Ипотека – долгосрочное кредитное обязательство. Заемщик обязуется вносить ежемесячные платежи в течение 10-30 лет. За это время финансовое состояние, уровень дохода и личные обстоятельства могут много раз поменяться, и у заемщика 
не всегда хватает средств, чтобы внести минимальный месячный платеж. Проблема решается путем сдачи ипотечного жилья в аренду.
Сам покупатель живет у знакомых, родителей или снимает более дешевую квартиру. За счет вырученных денег он выполняет свои обязательства перед банком. Иногда таким образом удается полностью перекрыть все расходы и даже немного заработать, поэтому схема довольно популярна. Разберемся можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?
Сдавать или не сдавать квартиру в ипотеке?
Согласно текущему законодательству, жилье, приобретенное на условиях ипотеки, является собственностью покупателя. Сдача в аренду – законное право владельца, но только при условии подписания договора аренды, длительность которого должна быть меньше, чем срок ипотеки.
При этом арендодатель должен выплачивать 13% налога от прибыли со сдачи жилья в аренду, оплачивать коммунальные платежи и платить дополнительные взносы по договору страхования.
Если состояние залогового объекта неудовлетворительное, отсутствует косметический ремонт, а расположение и инфраструктура неблагоприятные, сдать квадратные метры при указанных условиях и с выгодой для себя будет сложно.
Стоит ли ставить банк в известность
Несмотря на то, что квартира, взятая в ипотеку, официально считается имуществом заемщика, в договоре с банком обычно есть отдельный пункт, посвященный возможности распоряжаться помещением.
Аренда квартиры взятой в ипотеку договором не запрещается, но она возможна только с письменного согласия залогодержателя.
При использовании «серых» схем, когда квартира сдается в обход банка, кредитная организация имеет право досрочно расторгнуть договор ипотеки и потребовать выплату оставшейся суммы долга или реализовать залоговый объект.
Нет запрета только на отдельные операции: можно делать в квартире косметический ремонт, прописываться там самому заемщику и его семье. Все остальные действия нужно согласовывать.
Кредитор имеет законное право проверять жилье, особенно в случаях просрочке по кредиту. Если ежемесячные платежи вносятся до оговоренной даты, проверки, как правило, не проводятся.
Банки комментируют ситуацию по-разному, но все сходятся во мнении, что уведомлять учреждение нужно обязательно вне зависимости от того, указано ли в договоре требование о письменном соглашении от залогодержателя или нет.
Изо всех ответов банковских организаций можно вывести следующие итоги:
В большей части случаев кредитная организация заинтересована в том, чтобы вовремя вносились все платежи и гасились проценты. Поэтому после письменного обращения с объяснениями ситуации, кредитор в 85% случаев официально одобряет сдачу жилья в наем.
- Аренда жилья сопряжена с рисками: затоплениями, пожарами, повреждениями имущества в результате форс-мажорных обстоятельств. Чтобы у банка не оставалось претензий к покупателю-арендодателю, нужно внести соответствующие изменения в договор страхования. Плата за страховой полис увеличится, зато все будет оформлено официально, и у банковского учреждения не будет возникать документальных притязаний к своему заемщику.
В целом процедура такова: владелец приходит в банк с письменным заявлением, где указаны все обстоятельства и объяснения, оплачивает комиссию за рассмотрение заявки и в течение 5 рабочих дней получает официальный ответ от залогодержателя.
Согласие гарантировано тем, кто исправно гасил кредит и начисленные проценты. Положительный ответ также дается заемщикам, у которых осмотр показал надлежащие условия содержания залогового имущества, а также лицам, внесшим нужные коррективы в договор страхования.
Банк не обязан указывать причину отказа, но если он отклоняет заявку, то причины могут быть следующими:
- Договор найма жилья заключается на срок больше 1 года;
- У заемщика плохая история по кредиту, просрочки и штрафы;
- В результате обследования квартиры залогодержатель обнаружил, что жилье уже сдается в аренду без письменного уведомления банка.
Может ли банк помешать сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Владелец квартиры имеет обременение в виде залога имущества, поэтому фактически любые распоряжение залоговым объектом контролируются кредитной организацией. Банк может не дать согласия на аренду, и тогда придется отказаться от такого варианта заработка. Или на свой риск сдавать жилье неофициально, без подписания договора.
Возможная ответственность за нарушения договора
Если банку станет известно об используемой схеме, он может:
- Наложить штраф на заемщика за нарушения условий договора;
- Расторгнуть ипотечный договор и потребовать немедленную выплату оставшейся суммы долга;
- Потребовать взыскания стоимости объекта, находящегося в залоге, через суд. Проще говоря – продать квартиру, чтобы покрыть свои расходы.
Квартира, купленная в ипотеку и сданная в аренду – это отличный вариант инвестиций. Но поскольку он не всегда приветствуется кредитными организациями, лучше открыто обсудить с банком все условия для подобной схемы еще до подписания взаимных соглашений. Это поможет избежать недоразумений и оформить все операции в соответствии с требованиями закона.
Видео: Покупка сдача в аренду ипотечной квартиры
