Аренда земель представляет собой одну из разновидностей сделок с земельными угодьями, сторонами которой вступают арендодатель и арендатор. Рыночная операция по передаче земли во временное использование на оговоренных условиях предполагает долговременные отношения между сторонами. Поэтому при подписании договора аренды земельного участка стоит знать тонкости сделки, для того чтоб устранить возможные неприятности в будущем.
Стороны договора
Арендодателем участка может быть владелец земли, а также лица наделенные им 
соответствующими полномочиями. В отдельных ситуациях предоставлять землю в аренду может и будущий владелец надела.
Если она является предметом общей собственности, то право аренды возникает только после получения согласия всех владельцев имущества. Если собственность совместная, согласие другого супруга удостоверяется у нотариуса.
Правила актуальны в отношении договоров, которые в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.
Арендатором земли, согласно нормам российского законодательства может быть любое физическое или юридическое лицо, вне зависимости от гражданства и места регистрации.
Порядок оформления земельного участка
Заключение договора на практике имеет определенную специфику:
- Следует знать, что земли, относящиеся к категории муниципального или государственного имущества, а также наделы, предназначенные для размещения сельскохозяйственных угодий, должны быть зарегистрированы в едином государственном кадастре с присвоением индивидуального кадастрового номера.
- Нормативными актами не запрещено предоставление в аренду части участка, которая не имеет специального раздела. Для индивидуализации надела в данном случае может использоваться детальное географическое и текстуальное описание.
- Существенным условием договора является установление арендной платы за эксплуатацию земли.
Объект договора пользования землей
Он определяется в письменном договоре аренды земельных участков. Современная трактовка предполагает несколько вариантов понимания данного термина:
- объект аренды – это земля, изъятая из рыночного оборота в целях передачи во временное пользование арендатору за денежное вознаграждение;
- объект аренды – активные действия арендодателя, целью которых является передача земельного надела в аренду для его использования в строгом соответствии с его функциональным назначением.
Скачать Договор аренды земельного участка — Образец
Предоставление земли в аренду на торгах или без них
Аукционы являются базовыми способами для получения имущественных прав в отношении земельного участка. Законодательство допускает два способа получения в участка в аренду :
- после проведения торгов;
- после получения протокола согласования о месте нахождения будущего участка.
Условия сдачи земельного уарастка по договору аренды
Они позволяют получить информацию :
- об имущественном объекте, являющемся предметом договора аренды. В документе указывается место размещения земельного надела, категория земель, его площадь, индивидуальный кадастровый номер, разновидность разрешенного использования.
- о продолжительности арендных отношений. После завершения срока договор может пролонгироваться на аналогичный или иной, оговоренный в положениях срок.
- о механизме получения арендных платежей арендодателем. Размер платы также оговаривается сторонами в обязательном порядке.
- об ограничениях, накладываемых на арендатора в процессе эксплуатации земель.
Особенности оформления документов
Для оформления аренды физическому лицу потребуются следующие документы:
- копия персонального документа;
- выписка из ЕГРП;
- постановление муниципалитета о формировании земельного надела;
- кадастровый паспорт на землю;
- согласования с иными государственными инстанциями.
Для оформления аренды юридическому лицу потребуются следующие документы:
- выписка ЕГРЮЛ;
- копия учредительных документов;
- выписка из ЕГРП;
- постановление муниципалитета о формировании земельного надела;
- кадастровый паспорт на землю;
- согласования с иными государственными инстанциями.
Государственная регистрация отношений, возникающих между арендодателем и арендатором в сфере землепользования, осуществляется случае подписания договоров сроком действия более года.
Обязательным условием проведения регистрационных действий является факт государственной регистрации имущественных прав на земельный объект.
Оплата за пользованием участка
Механизм внесения платы прописывается в договоре. Законодатель не запрещает корректировать размер назначенной арендной платы, она может быть уменьшена или увеличена. При том изменять ее размер в одностороннем порядке допускается не чаще чем один раз в год.
Оплата за аренду земельного участка может варьироваться и в зависимости от потребительских свойств земли. При их снижении она подлежит уменьшению.
Различают несколько разновидностей арендной платы:
- обозначенная в фиксированной сумме;
- исчисляемая как доля от финансового результата коммерческой деятельности;
- в форме услуг, предоставляемых арендодателю;
- в форме имущества, переданного в установленные сроки.
Земельный налог оплачивают физические и юридические лица, которые являются владельцами участков. Лица, использующие земельные наделы по договорам, заключенным на определенный срок освобождаются от данной обязанности.
Срок договора аренды
Если он охватывает конкретный временной промежуток — он называется срочным. Если временные рамки не ограничиваются определенными датами, то договор признается бессрочным.
Сроки всегда являются итогом консенсуса достигнутого сторонами сделки, а также обусловлены законодательными ограничениями:
- срок аренды, подпадающего под категорию земель сельскохозяйственного назначения, не может превышать 49 лет;
- договор в отношении участка, размещенного на границах земли, которая относится к наделам, зарезервированным для удовлетворения потребностей государственных или муниципальных нужд, может быть заключен в пределах срока резервирования земель;
- максимальный срок аренды для государственных и муниципальных нужд составляет один год.
Порядок продления сроков аренды земельного участка
Продление осуществляется через подписание дополнительных соглашений или через переоформление существующего договора. Преимущественное право на продление принадлежит арендатору.
Если он не заинтересован в дальнейшей эксплуатации участка, то договор прекращается.
Если о прекращении договора не заявляется ни одной из сторон, то он рассматривается как продленный на аналогичный срок. При этом существенные условия сделки не подвергаются изменениям.
При составлении дополнительного соглашения указываются следующие моменты
- предмет соглашения;
- срок аренды;
- сумма арендной платы;
- ограничения в эксплуатации земли.
Расторжение договора аренды
Классическими основаниями для прекращения отношений являются следующие моменты:
- исполнение взаимных договоренностей;
- ликвидация компании или смерть физического лица;
- расторжение договора по соглашению сторон;
- нарушение существенных условий аренды, результатом которого стало обращение одной из сторон в судебный орган.
Расторжение договора допускается, если:
- арендодатель лает арендатора практической возможности использовать участок;
- арендатором выявлены существенные недостатки земельного надела (низкое качество почвы иные недостатки, о которых арендодатель умолчал при заключении договора).
Продажа и переуступка имущественных прав на землю
Продажа права на аренду реализуется через фактическую передачу имущественных прав на земельный объект действующим арендатором третьему лицу. Данная сделка может осуществляться только до момента фактического подписания договора.
Передача права на аренду осуществляется в пределах текущего договора. Правовыми нормами запрещена передача прав в отношении следующих категорий земельных участков:
- наделов, являющихся муниципальной собственностью;
- участков, арендаторами которых являются государственные компании или приравненные к ним предприятия.
Иные участки могут передаваться в субаренду, предусматривающую переход прав и обязанностей в отношении земельного объекта к третьему лицу. Также арендные права могут служить взносом в уставный капитал хозяйственных товариществ на срок не превышающий продолжительность договора аренды.
Выкуп земельного участка
Выкуп аренды происходит и поэтапно включает в себя следующие стадии:
- формирование договора;
- внесение предоплаты за участок;
- принятие решения о приобретении земельного надела;
- формирование договора о купле-продаже выбранного участка;
- государственная регистрация документов.
Количество этапов обусловлено особенностями местности, категорией земли, статусом субъекта, заинтересованного в выкупе земли. Стоимость участка может быть оплачена единовременно или с применением правила рассрочки платежей. Выкуп возможен в следующих случаях:
- когда покупатели земли обладают недвижимостью, расположенную на конкретном земельном участке, который будет являться предметом выкупа;
- через аукцион.
Особенности отдельных категорий собственности
Аренда земельных участков сельхозназначения осуществляется на основании договора, срок которого должен составлять не более 49 лет. При этом ограничения площади земельных участков, попадающих в категорию земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливаются.
Пользователями могут быть компании, предприниматели и физические лица. В течение срока договора разрешен оборот земель. В отношении данной категории земель выкуп может быть произведен, только если данное условие прописано в положениях договора.
Досрочное прекращение аренды происходит при завершении расчетов за участок.
Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности происходит по следующей схеме:
- Заявление о земельном наделе передается в муниципалитет;
- После получения резолюции нужно оформить границ выделенного участка;
- Произвести в установленном порядке кадастровый учет с целью получения паспорта на участок.
Оформление договора под строительство может производиться как с предварительным согласованием надела, так и без соблюдения обозначенной процедуры. В целом поэтапный план оформления выглядит так
- выбор конкретного участка;
- осуществление необходимых работ, которые позволят сформировать участок;
- постановка участка на учет;
- оформление письменного решения об аренде строительного участка;
- формирование основных положений договора аренды;
- регистрация документов и прав собственности.
Видео: Аренда земельного участка и правила заключения договора
