Бесплатная консультация юриста
Консультация юриста по телефону

Снос и оформление права собственности на самовольную постройку

Сегодня многие наши соотечественники предпочитают самостоятельно возводить здания для проживания на собственных земельных участках. По закону, прежде чем закладывать фундамент необходимо получить на строительство соответствующее разрешение, иначе будущее строение впоследствии в будет считаться незаконным, что повлечет за собой определенные последствия. разберемся как получить признание права собственности на самовольную постройку.

Что такое самовольна постройка

Объект недвижимости, построенный на земельном участке, который не был отведен для Оформление самовольной постройки и подготовка соответствующих документовэтой цели, без согласований и с нарушением действующих строительных норм, является самовольной постройкой.

Только новые объекты недвижимости считаются самовольными постройками, среди которых можно выделить две группы:

  • самовольно вновь построенные объекты;
  • образованные после самовольного преобразования имеющихся строений – реконструкции.

Таким образом, лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, оформить собственность на нее ни в коем случае не может, что обуславливает и отсутствие у него прав на распоряжение недвижимостью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду.

Объектом незавершенного строительства самовольная постройка считаться также не может.

Иска о сносе самовольной постройки и его сроки давности

Законодательство России о самовольных постройках и их легализации.Самовольная постройка в любом случае должна быть снесена, ведь ее возведение без соответствующих документов и разрешений является прямым нарушением закона.

Однако ст. 222 ГК РФ природы искового заявления о подобном сносе в достаточной мере не раскрывает. Тем не менее, от решения, которое выносит гражданский суд, напрямую зависит, применение к данному иску его срока давности. Стоит отметить, что исковая давность на снос, требования и сроки сноса на него не распространяется.

Основные виды исков

Существует три основных вида судебных заявлений – негаторный, виндикационный, а также иск, защищающий публичные интересы.

Негаторный иск о сносе постройки подается либо собственником, либо другим владельцев земельного участка, на котором самострой был возведен. В свою очередь, арендатор участка правом на подачу подобного иска обладать не может.

Предъявляется иск лицу, которое является нарушителем прав законного собственника, которое занималось строительством незаконно.

Для того чтоб суд удовлетворил негаторный иск, необходимо выполнение трех основных условий:

  • истец в обязательном порядке должен обладать всеми правами на участок земли, который подвергнулся правонарушению со стороны ответчика;
  • должны существовать определенные препятствия владению участком земли, но никак не связанные с лишением истца владением;
  • препятствие должно осуществляться на незаконных основаниях.

Последний пункт объясняет, почему владелец соседнего участка может быть истцом негаторного заявления исключительно в том случае, если самовольная постройка может быть определенным препятствием, однако, с лишением владения земельным участком ответчика никак не связанно.

Виды исков предъявляемых собственнику земельного участка.В большинстве случаях сотрудниками суда иск о сносе самостроя негаторным не квалифицируется.

Таким образом, возникает необходимость в другом виде искового заявления – виндикационном. При этом сама постройка изъята быть не может, так как она попросту сносится. В то же время земельный участок, где ее незаконно возвели, изымается в пользу истца.

Несколько отличительных особенностей от двух других случаев имеет иск о сносе строения, возведенного на участке незаконно, если это требуют публичные органы.

Федеральный закон при этом определяет уполномоченные органы, которые вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением, защищающим публичные интересы, главным лицом которых является прокурор.

Однако самостоятельно он это сделать не может – сотрудники прокуратуры имеет право подавать подобный иск, лишь защищая интересы истинных владельцев земельных участках, если они не способны сделать это самостоятельно. Причинами могут быть инвалидность, возраст, тяжелая болезнь, возраст и тому подобное.

Скачать Исковое заявление о сносе самовольно возведенной постройки — Образец

Особенно юристы отмечают случаи, когда собственники земельного участка не занимались осуществлением возведения самовольных построек. В таком случае владелец земли имеет полное право в судебном порядке потребовать от лица, данную постройку возводящего, компенсировать собственные убытки, но этот момент несколько противоречит законодательству.

Если суд ранее принял решение о сносе здания, построенного без соблюдения закона, такое решение уже само по себе признает его самовольной постройкой и вернуть истинному владельцу финансовые средства, потраченные на судебные тяжбы, будет достаточно затруднительно.

Признание ответчика к ответственности за незаконные действия.Таким образом, чтобы постройка, отстроенная самовольным образом, была не снесена по решению суда, истец должен иметь на руках следующий комплект документов:

  • бумаги, которые в полной мере подтверждают его вещное право на обладание и владение участком земли;
  • разрешением, позволяющим осуществлять на нем строительство исключительно при его согласии.

Однако правомерность построения здания или любого другого строения могут доказывать косвенные факторы, такие как:

  • заключения градостроительных органов;
  • письменное обращения к государственным органом от владельца с просьбой его право собственности на земельном участке признать;
  • отвод земельного участка, осуществляющийся в строительных целях;
  • распоряжение соответствующих государственных органов, позволяющее ввести здание или любое другое строение в эксплуатацию.

Признание ответчика

Согласно законодательству, признание ответчика, который самовольно возвел постройку, происходит в следующих случаях:

  • ответчик – лицо, которое произвело самовольное строительство;
  • если лицом осуществляющим самовольную постройку были сотрудники строительной фирмы, в любом случае отвечать за незаконность сооружения будет заказчик;
  • когда она увеличивает уставной капитал, ответчиком по закону считается лицо его получившее;
  • отчуждение самостроя ответчиком перекладывает ответственность по иску о его сносе покупателю здания.

Стоит напомнить, что, если ответчик не осуществлял незаконное строительство, он имеет право подать в судебные инстанции исковое заявление, где может потребовать от истца возмещение своих убытков.

Снос и самовольная реконструкция

Основания и процедура сноса незаконной постройки на участке.Ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что снесены могут быть не только самовольные готовые постройки, но и объекты, незаконным образом реконструированные, а также здания, в которых без соответствующего разрешения были совершены перепланировка или переустройство.

При этом лицо, совершавшее незаконное действие, должно снести постройку, если она никак не может быть приведена в то состояние, в котором она находилась до проведения данного действия.

Так, например, если владелец дома на участке, правами на который он не обладает, решит пристроить дополнительный этаж, без каких-либо разрешений от соответствующих органов – у него могут возникнуть достаточно проблемы.

Ст. 222 ГК РФ об объектах, не являющимся недвижимым имуществом

Процедура и основания сноса самостроя признаных нежилым помещением.Положения ст. 222 ГК РФ на отношения к объектам, возведенным незаконно, но вместе с этим недвижимым имуществом не являющимся, не относятся.

Так, если истинный владелец земельного участка попытается подать исковое заявление к лицу, которое на нем установило временное жилье, суд истцу в любом случае откажет.

Помимо этого, согласно законодательству РФ, для возведения временных строений абсолютно никаких разрешений на строительство не требуется. Исключениями, позволяющими владельцу земельного участка оспорить законность возведения на нем временных построек, являются:

  • если он в полной мере докажет сотрудникам суда, что деятельность ответчика несет опасность для его здоровья, причем это должно быть не разовое правонарушение, а постоянное;
  • данная деятельность, несущая потенциальную опасность, должна относиться к вредным производственным объектам;
  • доводы истца не должны нести предположительный характер.

Незавершенное строительство и возможность применения ст. 222 ГК РФ

Согласно ст. 222, вкупе со ст. 130 ГК РФ, можно сделать вывод, что объекты, строительство которых еще не завершено, в любом случае считаются имуществом недвижимым. Соответственно к ним применимы нормы о зданиях и других строениях, возведенных самовольно.

Таким образом, владелец участка, на котором было незаконно отстроено здание, имеет полное право подать в суд иск, предполагающий снос этого здания. Ответчиком в данном случае будет считаться лицо, это здание возводившее.

Помимо этого, самовольные постройки, будь то оконченные или неоконченные объекты, ни в коем случае нельзя передавать в наследство. Арендатор участка земли также не могут осуществить оформление на незаконную постройку или передавать ее в наследство.

Передача самостроя по наследству

Особенности и невозможность передачи самовольной постройки по наследству.Гражданское законодательство о наследовании предусматривает, что наследственным является имущество, принадлежавшее наследодателю на день смерти. Имущество, право на которое не возникло, в том числе самострой, не принадлежит наследнику и не включается в наследство.

Однако они могут признать право на такое строение в судебном и внесудебном порядке, при условии приобретения земли под таким объектом.

Существенные дополнения в права наследников в отношении самовольной постройки внесло Постановление Верховного Суда от 29 мая 2012 г. № 9.  Установлено правило о выплате возмещения остальным наследникам, в случае признания права на самовольное строение в отношении одного из них. Доли наследников в целях возмещения признаются равными.

Упростился и порядок приобретения прав на участок, в случае признания самовольной постройку в суде. Для этого нужно предоставить в регистрирующий орган решение суда о признании права на строение и документ о праве владения участком любого предыдущего землепользователя.

Признание права собственности на самостоятельную постройку

Признание права на самовольную постройку можно во внесудебном порядке, что подразумевает оформление всех необходимых разрешительных документов на участок и строительство объекта.

Внесудебный порядок возможен также в отношении некоторых объектов, установленных  «дачной амнистией», в соответствии с Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ – это  индивидуальные жилые дома, не выше трех этажей, садовые домики, гаражи, сараи не для коммерческих целей.

Основное условие для оформления – наличие прав на землю, с соответствующим назначением, и кадастрового паспорта на здание. Такую возможность узаконить самовольную постройку закон предоставил гражданам до 1 марта 2018 года.

Чаще приходится прибегать к варианту легализации в судебном порядке, в котором можно выделить два случая признания: за застройщиком, участок которому не принадлежит, но будет ему передан в установленном порядке, или за лицом, обладающим правами на участок с возмещением затрат застройщику.

Рассматривая иски, суд выясняет соответствие постройки строительным нормам, соблюдение прав и интересов других граждан. Решается вопрос о капитальности строения, об отсутствии угрозы жизни и здоровью с возведением этого здания.

Документы для государственной регистрации и признания права собственности

Пакет документов для оформления самостроя.Регистрация объектов самовольного строения может быть проведена после признания прав на них в соответствии с Законом, устанавливающим порядок регистрации построенных и строящихся объектов недвижимости, и на основании решения суда.

В случае оформления разрешительных документов в регистрирующий орган должны быть представлены:

  • заявление;
  • разрешение на постройку;
  • разрешение на ее ввод;
  • документы о зарегистрированном праве собственности;
  • владения или пользования землей;
  • квитанция об оплате пошлины в размере 2000 рублей.

Скачать Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку — Образец

В отношении таких объектов достаточно представить заявление и любой акт о праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке, для наследников – свидетельство о наследстве, квитанцию об оплате пошлины 350 рублей.

В случае регистрации на основании решения суда необходимо к заявлению приложить судебный акт и квитанцию об оплате в сумме, зависящей от вида объекта – 2000 рублей  или для отдельных объектов граждан – 350 рублей.

Как узаконить самострой

Узаконить самовольную постройку можно двумя способами в зависимости от способа ее признания.

Как узаконить самострой и не доводить дело до сноса здания.Внесудебный способ подразумевает обращение в регистрирующий орган с заявление о регистрации прав, с приложением соответствующих документов и оплатой пошлины.

По результатам рассмотрения документов, их правовой экспертизы в течение 10 дней, будет принято решение о регистрации права или о приостановлении на срок до одного месяца.

В случае обращения в суд с иском к заявлению должны быть представлены документы о расходах застройщика, об отсутствии обременений и прав иных лиц на строение, о его соответствии санитарным, пожарным и иным требованиям и правилам, согласие собственников соседних участков, иные документы, подтверждающие, что строительство велось для себя.

Как правило, ответчиками по таким искам являются органы местной власти, на чьей  территории расположена постройка. Реже встречается признание права на самовольное строение в суде в порядке приобретательной давности, в связи с истечением пятнадцатилетнего срока открытого владения постройкой.

После вступления в силу решения суда о признании права может быть осуществлена его государственная регистрация на основании судебного акта.

Когда необходимо разрешение на строительство

Основания, форму и порядок получения разрешения на строительство определяет статья 51 Градостроительного кодекса. Это единственный  документ, подтверждающий правильность оформления документов, на основании  которых застройщик будет осуществлять постройку, реконструкцию здания.

При подаче иска суд обязан учесть факт обращения застройщика за выдачей разрешения в органы власти, истцу необходимо доказать, что застройщиком были приняты для этого все меры.

Пленумом ВС и ВАС от 29.04. 2010 г. N 10/22 определено,  что сам факт отсутствия разрешения не является поводом для отказа в признании права на постройку.

Не требуется до 1 марта 20018 года получение гражданами разрешения на строительство на такие объекты как жилые дома до трех этажей, дачные домики, сараи, гаражи, бани, расположенные на земельных участках с соответствующим разрешенным использованием.

Сдача в аренду и ее ограничения

Как сдать земельный участок в аренду если на нем есть самовольная постройка.Закон предусматривает право собственника сдать ее в аренду. В отношении самовольной постройки надо учитывать, что такое здание не является имуществом, принадлежащим арендодателю на законных основаниях, следовательно, оно не может быть передано в аренду, а заключенный договор является ничтожным.

Возможен вариант, когда договор заключался до признания прав собственника на здание, а передавался арендатору после.

В данном случае договор не является недействительным. Важно, чтобы на момент передачи здания арендатору право на него у собственника уже возникло, и было зарегистрировано в реестре. Это подтверждено выводами Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 января 2013 года N 13.

В то же время договор, совершенный в отношении строящегося здания, и при условии признания на него права в будущем – ничтожен.

Возможные последствия за незаконность

Последствия и ответственность при строительстве самостроя на своем участке.В случае признания строения самовольным:

  • застройщик не получает на него право;
  • сделки с таким строением ничтожны;
  • постройка подлежит сносу за счет застройщика;
  • самовольное строительство влечет административную ответственность по статье 9.5 Административного кодекса  со штрафом до 1 миллиона рублей и приостановление деятельности до 90 суток.

В случае аренды самовольной постройки подлежат возврату арендные платежи за пользование таким объектом, арендодатель возмещает убытки арендатора в связи с нарушением договора.

Судебная практика

Судебная практика при оформлении самовольных построек.Конституционный Суд определением от 03.07.2007 N 595-О-П указал, что ведение самовольного строительства – это правонарушение в отношении земельного, градостроительного законодательства.

Существенные уточнения о порядке легализации постройки внесены Постановлением Пленума ВС и ВАС РФ от 29. 04.2010 г. N 10/22, указавшим на правомерность признания права при отсутствии разрешения на постройку, на необходимость исследования тяжести последствий самовольного строительства.

Постановление ФАС СКО от 30.01.2008  № Ф08-90/07 также указывает на возможность признания права на постройку без получения разрешения, при условии принятия мер к его выдаче в дальнейшем.

Информационным письмом от 09.12.2010 N 143 о судебной практике арбитражных судов Высший арбитражный суд  подтвердил, что застройщик не приобретает право на самовольную постройку и не вправе распоряжаться ею, совершая сделки.

Видео: Изменения в ГК РФ и советы юриста по оформлению самовольной постройки

Добавить комментарий

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта