Бесплатная консультация юриста
Консультация юриста по телефону

Рубрика Аренда

Что такое субаренда?

Что такое субаренда

Среди всех сделок, осуществляемых с недвижимостью, одной из наиболее распространенных является субаренда. Что это такое, что значит это…

Аренда — это договор, имеющий юридическую силу, который служит для урегулирования гражданско-правовых отношений между участниками — арендодателем и арендатором. Определённое имущество предоставляется арендодателем во временное пользование арендатору, который уплачивает за пользование этой услугой арендную плату.

Договор аренды регулируется Законом. В нём прописаны все права и обязанности сторон. Предметом такого соглашения служит имущество, являющееся собственностью арендодателя. Многие люди пользуются арендой квартир, так как это удобно — можно найти жильё, расположенное недалеко от места работы, и не нужно платить большие деньги, как при покупке объекта недвижимости.

Как сдать квартиру в аренду

Оформление и составление договора аренды квартиры.

Сначала необходимо определиться, как владелец будет сдавать квартиру — посуточно, на год или на более длительный срок. Если сдавать посуточно, то квартирантами будут командировочные или люди, которым нужен ночлег на 1-2 дня (приезжие туристы). В этом случае можно не делать евроремонт, но привести жилое помещение в порядок необходимо.

Если планируется сдавать квартиру на длительный срок, тогда необходимо сделать хороший ремонт и если жилое помещение находится в элитном доме, можно за наём брать хорошие деньги. В старом доме за аренду не получится получить большую плату даже при наличии евроремонта. Но в любом случае жилое помещение должно быть опрятным, так как нормальные люди не будут заселяться в жильё, в котором грязные обои или протекает сантехника.

Необходимый перечень документов

Документы для оформления аренды жилья.

Такая обычная практика современных людей, как аренда, требует правильного документального оформления. Для заключения соглашения арендодатель должен предоставить такие бумаги:

  • личный документ об удостоверении личности;
  • документально подтверждённые собственнические права на объект недвижимости;
  • справка из реестра прав;
  • техпаспорт;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате за коммунальные услуги;
  • доверенность, если соглашение заключается не собственником квартиры;
  • письменное согласие с подписью нотариуса, если собственниками являются несколько граждан;
  • разрешительный документ от органов опеки, если собственником является несовершеннолетнее лицо.

Важным моментом при составлении договора аренды является графа «Арендатор». Если обычный человек может безвозмездно пользоваться жилым или нежилым помещением, тогда бизнесмены должны платить арендную плату. Вряд ли какой-либо арендатор согласится сдавать собственное помещение бесплатно для ведения бизнеса. Перечень необходимых документов для ИП:

  • личные документы бизнесмена;
  • ксерокопии свидетельств с подписью нотариуса, которые являются подтверждением правоспособности арендатора (госрегистрация как ИП, справка о становлении на налоговый учёт);
  • выписка из реестра индивидуальных предпринимателей;
  • реквизиты с банковского счёта, с печатью этого финансового учреждения.

Перечень документов при оформлении аренды для физических лиц:

  • личный паспорт;
  • документы об удостоверении личности всех граждан, которые предположительно будут жить в арендованной квартире;
    • контакты нанимателя.

    Виды и варианты сделок

    Варианты сделок аренды с жилыми и нежилыми помещениями.

    Аренда — это очень удобный вариант для тех людей, которые не хотят брать кредиты для покупки жилья или занимать денежные средства у родственников. Арендаторы часто покупают квартиры в ипотеку, чтобы потом сдавать их внаём, получая ежемесячный доход. Но бывают и другие виды и варианты сделок при аренде:

    • С правом выкупа. Такой вид найма жилья интересен для тех людей, которые хотят жить в арендуемой квартире, выплачивая владельцу её стоимость. Когда все выплаты будут сделаны, квартира оформляется в собственность покупателя по договору купли-продажи, а на момент проживания составляется договор аренды.
    • Пожизненная рента жилья. Это официально подтверждённая сделка специальным договором ренты. Согласно этому документу производятся ежемесячные выплаты лицу, которое впоследствии передаст свои права пользования объектом недвижимости плательщику.
    • Сдача жилья в наем через патент. Такой документ необходимо оформить лицам, которые зарабатывают деньги на сдаче жилья, а также арендодателям, обладающим статусом индивидуального предпринимателя. Расчёт стоимости легальной аренды жилого и нежилого помещения через патент производится в зависимости от потенциально возможного дохода.
    • Предоставление помещения по договору социального найма. Производится на основании оформления договора. Одна сторона такого соглашения является собственником квартиры, которая числится в государственном жилищном фонде. Другая сторона — это наниматель, который будет пользоваться помещением на основании условий установленных законодательством.
    • Безвозмездное пользование жилым помещением. Такой вид услуги может быть предоставлен родственникам или друзьям владельца квартиры. Плата за наём не взимается, но имеется необходимость документально оформить регистрацию людей, которые будут проживать в жилом помещении. Составляется договор, благодаря которому аренда становится легальной услугой.

    Составление договора

    Оформляем аренду квартиры.

    Заключение соглашения производится у нотариуса, который заверяет документ своей подписью. В документе необходимо указать не только данные о нанимателе, но и написать данные (фамилии, возраст, год рождения) о лицах, которые будут проживать с арендатором. Сроки действия соглашения могут быть разные и зависят от договорённостей между участниками. Сроки внесения арендной платы должны быть прописаны в документе.

    Применительно к данной услуге при составлении договора важными будут являться такие условия:

    • личность участников;
    • предмет соглашения (что именно предоставляется в наём и признаки этого помещения);
    • размер платы за услугу.

    Регистрация договора

    Регистрация договора аренды квартиры.

    Законодательство РФ указывает на тот факт, что соглашение об аренде подлежит государственной регистрации. Данный документ будет считаться полностью полноправным с того момента, когда была произведена его регистрация в местных управленческих органах. Госрегистрация соглашения аренды не производится, если срок предоставления такой услуги составляет менее 12 месяцев.

    Если в течения срока использования жилого помещения произошли изменения в договоре, они должны быть зарегистрированы. Если этого не сделать, договорная бумага будет действительна в том виде, в котором она была составлена до принятия изменений.

    Чтобы успешно произвести регистрацию, необходимо указать площадь арендуемого помещения, составить описание объекта недвижимости и предоставить поэтажный план здания, в котором находится объект аренды.

    Оформление сделки

    Оформляем сделку найма жилья.

    Аренда физическим лицом может осуществляться вне зависимости от того, является ли это лицо индивидуальным предпринимателем или нет. Физическое лицо для оформления договора предоставляет нотариусу копию своего документа, подтверждающего личность.

    Физическое лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, предоставляет ксерокопию документа о госрегистрации в качестве ИП. Эту копию необходимо заверить подписью нотариуса или специалистом из государственного органа, выдавшим оригинальный бланк.

    Наём жилых помещений юридическим лицом может производиться для проживания физических лиц. Проживающие в такой квартире могут быть лица, являющиеся сотрудниками, работающими, например, вахтовым методом, а также абсолютно посторонними гражданами.

    Юридическое лицо-арендатор не имеет право производить изменение в предмете договора в виде перепланировки квартиры без согласия арендодателя. Он должен своевременно вносить деньги за аренду. Юрлицо несёт ответственность за все незаконные действия людей, проживающих в квартире.

    Акт приема и передачи помещения в аренду

    Подписание и особенности оформления акта приема-передачи помещения в аренду.

    Такой документ является подтверждением факта передачи квартиры в социальный наём. В нём отражается описание состояния объекта недвижимости на момент заключения акта. Если возникают разногласия между участниками соглашения, акт приёма-передачи помогает их разрешить. Эта бумага необходима арендодателю, так как в ней указан факт целостности имущества, переданного внаём. Наймодатель имеет право истребовать объект из пользования в хорошем состоянии.

    Повторно такой документ составляется при расторжении договорного соглашения об аренде и заинтересованным лицом уже является арендатор. Это приложение к бланку об аренде по количеству экземпляров должно соответствовать числу участников.

    Подписывать акт имеют право сами участники или их законные представители, имеющие доверенности с нотариальным заверением. В момент подписания данного документа происходит передача ключей от помещения и всех необходимых бумаг. После этого действия арендатор несёт полную ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии.

    Особенности сдачи квартиры в наем, находящейся в ипотеке

    Что делать если квартира взята в ипотеку.

    С финансовой точки зрения покупка квартиры в ипотеку для последующей сдачи в аренду является делом выгодным. Но сдать внаём такую жилплощадь можно, если у заёмщика есть собственная квартира.

    Ипотечный кредит сложно совместить с нормальной жизнью, ведь платежи порой составляют до 45% от ежемесячного дохода. Поэтому жители, в особенности крупных городов, сдают ипотечное жилое помещение в аренду. Благодаря такому шагу выплачивать ссуду намного легче и в течение 15-17 лет квартиру можно выкупить.

    По Закону собственником квартиры, пока за неё полностью не выплачен кредит, является банковское учреждение. Банку не выгодно, чтобы стоимость жилого помещения была низкой и поэтому он в течение срока займа может ежегодно увеличивать стоимость страховки. Если отказаться от страховой части кредита, тогда у заёмщика могут появиться проблемы, например, если по вине квартирантов произойдёт потом или пожар в квартире. Поэтому, прежде чем, сдать в аренду ипотечную квартиру необходимо хорошо подумать.

    Аренда жилого помещения

    Особенности найма жилого помещения и составления соглашения.

    Существуют определённые правила сдачи квартиры в наём. Если помещение принадлежит муниципальному жилому фонду, самостоятельно квартиросъёмщику её сдать не получится. Необходимо получить разрешение в местной администрации. Кроме этого понадобится письменное согласие всех прописанных граждан в квартире.

    Если в жилом муниципальном помещении прописан несовершеннолетний ребёнок, тогда необходимо получить положительный результат на совершение сделки в опекунском отделе по месту жительства. Поэтому из-за сложного документального оформления квартиросъёмщики муниципальных квартир редко сдают их внаём.

    Аренда приватизированного жилья является более простым процессом, так как понадобится только письменное согласие всех имеющихся собственников квартиры. Никакого другого согласования предоставлять не нужно. Поэтому получить в наём приватизированную квартиру, намного проще и быстрее.

    Аренда комнаты в коммунальной квартире возможна при наличии согласия наймодателя — это может быть муниципалитет или другой государственный орган или учреждение. Также необходимо получить письменное согласие всех проживающих жильцов в квартире (в других комнатах).

    Наем нежилого помещения

    Особенности найма нежилого помещения.

    В настоящее время каждый бизнесмен начинает своё дело с поиска помещения в аренду под офис, склад или торговую точку. Составление договора на такой вид аренды имеет множество нюансов, поэтому за оформлением этой бумаги лучше обратиться к опытным юристам. От того насколько грамотно составлен договор будет зависеть правомерность документа и наличие спорных ситуаций в будущем.

    Каждая страница соглашения должна быть пронумерована и подписана обеими сторонами во избежание подделки. Признаки объекта аренды должны быть указаны в полной мере. К ним относится:

    • адрес;
    • назначение сдаваемого помещения;
    • общая площадь;
    • план эвакуации здания.

    Если сдаётся только определённая часть здания, тогда следует указать этаж и номер помещения.

    Сумма аренды должна быть прописана цифрами и прописью. Это необходимо для того, чтобы не возникало спорных ситуаций. Размер платежей устанавливается арендодателем, также как и срок уплаты — через определённое время или сразу одной суммой за определённый срок. Важное приложение к договору — это акт приёма-передачи помещения, в котором прописаны все признаки и фактическое состояние помещения.

    Налоги

    Налогообложение при аренде жилья физическим и юридическим лицом.

    Собственники жилого помещения, которые сдают его в аренду, должны уплачивать налоги. Арендная плата — это дополнительный доход, поэтому наймодатель, являющийся физическим лицом, должен вносить в бюджет 13%, если он является резидентом нашей страны и 30%, если арендодатель нерезидент.

    Если наймодатель юрлицо, тогда он может оплатить налог по одному из вариантов:

    • При упрощённой системе уплаты налогов, арендный платёж — это доход и налог оплачивается в зависимости от налоговой базы.
    • Когда юридическое лицо работает по общей системе оплаты налогов, тогда арендная плата — это доход, увеличивающий налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

    Физлицо может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и оплачивать налоги по упрощёнке. Ещё один вариант для физлица — это приобретение патента на сдачу жилья.

    При регистрации ИП необходимо будет предоставлять данные о доходах (налоговый декларированный документ) до апреля месяца того года, который следует за годом аренды. Если приобрести патент, тогда декларацию заполнять не нужно. Обязательно должно быть заключено соглашение об аренде.

    Продление аренды

    Особенности продления сроков аренды.

    Наймодатель обязан не позднее, чем за 90 дней до истечения срока соглашения о найме предложить лицу заключить новый договорной документ или предупредить об отказе в продлении данной услуги. Если арендодатель отказывает арендатору в продлении, тогда в течение 12 месяцев он не имеет права сдавать своё жильё внаём.

    Если наймодатель не предлагает продлить и не заявляет об отказе, и наниматель не против продлить срок договорного соглашения, тогда эта бумага будет считаться заключённой на тех же условиях и на тот же срок. Эти условности не распространяются на договор, сроком до 12 месяцев.

    Арендодатель должен серьёзно относиться к отказу в продлении на основании решения «не буду сдавать квартиру в течение года». Если такое решение является аргументом и арендатор получил отказ, а наймодатель всё-таки заключил договорное соглашение на 12 месяцев, тогда арендатор имеет право подать в суд с иском о признании такого договорного документа недействительным. Он имеет право требовать возмещение моральных и материальных убытков, которые были получены в результате отказа о возобновлении договорных соглашений.

    Наймодатель обязан зарегистрировать договорной документ об аренде в местных или территориальных государственных органах. Продление этого соглашения также должно быть зарегистрировано. Если первый договор был заключён на срок менее года (регистрация таких документов не нужна), а продление планируется сделать на более длительный срок, тогда второй договорной документ должен быть зарегистрирован.

    Изменение условий договора аренды

    Процесс и правили изменения условий договора.

    Когда заключается договорное соглашение об аренде, невозможно предвидеть все нюансы, которые могут проявиться в будущем. Если возникают ситуации, требующие внесения изменений в условия соглашения, их необходимо оформить и зарегистрировать.

    Все пункты, подлежащие изменению, должны быть согласованы со второй стороной. Исключением является только изменение с одной стороной, когда в соглашении прописано, что арендодатель имеет право изменять цену и другие пункты договора. Все изменения должны быть зафиксированы письменно в новом соглашении. Такой документ подписывается обеими сторонами.

    После этого производится его регистрация, чтобы бумага имела законную силу, а изменения начали действовать. Все изменения условия договорной бумаги об аренде не должны противоречить Закону РФ и должны быть внесены по обоюдному желанию участников.

    Если возникает какой-либо спор по поводу изменений условия соглашения о найме, тогда несогласная сторона может подать иск в суд. Например, арендодатель решилпересмотреть обязательство относительно срока внесения платы или проведения ремонта в помещении. Арендатор не согласен с такими изменениями, и он имеет право обратиться в судебные органы.

    Изменения могут коснуться не только сроков оплаты, но и самой суммы аренды, сторон договорного документа или предмета этого бланка государственного образца.

    Расторжение договора найма

    Основания для расторжения договора аренды земельного участка.

    Договор аренды — это сделка, которую по Закону может расторгнуть одна из сторон соглашения по собственной инициативе. Арендодатель может произвести досрочное расторжение договора, когда происходит следующее:

    • состояние арендуемой квартиры плохое или портится арендатором во время срока действия договора;
    • арендатор уклоняется от уплаты аренды в течение двух месяцев подряд;
    • помещение используется с существенными нарушениями;
    • отказ арендатора от проведения капитального ремонта, если такой пункт прописан в соглашении.

    Арендатор также имеет право расторгнуть договор найма в судебном порядке. Это происходит, когда наймодатель совершает такие действия:

    • жилое помещение непригодно для проживания по причинам, независящим от арендатора;
    • отказ в передаче помещения или создании преград для его использования;
    • передача квартиры с существенными недостатками, о которых арендодатель знал, но преднамеренно не сообщил.

    В Гражданском кодексе указано, что арендодатель должен письменно уведомлять арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, и договор будет расторгнут. Наймодатель может внести предложение арендатору исполнить обязательства в указанный срок.

    Если после направления такого письма, арендатор не отправляет ответ наймодателю и продолжает не исполнять свои обязательства, тогда наймодатель направляет второе уведомление с указанием своего желания о расторжении соглашения. Соглашение о расторжении договора составляется в двух экземплярах — один экземпляр находится у арендодателя, а другой предоставляется арендатору.

    Итоги статьи:

    • Наймодатель имеет право сдавать квартиру и другое жилое помещение, которое находится в его собственности, на любой срок.
    • Если помещение сдаётся внаём на срок до одного года, тогда соглашение об аренде не нужно регистрировать в государственных органах. Договор со сроком действия более одного года должен пройти регистрацию.
    • Договор аренды можно продлить или расторгнуть.
    • Если производится изменение условий договора, тогда обе стороны должны быть согласны с проведением такого процесса. Если имеются разногласия по этому поводу, одна из сторон может подать в суд.
    • Наймодатель обязан уплачивать налоги с арендной платы. Это предусматривается законодательством нашей страны. Он может приобрести патент для предоставления аренды или оформить ИП.