Цессия – переуступка прав по договору долевого участия, на основании которого можно реализовать недвижимость, приобретенную еще на этапе строительства. Согласно ФЗ-214 от 2004 года, процесс заключения сделки регулируется ГК РФ.
Заключить подобное соглашение собственник имеет право до момента оформления права собственности на недвижимость. При наличии акта приема-передачи имущества будет осуществлена сделка купли-продажи. Переуступка прав возможна, если в документе не указано иное.
Особенности и нюансы сделки
Все риски и права в полном объеме на основании договора переходят к новому дольщику. Сделка может быть заключена только после выплаты части стоимости квартиры. При подписании договора застройщик должен дать свое согласие.
Перед оформлением сделки следует:
- проверить наличие необходимой документации у компании-застройщика;
- изучить бумаги, справки дольщика и проверить информацию на ее соответствие реальным данным;
- запросить сведения из единого реестра недвижимости;
- получить разрешение от застройщика, подтверждение об отсутствии задолженности;
- согласие от финансово-кредитного учреждения, если недвижимость была приобретена с ипотекой;
- при наличии у покупателя супруга (супруги) потребуется согласие родственника на подписание соглашения.
Основной этап – заключение договора в присутствии застройщика (идеальный вариант – наличие его печати на документе). Регистрации сделки осуществляется на протяжении 10 дней. По ее окончанию денежные средства передаются через банковскую ячейку.
Основания для заключения ДДУ регламентируются ГК РФ ст. 328 п. 1. Право на владение имуществом, принадлежащее дольщику, согласно законодательству, может быть предоставлено заинтересованному лицу по факту сделки.
Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия
Пакет необходимых документов
Переуступка прав по ДДУ может быть осуществлена при наличии определенных бумаг и справок.
Полный перечень документов:
- заявление о регистрации ДДУ от всех заинтересованных лиц;
- если в сделке участвуют средства банка, потребуется представить документ о регистрации ипотечного кредитования на основании закона;
- зарегистрированное соглашение в долевом строительстве и пакет необходимых бумаг, указанных в приложении;
- ДДУ – 3 экземпляра;
- для юрлиц: копии учредительных бумаг, заверенных у нотариуса, свидетельство о госрегистрации, внесении корректировок, постановки на учет в ФНС, а также документ, удостоверяющий полномочия руководителя компании, решение учредителей о заключении сделки;
- для граждан: разрешение мужа (жены) на выполнение процедуры или заявление о том, что заинтересованное лицо не замуж (не женат);
- согласие органов попечительства на переуступку прав требования на основании ДДУ, если одним из собственников недвижимости является ребенок;
- договор ссуды (копия и оригинал, при наличии ипотеки);
- закладная и соответствующие бумаги при ипотечном кредитовании (официальный документ и его «дубликат»);
- платежка о внесении государственной пошлины;
- если переуступка осуществляется до того момента, как была внесена сумма, соответствующая реальной стоимости недвижимости участнику ДС потребуется согласие застройщика на подобную сделку (копия, оригинал);
- если право требования находится в залоге – разрешение залогодержателя на заключение договора (официальна бумага, «дубликат»).
Государственная пошлина за регистрацию сделки по ДДУ – 350 рублей, как для физических, так и юридических лиц. Срок процедуры – 10 рабочих дней.
После регистрации уступки прав по ДДУ на руки заявителю представляется оригинал соглашения с печатью и номером, присвоенным по окончанию регистрации.
Правильное оформление договора
После всех выполненных действий оформляется документ, подлежащий дальнейшей регистрации. Его составлением занимается сам застройщик или агенство по недвижимости, юрист.
Образец соглашения:
- предмет договора – инициалы заинтересованных лиц, информация о документе, объект (жилая и общая площадь, количеств помещений, номер квартиры);
- цена, порядок внесения оплаты, обеспечение обязательств относительно расчета;
- ответственность, обязанности участников сделки;
- заключение, контактная информация, подписи сторон.
Скачать Образец Договора долевого участия (ДДУ)
Право требования может быть передано на основе реорганизации компании или наследования, если недвижимое имущество принадлежит юридическому лицу. Первоначальный владелец помещения, отвечает за недействительность соглашения. Но он не несет никакой ответственности за неисполнение обязательств компании-застройщика.
Исключение: участник долевого строительства поручился за подрядчика перед новым собственником недвижимости.
Процедура оформления сделки
Регистрация ДДУ осуществляется в МФЦ или Кадастровой палате. В присутствии уполномоченного сотрудника заинтересованные лица представляют соответствующие документы и подписывают договор:
- документы, подтверждающие личность;
- согласие всех заинтересованных сторон;
- соглашение на покупку, подписанное ранее с застройщиком;
- сведения о задолженности перед организацией или справку о перераспределении долга новому собственнику;
- разрешение компании-застройщика на переуступку существующих прав;
- подтверждение от финансово-кредитной организации и соглашение по ссуде, при ипотечном кредитовании.
После предоставления обязательного пакета документов, оплачивается государственная пошлина. Каждой заинтересованной стороне выдается по платежке. Регистрирующий орган заполняет заявление, с указанием объекта, его характеристик, сведений о заинтересованных лицах.
Работник уполномоченной организации принимает договор (реальные бумаги и их копии). Приобретателю и продавцу выдается соответствующая расписка, с указанием даты регистрации.
Обязательная налоговая ставка
Переуступка официальных прав по ДДУ не является договором купли-продажи квартиры. Это вариант, при котором осуществляется смена владельцев (приобретатель или участник долевого строительства) при наличии согласия от подрядчика.
Выплачивая денежные средства на основании соглашения, новый собственник жилой площади приобретает права, риски по основному договору, заключенному с застройщиком ранее.
Ставка НДФЛ при переуступке прав:
- гражданин России – 13%;
- налог для иностранца – 30%;
При составлении проводок, бухгалтерия опирается на нормы действующего законодательства, финансовой отчетности и ГК РФ.
Заключать соглашение переуступки прав требования или нет, решать заинтересованной стороне. Но, чтобы обезопасить себя от реальных рисков, нужно получить как можно больше реальных сведений о компании-застройщике, изучить документацию относительно строения, проконсультироваться с квалифицированным юристом. Только так можно избежать проблем и при необходимости реализовать недвижимое имущество в дальнейшем.
