Не всегда у человека имеется возможность самостоятельно приобрести недвижимость. Выходом из сложившейся ситуации может стать оформление договора аренды. Однако обстоятельства могут измениться. По этой причине необходимо разобраться, как происходит расторжение договора аренды, и какие причины позволяют сторонам сделки осуществить действие.
Особенности процедуры
Статистика показывает, что досрочное расторжение договора аренды – не редкость. Инициаторами прекращения сотрудничества может выступать, как арендатор, так и арендодатель. Причины, которые привели к потребности расторгнуть договор, могут быть самыми разнообразными. Однако каждый участник сделки обязан действовать строго в соответствии с правилами, закрепленными в действующем законодательстве РФ.
Чтобы минимизировать вероятность возникновения проблем, эксперты советуют закреплять отдельным пунктом условия расторжения договора. В иной ситуации участников сделки может ожидать длительное судебное разбирательство, исход которого зависит от особенностей сложившейся ситуации.
Основания для расторжения договора
Согласно правилам, действие договора завершается, когда наступает установленный срок. Однако прекратить сотрудничество можно и по инициативе одной из сторон. Из-за того, что договор аренды подразумевает 2 участников, его расторжение может нарушить права одной из сторон. По этой причине прекратить сотрудничество можно только в соответствии с основаниями, закрепленными в действующем законодательстве.
Если срок договора найма еще не завершился, сделка может быть расторгнута на следующих основаниях:
- если между участниками сделки достигнуто согласие на выполнение процедуры;
- в результате судебного разбирательства, инициатором которого выступила одна из сторон;
- по инициативе участника сделки на основании условий, закрепленных в договоре.
Процедура приостановления сделки существенно усложняется, если одна сторона договора откажется от его расторжения.
Процедура расторжения
Правилами предусмотрено, что она может быть расторгнута до наступления установленного срока. Инициатором манипуляции может стать любой из участников процесса. Основания для завершения сотрудничества зафиксированы в ГК РФ. Однако, если участники манипуляции закрепили в договоре иные мотивы для расторжения, прекращение взаимодействия на их основе будет считаться законным.
По инициативе арендодателя
Действующее законодательство четко закрепляет перечень условий, на основании которых может быть выполнено расторжение договора по инициативе арендодателя. В перечень причин, способных послужить предпосылками для прекращения сотрудничества, входят:
- арендартор сильно испортил имущество, которое было передано ему во временное пользование;
- лицо, арендовавшее квартиру, не внесло плату за пользование имуществом более 2 раз подряд;
- арендатор использует имущество с существенными нарушениями;
- человек отказался осуществлять требования, закрепленные в договоре.
Если владелец имущества желает прекратить сотрудничество на иных основаниях, закон позволяет выполнить манипуляцию, но только с согласия арендатора. Если он отказывается расторгнуть договор, арендодатель может обратиться в суд и попытаться доказать свою правоту.
По инициативе арендатора
Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно и по инициативе арендатора. Он способен прекратить сотрудничество по собственной инициативе на следующих основаниях:
- полученное в аренду имущество непригодно для использования в соответствии с основаниями, не зависящими от арендатора;
- владелец не хочет проводить ремонт в помещении, если это предусмотрено договором;
- арендодатель отказался передавать имущество или препятствует в осуществлении пользования им;
- имущество передано с изъянами, о которых арендодатель знал заранее.
Наличие изъянов может стать причиной для расторжения договора только в том случае, если арендодатель не уведомил об их наличии до подписания бумаг. Если сделка прекращается в соответствии с установленными правилами, должно быть осуществлено возвращение залога.
Уведомление о расторжении
Если одна сторона сделки не выполняет установленные условия, ее второй участник вправе расценивать подобные действия, как нарушение договора. Однако на практике неисполнение закрепленных правил выполняется не всегда из корыстных побуждений. Например, владелец организации может не знать, что его бухгалтер своевременно не осуществил перевод для оплаты аренды занимаемого помещения.
Чтобы урегулировать конфликты мирным путем и помочь нарушителю избежать прекращения сотрудничества, Гражданский Кодекс РФ закрепляет необходимость в оправке предварительного уведомления о предстоящем расторжении договора. В бумаге указывается срок, в течение которого вторая сторона должна исполнить обязательства, чтобы предотвратить прекращение сотрудничества. Обычно для ответа на письмо предоставляется 1 месяц.
Скачать Образец уведомления о расторжении аренды
Существует 2 способа передачи уведомления – лично в руки или при помощи отправки бумаги по почте. Если сторона, права которой нарушаются, выберет второй способ, она должна отправить документ заказным письмом. На нем проставляется штамп, в котором указывается дата отправки. Именно с этого числа и начинается отсчет срока, предоставленного для ответа.
Документ должен быть составлен правильно. В нем должна присутствовать следующая информация:
данные о лицах, принимающих участие в сделке;- реквизиты договора, который может быть расторгнут;
- причины и правовые основания прекращения сотрудничества;
- дополнительные детали манипуляции, например, предполагаемая дата расторжения договора;
- дата составления уведомления;
- подпись лица, направляющего документ.
Бумага должна быть занесена в журнал исходящей документации. При этом документу присваивается личный регистрационный номер. Когда документ отправлен, следует период ожидания. Если вторая сторона не отреагировала на уведомление или не предприняла никаких действий по устранению имеющихся нарушений, составляется новое письмо. В нем участник сделки сообщает о своем намерении расторгнуть договор.
Составление соглашения
Если расторжение договора осуществляется без обращения в суд, подписывается соглашение. Документ не имеет законодательно закрепленной формы. Однако существует перечень сведений, которые в обязательном порядке должны быть отражены в документе. В их состав входят:
- дата составления соглашения сторон и место осуществления действия;
- информация о сторонах сделки (эксперты рекомендуют указать те же сведения, которые ранее фигурировали в договоре);
- день, после наступления которого, все договоренности, заключенные ранее, перестают действовать;
- отметка о том, что стороны не имеют жалоб и притязаний в отношении жилого помещения;
- засвидетельствование передачи имущества с приложенным актом приема-передачи;
- подписи участников сделки с расшифровкой.
Если договор расторгают организации, в дополнение к подписям они должны проставить печати. Договор считается расторгнутым в тот момент, когда наступит дата, зафиксированная в соглашении. Документ оформляется в 2 экземплярах.
Скачать Образец соглашения о досрочном расторжении аренды
Видео: Одностороннее расторжение договора
