерокопию персональных документов;
- копия договора о найме квартир;
- ордер;
- выписку решения муниципалитета о возможности вселения на территорию новой жилплощади;
- информационный документ о жильцах, зарегистрированных в квартире;
- согласие на обмен иных членов семьи;
- согласие органов опеки;
- копии квитанций на коммунальные платежи.
Как сделать родственный обмен приватизированных квартир
Обмен приватизированных квартир производится с учетом базовых принципов частной собственности.
Оформление договора предполагает прохождение процедуры регистрации объектов в Росреестре и кадастровых органах. В нотариате договор может быть зарегистрирован в добровольном порядке.
Итогом обмена приватизированного жилья становится переоформление технического паспорта и получение прав на пользование жилым помещением. Сделка не исключает возможности компенсации стоимостной разницы, возникающей по причине различного качества жилых помещений и их местоположения. При подобном варианте возникает необходимость уплаты налогов.
Условия выплаты налогов
Налоговое законодательство не освобождает от налогообложения операции, связанные с передачей имущественных прав на недвижимость, срок обладания которой составляет менее 3 лет.
При этом, если инициатор обмена квартиры имеет родственные связи с другой стороной сделки, то допускается оформление документа в виде договора дарения.
Операции дарения не включаются в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц, в случае если в сделке принимают участие родственники.
Современные правовые нормы не обязывают граждан в обязательном порядке регистрировать договора дарения. Однако при этом одаряемый должен перечислить государственную пошлину в кадастровый орган, который откорректирует данные о фактическом владельце имущества.
Далее узнаете подробнее как оформить дарственную на квартиру.
Другие нестандартные варианты обмена жилого помещения
Родственный обмен приватизированного жилья на неприватизированное, также является допустимой сделкой, хотя прямых упоминаний о таком варианте обмена в нормативных актах не содержится.
Одним из самых распространенных механизмов является перевод имущества, арендуемого у государства в разряд частной собственности. Затем производится оформление операции дарения жилого объекта. Кроме того, допускается изменение места регистрационного учета по следующей схеме: снятие гражданина с регистрации из приватизированного жилья с последующей пропиской в неприватизированной квартире.
При этом важно учесть показатель, который чаще всего называют социальной нормой жилья. Если все получилось то в результате корректировки состава жильцов необходимо изменить нанимателя на нового жильца, который перезаключит с муниципалитетом договор найма. Изменение владельцев приватизированного имущества в данной ситуации может произойти через договор дарения.
Также вариантами урегулирования вопроса являются альтернативные сделки, связанные с реализацией жилой площади и покупка нового объекта на полученные от продажи собственности деньги. Вне законодательного поля остаются операции связанные с попыткой размена квартир, находящихся в собственности частных владельцев на муниципальное жилье.
Оформление собственности через суд
Принудительный обмен квартиры – исключительно судебная процедура, которая оформляется подачей судебного иска.
Суд признает родственный обмен возможным в следующих ситуациях:
- если не нарушается норма жилой площади, которая обозначена в локальных актах каждого муниципального образования.
- если объект недвижимости удовлетворяет санитарно-гигиеническим нормам.
- если вариант обмена полностью соответствует нормам жилищного законодательства.
- если в помещении, которое планируется обменять на иной объект имущества, не проживают малолетние граждане. Интересы несовершеннолетних при обмене всегда в приоритете. Если у граждан нет документально оформленного согласия органов опеки на ротацию имущественных объектов, то суд вынесет отрицательную резолюцию по делу, касающемуся принудительного обмена.
- если в квартире, которая планируется в качестве предмета для обмена, проживает лицо с ограниченными возможностями, или имеющее хронические заболевания. Допускается только мена, которая не изменит условия проживания выше обозначенного гражданина или улучшит комфортность жилья.
Обмен квартирами социального найма
Он может осуществляться как между родственниками, так и между чужими людьми. Сделка предполагает замену одного объекта недвижимости на другой. Целью подобной операции может быть расширение жилой площади или напротив уменьшение.
Обмен муниципальными квартирами часто является универсальным методом разрешения жилищной проблем в распавшихся семьях, ли в семьях, где некоторые граждане относятся к категории неблагополучных.
Родственая мена долей
Обмен части квартир позволяет устранить разногласия и достигнуть компромисса относительно места проживания супругов или детей. Тонкости обмена возникают как в случае с выделенной, так и невыделенной долей. Выделенную долю, например, 1/3 квартиры можно обменять. Что касается невыделенной доли, то обменять такую часть имущества нельзя даже через судебный орган.
Скачать Договор родственного обмена долями в квартирах — Образец
Добрый день. Я и моя мама хотим совершить семейный обмен, я не являюсь собственником жилья, а прописана в квартире моей дочери, которая и является собственницей. Моя мама собственница квартиры, в которой ещё прописана моя сестра, и в которую которую я хотела бы переехать. Таким образом моя мама оказывается в квартире с моей дочерью, т.е. своей внучкой, а я переезжаю к своей сестре. Здесь обмен собственника с не собственником. Какая форма договора в этом случае должна быть и как можно оформлять право собственности в квартирах после обмена.
А вы в центре бываете? Там отличное агентство Риэлтком-М есть, у них первая консультация бесплатная — сходите да пообщайтесь со специалистами по поводу размена жилья. Мы обращались к ним, когда бабушкину квартиру после ее смерти меняли, и должна отметить — профессионализм сотрудников агентства приятно удивил. Все рассказали, показали, подобрали несколько прекрасных вариантов — сделка прошла как по маслу.
А если я хочу сделать родственныи обмен с дочкои частного дома с землеи в собственности на квартиру,где она собственник в том же городе,что нужно платить налог?
Вопрос,могу ли я свои частныи дом поменять на дочкину квартиру,те родственныи обмен равноценныи,в том же городе без лишних затрат на налоги,как и где это лучше сделать?