Как правильно оформить дарственную на квартиру у нотариуса и самостоятельно

Каждому человеку знакомо чувство удовлетворения от полученного подарка, но не меньшее удовольствие – эти подарки делать. Несомненно, наиболее ценный подарок в нашем обществе – недвижимость, и чтобы одарить кого-то такой роскошью, необходимо особое юридическое оформление. Результатом подписания необходимых документов становится договор дарения, собственно, и дающий право одариваемому стать полноправным владельцем квартиры. Рассмотрим подробнее как оформить дарственную на квартиру.

Форма договора дарения

Правила составления типового договора дарения квартиры регулируются законом «О благотворительной деятельности и благотворительной организации» ГК РФ и ФЗ.

Дарственная составляется в одностороннем порядке, поскольку для второй стороны не предусмотрено никаких обязательств.

Договор дарения – целиком безвозмездный акт, не предусматривающий ответного материального представления. При выявлении какого-либо встречного обязательства со стороны одариваемого дарственная может быть признана недействительной.

Оформление дарственной может осуществляться в реальном и консенсуальном порядке. Консенсуальный договор дарения означает пожелание дарителя передать объект недвижимости в дар в будущем. Обещание при этом фиксируется документально. При этом следует знать, что нельзя обещать что-либо подарить после своей смерти, — в таких случаях вступает в силу закон о наследовании.

В случае пожертвования дарение может быть признано условной сделкой. В таких случаях дарителем оговаривается условие применения дара для общественной пользы, а одариваемого называют благополучателем.

При составлении документа даритель должен четко указать объект дарения (целиком либо его конкретную часть, права на него, освобождение от обязанностей), в противном случае дарственная будет признана ничтожной.

Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме с последующей государственной регистрацией.

Даритель вправе расторгнуть дарственный договор в течение 1 года после подписания, если:

• материальное (имущественное) положение его семьи либо состояние здоровья изменилось настолько, что реализация соглашения только ухудшит ситуацию;
• одариваемый покушался на жизнь дарителя, его ближайших родственников и членов семьи;
• дарителю были умышленно нанесены телесные повреждения одариваемым.

Наследники дарителя в случае его смерти по вине одариваемого также имеют право на расторжение договора дарения судебном порядке.

Кроме того, сделка по передаче в дар объекта недвижимости (квартиры) происходит только по обоюдному согласию сторон. Если одна из сторон до регистрации дарственной по какой-то причине пожелает отказаться от дарения, потребуется письменный отказ.

Где оформить дарственную

Заключить договор дарения можно:

• самостоятельно;
• у юриста;
• с помощью нотариуса, хотя нотариальное заверение не требуется.

Подписанный договор дарения в обязательном порядке регистрируют в МФЦ (многофункциональном центре), регистрационной и кадастровой палате.

Как оформляется договор дарения у нотариуса

Передача в дар квартиры, как и любой другой недвижимости, требует четкого соблюдения всех правил, предусмотренных законом.

С особой осторожностью нужно отнестись к передаче жилья в дар посторонним людям.

Оформление у нотариуса дает возможность предотвратить возможные криминальные моменты, а в будущем при возникновении спорных ситуаций решать их в судебном порядке. Таким образом, нотариальное подтверждение — это гарантия защищенности в правовом поле.

Преимущество нотариальной услуги заключается не только в быстром, квалифицированном составлении договора, но и возможности в дальнейшем в случае при необходимости получить копию дарственного соглашения в любом другом городе.

1 этап: подготовка документов

На первом этапе необходимо подготовить следующие документы:

• оригиналы паспортов представителей обеих сторон;
• правоустанавливающий документ на дарственный объект (от дарителя);
• заключение о проведении оценочной экспертизы (заказывается в БТИ);
• справка обо всех проживающих на данной жилплощади;
• выписка из ЕГРП.

Если в квартире несколько совладельцев, необходимо письменное согласие каждого из них.

К указанным документам прилагается нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если таковой имеется).

2 этап: составления дарственной

Составление договора дарения происходит по типовому образцу, при этом нотариусом документируется оценочная стоимость объекта дарения или той доли, которую предстоит подарить.

Важно: не рекомендуется намеренно занижать стоимость жилья с целью уменьшения подоходного налога, так как впоследствии соглашение может быть признано ничтожным, и аннулировано.

Скачать Типовой договор дарения доли квартиры — Образец

Скачать Дарственную на квартиру — Бланк

3 этап: уплата госпошлины

Далее производится оплата госпошлины и других расходов:

• регистрация договора – около 2000 рублей;
• государственная пошлина – 0,3% от стоимости объекта дарения, но не меньше 300 рублей;
• услуги нотариуса (составление договора, регистрация, прочие технические работы) – около 2000-2500 рублей.

4 этап: оплата налога при дарении квартиры

Оплата подоходного налога за дар человеку, не состоящему в близком родстве с дарителем, взимается следующим образом:

• 1% от оценочной стоимости, если даруемая часть оценена не выше 1 млн. рублей;
• 0,75% — если сумма оценки дара не превышает 10 млн. рублей;
• 0,5% — если доля, передаваемая в дар, оценена в сумму более 10 млн. рублей.

Оплату подоходного налога, согласно закону, осуществляет даритель, однако при определенных устных договоренностях плата может быть поделена поровну, или возложена на получателя дара, или распределена в разных пропорциях.

5 этап: переход права собственности на жилье

На этом процедура подписания соглашения завершается. Нотариальная контора оставляет у себя весь пакет документов, за исключением оригиналов паспортов и правоустанавливающих документов. Участники соглашения получают расписки, назначается дата получения готовых документов.

В назначенный день их можно забрать в нотариальной конторе, либо собственноручно получить в Регистрационной палате, предъявив расписки и оригиналы паспортов. Одариваемый при этом получает свидетельство о дарении на квартиру (или ее часть).

С момента получения дарственной и свидетельства о регистрации получатель дара становится полноправным, законным владельцем своей доли. В случае возникновения разногласий дарственную можно оспорить в судебном порядке.

Порядок самостоятельного оформления дарственной

Для самостоятельного оформления договор дарения квартиры необходимо составить типовой договор в письменном виде. Необходимо грамотно и достоверно указать необходимые данные. Кроме того, следует придерживаться установленного порядка при составлении текста.

Шаблон дарственной можно приобрести у юриста или в нотариальной конторе, но можно совершенно бесплатно написать согласно образцу.

Типовой образец договора дарения квартиры

Дарственная составляется в соответствии с утвержденным типовым образцом:

• Дата и место составления договора;
• Паспортные данные обеих сторон;
• Описание предмета дарения, в том числе подтверждение права собственности дарителя на квартиру и отсутствие на ней арестов;
• Период действия соглашения;
• Специальные условия договора, права и обязанности обеих сторон;
• Порядок принятия-передачи дара в соответствии с условиями договора;
• Ответственность обеих сторон в случае невыполнения условий соглашения;
• Условия, при которых договор дарения может быть расторгнут;
• Возможные варианты решения спорных моментов соглашения;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Дополнительные условия;
• Список дополнений;
• Реквизиты участников соглашения;
• Личные подписи участников.

Необходимо указать в договоре стоимость даруемой квартиры, однако, в некоторых случаях, по обоюдному решению сторон, стоимость не указывается вовсе.

Нельзя прописывать в соглашении заниженную цену на квартиру, так как в итоге сделка может быть признана ничтожной.

Регистрация дарственной

Следующий этап самостоятельного оформления – регистрация договора. Это можно сделать в Регистрационной палате, Кадастровой палате или МФЦ.

Наряду с письменным соглашением о передаче дара представляют следующие документы:

• паспорта всех участников сделки (оригиналы);
• оригинал договора дарения и его копии (количество копий соответствует числу участников процедуры плюс один экземпляр для государственного учреждения);
• документ, подтверждающий право собственности дарителя на даруемую квартиру (если собственников несколько, необходимо письменное согласие каждого);
• справка о количестве прописанных в квартире лиц (понадобится при вступлении получателя в право собственности);
• доверенность на поручителя, заверенная у нотариуса (оригинал и копия), если кто-либо из участников сделки по какой-то причине не смог присутствовать лично;
• разрешение (постановление) опекунского совета, если получатель дара – несовершеннолетний (до 18 лет) или недееспособный (частично или полностью). Разрешение органов опеки потребуется, если у ребенка нет родителей, но есть опекун.

Далее регистратор вносит все данные в бланк заявления, с которым каждая сторона должна ознакомиться и поставить подпись.

Затем все оригиналы и копии представленных документов (кроме паспортов) забирает регистратор, выдав расписку о праве собственности получателя на подаренную квартиру, и расписку на договор дарения для дарителя. Кроме того, одариваемый получает правоустанавливающий документ на полученное в дар жилье.

Официальный срок выдачи регистрационных документов – 7 рабочих дней, однако не всегда регистрационная служба укладывается в указанный срок. Поэтому следует заранее уточнять дату получения.

После получения правоустанавливающего документа, получатель дара становится полновластным владельцем квартиры. С этого момента необходимо в короткие сроки произвести выписку с жилплощади дарителя и членов его семьи.

Видео: Оформление дарственной на жилого помещения

Оформления дарения несовершеннолетнему ребенку

Оформление квартиры по договору дарения на несовершеннолетнего несколько отличается от стандартной процедуры:

• Если ребенку не исполнилось 14 лет, в подписании документов и регистрации квартиры принимают участие его родители либо опекуны. Процедура происходит без участия малолетнего;
• Если получателю дара уже исполнилось 14, документы подписывают его представители (родители, опекуны) и одариваемый сам лично.

Иногда, в связи с непомерными расходами на содержание подаренного жилья, родители (опекуны) переоформляют на ребенка свое жилье, а подаренное – на себя. Такое случается еще и потому, до совершеннолетия получателя подаренной квартирой никто не сможет распорядиться (продать).

Налоги при дарении квартиры

В случае оформления дарственной на квартиру налог выплачивается не во всех случаях.

Договор дарения не облагается налогом, если даритель и получатель состоят в близком родстве, а именно:

• дети, в том числе приемные;
• братья, сестры (родные и сводные);
• родители;
• дедушки, бабушки.

Этот факт часто становится причиной оформления дарственной – таким образом, исчезает необходимость уплаты немалых пошлин и расходов, необходимых при купле-продаже объекта недвижимости. Так, продажа квартиры, находящейся менее 3-х лет в собственности, облагается обязательным подоходным налогом, тогда как передача жилья в дар обходится дарителю беспошлинно.

Все остальные родственные связи (кровные и документальные) считаются дальними. Дальние родственники, как и посторонние лица, получая в дар квартиру, обязаны выплатить государственный налог на общих основаниях.

В случае отсутствия родственных уз между сторонами дарственного соглашения сумма подоходного налога на полученную в дар квартиру составит 13% от ее оценочной стоимости. Цена объекта недвижимости должна быть оговорена в договоре, соответствовать рыночным реалиям и подтверждена специалистом БТИ. Оценочная экспертиза БТИ проводится непосредственно перед вступлением в право собственности.

Если дарственная была оформлена на малолетнего ребенка, не состоящего с дарителем в близком родстве, она также подлежит налогообложению на общих основаниях – 13 %. При этом оплату производят родители ребенка либо попечители.

После вступления в право собственности одариваемый имеет законное право распоряжаться квартирой на свое усмотрение. В случае продажи по прошествии 3-х лет с момента приобретения сделка не будет облагаться подоходным налогом.

Если на момент продажи подаренная квартира находится в собственности менее 3 лет, она подлежит налогообложению. При этом не имеет значения, оплачивался налог при получении подарка или нет.