Бесплатная консультация юриста
Телефон юриста

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Стоимость недвижимых объектов, установленная в ходе массовой кадастровой оценки, часто превышает рыночную, иногда на 50–90 %. Это создает дополнительную налоговую нагрузку на владельцев и арендаторов. В таких случаях целесообразно через суд или Росреестр внести изменения в ЕГРН.

Щснованяи для оспаривания стоимости землиОспаривание кадастровой стоимости земельного участка проводится не только для снижения налоговой базы, но и для уменьшения цены недвижимости перед покупкой или арендой земли, объекта строительства.

В 2014 г. дела, связанные с кадастровой стоимостью, были перенесены из ведения арбитражных судов в суды общей юрисдикции. Регламенты, законодательные механизмы, практику пришлось формировать заново. Сейчас основа нормативной базы, регулирующей эти публичные правоотношения, состоит из:

  • КАС РФ, гл. 25 (порядок, процедуры, сроки оспаривания);
  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. (стандарты оценки, особенности разрешения споров о кадастровой стоимости);
  • Приказа Минэкономразвития № 263 от 04.05.2002 г. (полномочия и деятельность Комиссии при Росреестре);
  • Постановления ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. (принципы применения судами законодательства о кадастровой стоимости).

На основе этих документов формируется судебная практика.

Условия оспаривания

Инициировать процедуру обжалования кадастровой стоимости недвижимого объекта вправе частное или юридическое лицо, ИП, орган власти, ведомство, если это затрагивает его законные права, интересы и обязанности. Ими могут быть:

  • собственник, в том числе бывший;
  • лицо, заключившее договор постоянного безвозмездного пользования;
  • наследник;
  • дольщик (без согласия совладельцев);
  • арендатор, даже если в договор аренды не включено напрямую право на оспаривание.

Опротестовать можно только текущую стоимость, установленную в ЕГРН. В отчете оценщика должна стоять дата проведения последней массовой кадастровой оценки. Она назначается по решению правительства, в среднем раз в 3 года (эта норма заложена и в ФЗ № 135).

Обжалование кадастровой стоимости — двухэтапная процедура для юридических лиц. Их первый шаг — обращение в Комиссию по разрешению споров при территориальном подразделении Росреестра. Затем, если результаты не получены, — в высший суд субъекта общей юрисдикции (областной, краевой, республиканский и так далее).

Для частных лиц установлен альтернативный порядок. Граждане вправе обратиться как в комиссию, так и сразу в региональный суд.

Оспаривание стоимости в порядке апелляции, если суд 1-й инстанции отклонил ходатайство, проходит в Коллегии ВС РФ. Жалобы на положительное решение комиссии, даже если результаты не удовлетворили заявителя, судом не принимаются.

Основание для оспаривания

Основания для оспариванияГлавное доказательство разницы между стоимостью объекта недвижимости в кадастре и рыночной — отчет независимого эксперта. Он должен соответствовать законодательству РФ, в частности, ФЗ № 135. Отчет составляется на дату последней массовой кадастровой оценки (дату ее утверждения или внесения записи в ЕГРН, если время проведения установить невозможно).

При экспертизе специалист в качестве сравнительных объектов должен использовать те, которые сопоставимы с исследуемым по экономическим, территориальным, техническим показателям. При необходимости вносятся корректировки, учитывается местонахождение, наличие коммуникаций и возможность их проведения.

Оценка проводится в соответствии с госстандартами № 1, 2, 3 из приказов Минэкономразвития № 611 от 25.09.2014 г., 297 от 29.09.2015 г.

Отчет должен быть одобрен на уровне СРО. Заключение подтверждает, что экспертиза объекта недвижимости соответствует требованиям закона, выполнена с учетом госстандартов и процедур. Оно обязано содержать мотивировочную часть, то есть объяснять, каким именно образом проводилась проверка информации, полученной от оценщика.

Документы для оспаривания

Для обращения в комиссию пишут заявление, чтобы обжаловать стоимость в суде — иск. В обоих этих документах нужно:

  • объяснить, каким образом разница между кадастровой и рыночной стоимостью влияет на права и интересы заявителя/истца (он обязан доказать это. Можно ссылаться, в частности, на завышенные налоги);
  • основания для оспаривания (ошибки при определении стоимости из-за недостаточности или недостоверности сведений, различия между ценой кадастровой и рыночной согласно отчету оценщика).

Скачать Заявление на оспаривание стоимости участка земли

Полный пакет документов для обеих инстанций, помимо заявления или иска, включает:

  • справку о кадастровой стоимости из Росрееста (выдается бесплатно в течение 5 рабочих дней);
  • заверенную нотариально копию Свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, документов, подтверждающих право заявителя на оспаривание (арендный договор, например);
  • если основание для внесения корректировки в стоимость — ошибки при проведении очередной массовой оценки, нужны указывающие на это документы;
  • если основание — различия в кадастровой и рыночной стоимости, нужен отчет независимого эксперта и положительное заключение СРО на него в бумажном и электронном вариантах;
  • решение комиссии, если она рассматривала дело и отказала в удовлетворении требований.

Электронные варианты отчета и заключения на него должны быть заверены усиленной квалифицированной цифровой подписью СРО.

Это полный и исчерпывающий список, установленный КАС РФ.

Как происходит оспаривание

В Комиссии дело рассматривается в течение месяца. Председатель в недельный срок после получения и принятия заявления рассылает извещения всем заинтересованным лицам. Обязательно уведомляет орган власти населенного пункта/района, в чей бюджет идут налоговые поступления за этот объект недвижимости.

Комиссия вправе привлечь к делу заинтересованных лиц: представителей органов местного самоуправления, ФНС, Росреестра, совладельцев недвижимого объекта. В качестве свидетеля могут пригласить специалиста, проводившего государственную оценку, и независимого эксперта, составившего отчет.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости землиВ суде, согласно КАС РФ, рассмотрение дела длится до 2 месяцев. За обращение заявитель оплачивает госсбор за каждый оспариваемый объект по пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

  • 300 руб. для частных лиц и ИП;
  • 2000 руб. для организаций.

Очередное изменение кадастровой стоимости по результатам массовой государственной оценки в процессе производства по делу не влечет автоматическое отклонение иска (п.25 Постановления ВС № 28).

Суд вправе привлекать заинтересованных лиц, приглашать оценщиков и самостоятельно или по ходатайству участников инициировать независимую проверку у выбранного им специалиста. Чаще всего судебная экспертиза назначается, если разница между кадастровой ценой и указанной в отчете превышает 50 %. Арбитр вправе установить стоимость, которую определил привлеченный им оценщик.

На каждом этапе разбирательства в Комиссии или суде стороны могут заключить перемирие — мировое соглашение. Его должен утвердить суд.

Результаты оспаривания

Если одна из инстанций вынесла постановление о пересмотре кадастровой стоимости, в течение 5 дней она направляет его в Росреестр. Тот, на основании этого акта, в 10-дневный срок вносит изменения в ЕГРН.

После корректировки стоимости заявитель вправе вернуть излишне начисленные налоги или арендную плату с 1 января текущего года. Для этого подается заявление:

  • в ФНС о перерасчете налогов;
  • к арендатору (органу местного самоуправления) о возврате переплаты за аренду.

В 2016 г. комиссия вынесла 42 % положительных решений. Общая стоимость недвижимых объектов уменьшилась на 30 %. Большая часть отклоненных ею заявлений была оспорена в суде. Суды снизили стоимость на 45 %, удовлетворив 80 % исков.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», я принимаю и подтверждаю, что ознакомлен и согласен с политикой конфиденциальности этого сайта